天津二手房交易流程，买天津二手房注意事项

【刚需：买房的目的是什么】

买房的目的有很多种，有刚需比如婚房，有为了孩子教育的学区房，有住不开了的小换大置换，但不管哪种，更多人考虑的还是以后能不能升值，可就像昨天那个问题问的，“买房后要是跌了卖不卖呢？”，所以，在弱周期刚需购房不管出于什么目的，首先要考虑的就是昨天管理层提出的好不好出租，也就是“出租回报率”。这个指标好了才能让刚需购房者满足核心需求后的心态保持平和。当然，买之前最好再加上一个“流动性”考核，看看有没有很多人以后同样愿意接你的盘，也就是你买了以后将来好不好卖。

【先卖还是先买?要看卖的是什么样的资产】当前行情下，置换是先卖还是先买？一般人给的答案都是“先卖后买”，其实也不尽然，还是先要看要卖的是什么样的房子，如果你的房子属于比较主流的优质资产，完全可以先去看房，可以先买后卖，有充足现金流的只是缺首付的甚至可以做到只买不卖！但如果你持有的是非学区老破（大）小，无电梯顶层，朝北朝西的房子，无法落户的企业产这类“很难卖”的房子，还是不要想太多了，赶紧找个合适的价格挂上，先看看有没有人来看房吧，这种房子有行情时都不好卖，想把它卖了当置换的首付，当务之急是想办法卖出去！至于买哪的事，等有几波人来谈价了再去看房也来得及！

【置换：不要过分纠结于卖房价格而错失良机】某粉丝提问：准备卖掉一套很难卖出的房子置换学区房，终于等来买主后却谈崩了，为多少钱呢？房价的1%。小阳春过后不到一个月，天津昨天成交又放量到178套，说明现在是个非常好的置换时机，置换的精髓不是高价卖，而是低价买！把自己的房子便宜点卖出去，所谓的那点损失，完全可以在买房时再划回来！

【案例分享：非市区的老房子要坚决远离！】

某提问的同学有个亲戚，看她有落户需求，给他推荐了自己在天穆某天里的一套非顶朝南65平米的大一室，才不到100万！这位同学以为捡到了宝，问的我意见，我一查那个小区挂牌量多达大几十套，七日带看量竟然是个“0”！三十日带看量才是3，成交清淡到三四个月成交不了一套，算了算去化率是18年！劝止了她以后，我说她这个案例一定要给大家分享。这种非市区学籍，也不是郊县所在区学区的老破房可千万不能买，买了就会百分百的变成收藏品，砸在自己手里！

【回迁房：到底能不能买？是不是价格洼地】如果你预算有限，又因为上学，工作距离等原因不愿意离开市区，可又看不上老破小的，市区的还迁房可以作一个备选，还迁房过五年才可以卖，五年一到有大批想变现者挂牌出售，有的价格和周围老破小比都便宜很多，该有的都有，包括学区。对落户上车需求而言，还迁房其实是市区次新房里面的一个价值洼地。

【二手房选择：如何寻找价格的洼地？】比如一个全款130万预算需求是落户加学区的提问者，我给她举过一个例子：按说，130万进市区很难，更不要说学区房了，但她的优势是全款（想保留贷款资格），而市区的多数公产房是可以买产权，落户，上学的，给她找了那么个带学区的小区，里面私产房报价172万，而同户型的公产房报价仅仅是128万！但对买家唯一的要求是需要付全款，而她正好有这个优势！过户时她仅仅花了小几万就买下了产权，拿到了带产权的房产证！和标价170万的那套房相比，她不但从买入已存在了套利空间，还让自己的学区房从一开始就已经立于不败之地！

【二手房攻略：弄清房子背后的“隐性信息”】看二手房时，不要光看房子本身的那些特质比如户型，外表和环境，还要随时掌握房子的隐性信息：比如房主是不是用这个房子做过抵押，抵押解没解？产权证上共有几个人的名字，产权是否有纠纷？银行贷款尾款还有多少，房主自己有没有能力清偿？房屋产权性质能不能落户，里面的学籍是不是已经用过，还有没有没迁走的学龄儿童？以及过没过五年，有没有二套，过户的税费情况等等。这些都很关键，对买房而言，有些甚至比房子本身的好坏更重要。

【十大看房秘籍：二手房究竟怎么看？】
1：看完白天看晚上
2：看完业主看保安
3：看完晴天看雨天
4：看完装修看毛坯
5：看完墙纸看墙面
6：看完装修看材质
7：看完窗户看通风
8：看完冷水看热水
9：看完电梯看楼梯
10：看完地面看天花板
这十条基本就是二手房的看房秘籍了。

