本文内容节选自孙洪林律师与孙鸣民律师共同编写的普法书籍——《围城内外说法律——婚姻家庭财产纠纷疑难解析》

案情描述

​谢芳和胡啸是在朋友聚会上认识的，胡啸清秀的外形，温和的谈吐一下就吸引了谢芳的注意。老话说女追男隔层纱，谢芳主动出击，两人确认关系后半年就结婚了。婚后，谢芳才发现胡啸在生活方面完全是小白，家里的事情基本都要谢芳操持，而且因为胡啸性格温吞，事业方面一直没什么进展。这些谢芳都忍了，她还幻想着胡啸总有一天会成长。可是生了女儿之后，胡啸也没有任何改变。

一次女儿感冒没去上学，谢芳那天正好要值班，于是胡啸主动请假在家照看女儿，谢芳还挺欣慰，觉得自己的丈夫终于能担起责任了。没想到胡啸看女儿睡着后觉得没什么事了就跑去邻居家打麻将了，结果女儿快到晚上的时候病情恶化发起了高烧，等谢芳下班回家才送去医院救治，医生说再晚一点都要烧成傻子了。胡啸那个时候还在邻居家里麻将打得正起劲，根本没发现女儿的情况。这件事让谢芳彻底对胡啸寒了心，她要离开这个成事不足，败事有余的男人。

谢芳和胡啸是在民政局离的婚，家里的房子产证上登记的是两个人的名字，离婚时说好家里的房子归谢芳，并写在了离婚协议中。他们准备去房产交易中心办理过户的时候，房产交易中心查出房子上有违章搭建，无法办理过户登记。谢芳心想反正离婚协议都写好房子是她的，应该没有问题的，后面也就没有急着去办相应的手续。

离婚后谢芳想出去散散心，顺便带女儿一起长长见识。可她没想到的是和女儿出去旅游一趟，连家门都进不去了，自家的房子居然住进了别人。谢芳和女儿行程结束回家，用原来的钥匙怎么都打不开门。本来谢芳要找个开锁师傅来开门，可能是外面动静比较大，一个不认识的男人从房子里出来。他和谢芳说，房子是胡啸自愿租给他的，钥匙也是胡啸给他的，他把门锁换了。谢芳真是气不打一处来，和对方理论说她和胡啸离婚约定好房子是归她的，和胡啸没有关系了，胡啸没有权利出租。这时一个女的也从门后钻出来，扔给谢芳一张纸，让谢芳好好看一下，然后就把门砰的一声关上，谢芳再怎么敲都不开门了。

谢芳仔细看了看那张纸，原来是一份租赁协议的复印件，上面有胡啸的签名，内容是因为胡啸欠李明60万，将这套房子作为租赁抵押，抵押给李明，房屋租赁期限60年。

谢芳见敲不开门，就去问胡啸到底怎么回事，胡啸说钱其实不是他借的，是他父亲借的，他是担保人。现在人家找胡啸父亲还钱，父亲没钱，那些人就找到了他。胡啸当时被那一大帮子人气势汹汹地围着，胆都吓快破了，他实在是没有办法，被逼着在那份租赁协议上签了字。谢芳听完胡啸的解释，又冲回去拍着门对里面的人说房子是她的，冤有头债有主，不是她借的钱，要找就找借钱的人。

见谢芳闹的厉害，李明开门出来了。李明说钱是早就借的，谢芳和胡啸离婚是假的，就是为了转移财产不想还钱，而且胡啸也是房子的产权人，他有权把房子借出去的，让谢芳不要再胡搅蛮缠。谢芳想问律师遇到这个事情，她该怎么办？还有李明手上有了前夫胡啸签字的租赁协议，他就可以租房子60年吗？

律师评析

​《民法典》规定，物权的种类和内容，由法律规定。为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。

根据物权法定原则，物权的种类及内容由法律规定，当事人超越《民法典》规定的物权种类以外自行设立物权的行为无效。谢芳提到租赁协议中关于“因为前夫胡啸欠李明60万，将这套房子作为租赁抵押，抵押给李明”的表述，可以理解为前夫胡啸以签订租赁协议的形式将房屋出质给李明。根据《民法典》关于质押权的规定，质押权仅适用于动产，不动产不得作为质押财产。因此前夫胡啸以租赁形式将房屋质押给李明的行为，显然违反了《民法典》关于物权法定原则的效力性强制性规定，双方签订的租赁协议应属无效。

谢芳可以依法提起诉讼要求确认前夫胡啸与李明签订的房屋租赁协议无效，并要求李明立即搬离属于自己的房屋，将房屋返还。另外，谢芳还可以要求李明支付占用期间的房屋使用费。

本期律师

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