农村建设用地，农村集体建设用地价格评估

广州日报讯 （全媒体记者杜娟）允许农村集体建设用地直接入市，是新修订的《中华人民共和国土地管理法》的一大亮点。与此同时，农村集体建设用地如何定价，也是大众关注的焦点之一。近日，《广东省集体建设用地定级与基准地价评估成果编制指引（试行）》（下称《指引》）由省自然资源厅正式印发实施，为农村集体建设用地的定级和基准地价给出明确指引。

新修正的《中华人民共和国土地管理法》明确规定，对土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。这一规定，改变了过去农村的土地必须征为国有才能进入市场的问题，能为农民直接增加财产性的收入。

《指引》明确，集体建设用地定级与基准地价评估原则上以县（市、区）为单位开展，可根据实际情况选择以县（市、区）整体或其下辖的各个乡镇为评价对象，具体需根据县区所处区位、县区内部自然地理条件、建设用地区位及空间布局等的差异性以及影响土地级别因素因子的一致性等分析确定。

集体建设用地基准地价是在区域平均土地开发利用条件下，针对不同级别或不同均质地域，按照不同用地类型进行评估，并由政府发布的某一估价期日某一设定年期土地权利的平均价格。

《指引》还提出，根据《土地利用现状分类》按商服用地、工业用地、宅基地等土地用途进行分类评估，鼓励有条件地区组织开展集体公共服务项目用地等用途的基准地价评估。其中，宅基地用途设定应符合宅基地使用或有偿退出等政策要求，明确界定宅基地的限制性市场条件与价格适用范围。鼓励广州市、佛山市、肇庆市等利用集体建设用地建设租赁住房试点地区探索设定其他相应权利条件的住宅土地用途。

土地使用年期设定应不高于相同用途的国有建设用地法定最高使用年期。对使用年期无具体规定的宅基地，可按无年期限制设定。容积率方面，根据区域内集体建设用地现状平均容积率，结合规划指标或规划平均容积率综合确定。