时间：2022-10-07 06:50:04来源：法律常识
齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 刘云鹤
2018年5月份，贾红（化名）通过21世纪中介购买了一套龙湖春江郦城的二手房，一心盼着交房，不料却等来房主一房五卖的消息。包括贾红在内的五家人，在不同时间段从不同的渠道分别以120万元不等的价格买了这套房子。这套房属于未下证就交易状态，至今房子没有过户给任何一家，为了留住这套房五家人都搬了进去。
五家中有三家都是通过中介购买，却一点都没发现问题。行业人士表示，中介公司确实很难查到一房多卖的信息，这种未交房就出售的房子本身风险就大，无论是购买还是出售需慎重。
目前，原房主因涉嫌诈骗已经被刑事拘留。
五家人住一套房
2019年5月，已经过了约定的交房时间，贾红没等来交房的消息却接到一通警方电话。警方告知其买房子被骗了，更为震惊的是，这套房子现在属于五户人购买的状态。这个消息无疑是一道晴天霹雳，接完电话，贾红大脑一片空白，许久都缓不过神来。
贾红和丈夫是一对年轻小夫妻，2018年5月份，他们通过21世纪不动产看到龙湖春江郦城14号楼二单元1602的一套房子在出售，总价为126万元。房子地段好，总价相对于同地段的其他房屋价格也算优惠，夫妻两人商量过后很快联系了中介。当时房子需要交83万元的首付，两人工作仅四年，没有多少积蓄，为了尽快抢购到这套房子，双方的父母东拼西凑，好不容易凑齐了首付，其中贾红的公婆还卖了老家一套房子。
贾红他们购买的这套房子属于期房，购买时还未交房，根据开发商的承诺，房子于今年4月底交房。但到了4月份，贾红迟迟没能等到中介通知交房的消息，询问中介，获得的消息是房主出差了，五一之后才能回来。几乎在同一时间段，其他四家购房者也从不同的渠道获得消息，有的是房主出差了，有的是房主的身份证丢失，交房时间得延迟到今年5月份。
最先发现问题的是另外两名房主李先生和刘先生，两人在出售该房屋时得知彼此都买了这栋房子，准备报警时得到消息房主自首了。直到得到警方的确切消息，大家才恍然大悟上当受骗了，原来房子卖给了不止两个人。
买套房几乎倾家荡产，为了留住这套房子，尽管房子还是毛坯状态，五家人还是搬了进去。在这个不到100平方米的房子里，一共放了五张床，客厅被两张床占满，尽管他们已经将房主和相关的中介起诉至法院，但担心房子会一下子没了，总觉得住在这里更安心。
买的是三手房
一房五卖变六卖
据贾红讲述，后来才得知这套房子不只是一房五卖，而是一房六卖，在自己购房之前，房子是在一个叫王健的人手上，自己买的算是三手房。
她回忆，最开始找的是位于中铁国际城的21世纪政和加盟店，而2018年5月20日当天交订金时，是被带到21世纪不动产德润天玺店交的。交付定金时，贾红只见了一个叫王健的人，并没有见到于志朋。中介解释房主有事不能到场，王健以委托代理人的身份签字。
“我觉得中介都核实了就没有怀疑。”贾红表示，事发之后，她才从警方处得知，王健其实是房子的第一个买家。贾红立即去找了房屋中介，结果这时中介才提供了一份解除协议给贾红看。齐鲁晚报·齐鲁壹点通过协议看到，王健与于志朋签订了购房合同，经过双方协商，于2018年5月20日解除合同，也就是在贾红交定金的当天。贾红表示，中介并未告知真实情况，一直以为是直接从房主于志朋手中购买，“要是早知道这么复杂，当时肯定不买这套房子。”
齐鲁晚报·齐鲁壹点记者从历城警方了解到，王健是于志朋的第一个买家，之后王健再次倒手卖给贾红，也就是说贾红买的是三手房。 而王健是2017年12月份到2018年1月份期间购买，算是六位购房者中的第一个买家。
房主向多位买家借钱曾引怀疑
今年春节期间，原房主于志朋的一系列反常行为也引起过他们的怀疑。
刘先生回忆，临近春节，突然收到于志朋的信息称公司租用的地方到期，需要钱周转交房租，如果刘先生再付10万元，房款总价可以便宜两万。刘先生并未答应，但是对方又多次打电话，后来自己担心房子出问题，赶紧来到当时买房找的中介仟佰家询问房子的情况。
当时卖给刘先生房子的工作人员毕志勇已经不在。而另一个中介根据他提供的合同查询，并未发现房子有什么异常。不过工作人员提醒，这种还未下证的房子风险很大。
后来于志朋还多次打电话借钱，刘先生不忍心就借给了其5000元钱。其他四个人在那段时间都接到了于志朋的电话，一开始对方都以优惠房价的由头想再要些房款，被拒绝之后还借过钱。 而当时李女士在通过21世纪屹立加盟店再次核实房子之后又给了于志朋7万元。
李女士回忆，在2018年9月2日，自己购房四个多月时差一点就发现原房主的阴谋，“中介销售打电话询问是否将房子挂出去卖了，要帮忙卖房，我当时没打算卖房子就拒绝了销售，并没有往不好的方面想。”至今想起来，她很后悔，要是早点知道就多避免一些损失。
两家人为何能通过同一家中介公司购买
21世纪回应：加盟店系统不互通这五家人有两家是直接与房主于志朋交接，而另外三家都是通过中介公司购买，其中两家是通过21世纪，交易时间只隔了两天。
贾红说，他们是2018年21日付了房子的首付拿到了房主的购房合同。而在21日同一天，另一位购房者李女士通过21世纪和润幸福城店交了房子的首付，并且也拿到了房主的购房合同，双方只差一天，都是在21世纪。因此李女士他们质疑，在将近一年的时间，21世纪都没有发现，两家人买了同一套房。难道他们查证真实性？没有备案？查不到信息重复？
对此，曾负责李女士购房交易的21世纪屹立加盟店店长王见表示，当时在交易前核实了房主的购房合同和购房发票都是真实的，没有任何问题，“与李女士成交了房子之后，中介不可能时时刻刻跟随房主去监视。”
对于李女士在买之前，该房就已经通过21世纪其他加盟店出售的问题，王见介绍，21世纪是一个加盟店，一个老板可以加盟两家店，独立运营系统是不互通的，对于房子的合同备案都在自家店的内部系统，并不共享，“所以就算卖了我们也查不到，除非房子有证。”
王见说，这套房子是2018年5月份成交的，结果2018年12月份被查封。对此李女士表示自己2019年1月份追加了7万元，当时售房的中介刘增军说房子没有问题自己才会加钱。王见表示，这个情况刘增军往上反映了，但是具体自己不知情，“可能是李女士打完钱后才问的。”
而卖给贾红房子的21世纪政和加盟店也表示，当时查购房合同还有房主是没有任何信息的，对于隐瞒王健真实身份的事情，工作人员只表示双方当时已经解除了协议，其他的情况并不愿意多说。
仟佰家回应：只是帮着草拟合同
客户和房主都是该小区置业顾问推荐
而帮刘先生购房的中介仟佰家的店长林森表示，当时公司只是充当一个草拟合同的作用，房主和客户都是通过龙湖春江郦城的一个置业顾问推荐过来的，“我们就是帮着草拟签署合同。”
林森还表示，这个事情是以前的同事毕志勇做的，虽然合同上是自己签的字，但只是帮忙，“同事刚来不久，说写字不好看，我才签的。”据林森讲述，公司是不让签这种合同的，当时是毕志峰自己打印操作。
林森还告诉齐鲁晚报·齐鲁壹点记者，后来才知道，这个置业顾问和房主是朋友。这个合同用的也不是公司的合同。草拟合同、签字是纯帮忙。
对于仟佰家的说法，刘先生进行了否认，称他们是通过微信得知的消息，然后自己找到的仟佰家。
没有房产证就交易
一房多卖的情况难查
通过中介买房的三户人家无论是付首付前还是后都曾经多次向中介询问过房子是否有问题，得到的回答都是没有。
一名行业人士告诉记者，正常情况下房管局针对有证和网签的房子都可以查到房子的产权属于谁，如果出售的话也会有公示信息。他表示，房子如果没有证就交易，中介也只能查到这个房子是否有抵押，但房主如果将房子出售给其他人是查询不到的，“要避免风险就不该买这种下证过户的房子。”
齐鲁晚报·齐鲁壹点记者了解到，2017年4月份，济南市发布限购政策。其中规定限购区域从通知施行日起购买的住房，需取得不动产权证满两年后方可上市交易。为何中介公司还是会将此房挂出来销售呢？
21世纪不动产屹立加盟店店长王见回应，“当时我们落实的是网签两年之内不能买卖，按照网签的时间出售是没有问题的，后来又跟房管局落实，才知道是房产证满两年。”政策没有明确到底是网签两年还是房产证两年。
不过记者从21世纪一家加盟店了解到，因为这个事，公司已经不允许再卖没有房产证的房子了。
警方：原房主是名中介
容易取得信任
记者从济南历城公安局宣传科了解到，于志朋因为诈骗已经被刑事拘留。
警方表示，第一个买家是王健，后来王健将房子卖给了贾红，所以说是两人一共将房子卖了六次。但是王健也是受害者，当时缺钱加价将房子卖了出去，并不知道于志朋又将房子卖给别人。并且王健在卖完房子之后，于志朋编造各种理由邀请其一起投资，结果被骗了不少钱。
警方还告诉齐鲁晚报·齐鲁壹点记者，于志朋是名90后，因为生意亏了不少钱，还借了不少贷款，原来做房产中介，一些客户对他都比较信任，结果都被他骗了。
律师：建议建立交易平台沟通渠道
对此齐鲁晚报·齐鲁壹点记者采访了山东尽善律师事务所的律师李岩，他表示这个房东一房多卖足以构成诈骗罪，属于过错最大的一方。对于中介来说，有一定的过错，中介确实有义务对促成交易的有关材料进行审慎地核实，但这个审慎地核实也是在能力范围之内的，像这类房屋没有相关的渠道进行验证的话，确实超出了能力范围。“如何界定中介的审慎义务，从法律上来说技术手段上有一定的难度。”他说，“所以中介的过错大小要考虑信息对称以及审慎核实的能力等因素。”
对于两个买家同在21世纪不同门店购买同一套房子的问题，李岩认为中介的责任非常大，对于21世纪加盟店信息不共享的理由，他认为站不住脚，因为作为消费者并不知道他们是什么样的模式，“他们在内部是具备这样审慎审查能力的，但因内部系统不畅通或者说审慎义务不够造成。”
李岩建议买方在购买二手房的时候尤其要注意，同时也建议二手房交易平台建立一个交易信息的沟通渠道，“就是说我卖给张三，哪怕只交了定金，那其他中介能不能把信息撤下来。”
按照规定，该房需要取得不动产证两年后才可交易，但是中介却依然挂售，这是否违反规定？对此李岩称，政策能不能推翻合同的效力是打问号的，因为现实当中这种情况大量存在。即便现实中房子不具备过户的条件，那么和购房者签署相关的合同在过户的条件符合后再进行过户，这样的合同应该是有效的，”这个政策能不能视为法律的强制性规定，需要打问号。”
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