【卖房攻略：看房的来了少出声！】
有的房主卖房,每看到客户去看房都特别的热情，主动上前，掰开揉碎的给客户介绍自己的房子的各项优点，以为这样可以让客户更加了解自己的房子进而加速成交，其实这是非常错误的方式。你想，如果你去买一个大件东西，旁边厂家派驻的导购一个劲儿的给你介绍和推荐,说自己的产品质量有多好，你还会购买吗，估计会越发嘀咕了。
对于卖房的房主,自己跟看房的人推荐自己房子越多,客户的疑心就越会加重。而且大多数的人一看这种情况，更不会当面问房主房子什么问题了,可一出门就会问中介：“这房子是不是有什么问题，房主怎么这么着急?“
所以记住：不管你的房子急不急着卖，看房客户来了，一定要少说话，问什么说什么最好，或者干脆就闭嘴，有事让他问中介，人为增加一个缓冲，要不交那么多中介费是干什么用的呢？

【看房关键词：满五唯一，产证满两年！】1、房产证满2年。产证满2年才能免征增值税。增值税及其附加税为5.6%。以总价200万的房子为例，未满2年的房屋，增值税这一项就接近10万元！2、满五唯一。满五唯一的房子才能免个税，个税一般规定是按照1%或者两次交易差额的20%收取。一般都是按照1%来算，200万的房子就是2万。二手房交易，最主要的税费就是增值税、契税个税和中介费，由于现在一般这些费用都由买家来承担，只选择满五唯一，产证满两年的房子，无形中可以买家省下不少钱。

【如何才能保证买的房子里面没户口？】落户买房，最怕上家户口赖着不迁走，买学区房的更怕户口里还有学龄儿童，很多老破小的卖家卖了房不买房，所以他的户口根本没地方迁！碰到这种情况，连JC叔叔都没办法，双方口头承诺更没有用，一旦买卖完成，你到哪去找他给你迁户口？唯一的办法就是“钱”，把“必须迁走户口”这条写进协议，压尾款，拿到房本先去户籍管理部门查户口，户口空了才能付尾款！

【买房攻略：房东卖房的真实理由是什么？】卖家是因为置换卖房的最好，因为急着要钱，他会比你还急，移民是说烂了的理由，投资客获利卖房的好谈价，首次卖房的最难缠，因为他老怕被买主骗

。家产分割，遗产继承，投资亏损，欠债有纠纷的，得小心了。胆大的或者贪便宜的最好先让卖主出示最新的征信，做产调前，先上专业网站查查欠债的背景，保险起见，这种房能不沾尽量不沾。

【学区房到底值不值？如何计算学区的真实价值】
做家长的都想给自己孩子买最好的学区房，上最好的学校，享受最好的教育。在决定下手之前，要先算一算要买的学区房里每平米究竟包含了多少钱的“学区价值”，举个例子：假设某顶级小学的学区价值是50万（只是举例，没有依据和所指），片内一套单价6.25万面积80平米的次新学区房，学区价值折合后就是1万元/平米，房价相当于5.25万每平米。另外一套25平米售价300万的学区老破小，单价12万，每平米里面有2万的学区含量，去掉学区后相当于房价10万每平米。环顾四周那些同类非学区房的价格，如果能抛开预算的因素，或者未来一旦学区政策有变，这两种房子哪个风险更大，哪个的价格更虚？

【学区房攻略：老房子的老叫法】

天津把一室叫独单，两室叫偏单，具体分为：
偏独：把一边山墙，一般通透都是这种。
中独：一梯三户四户中间那家。
直门独：厅极小或者没有，公产企业产居多。
独厨：两室俩厨房，一个厕所，最早住两家。
伙单：两家合用一个厨房一个卫生间和厅。
拆大：伙单里面大卧室那家。
拆小：拆间主要需求和成交是和平学区房。

【学区房：如何从老破小淘到好户型？】很多人为了孩子上学只能选择老破小，其实老房子里面学问更大，单一个户型就是千变万化。稍不留神就会接手烂房子，住着不舒服，卖也卖不出去。其实房型还真不在大小新老，老房子里也有好户型，其中最好的就是南北通透的H户型，图一是建筑面积50多平的两室，这种户型在北方最受欢迎，因为通风良好，夏天有所谓的“过堂风”，图二是个40来平的一室，开放厨房，也算是实现了通透，图三是很常见的双阳户型，天津叫“中单”，两间卧室都朝阳，冬天还行，夏天不通透，住着不如前两种舒服，但也相对还算可以，很多新房中间两室都是双阳设计，一样也存在这个问题，当然，每种还有变异比如H+1的三室，阴面窗户朝东之类，加上楼层差异，居住体验也都不一样，老破小房龄长，很难做到十全十美，基本是首选标准H，次选变异H，然后是双阳这么个顺序，其他户型尽量不考虑。收起全文

【二手房：什么时候看房最合适】1：白天最好早上九，十点或下午三，四点去看房。上午看采光，下午看西晒，那些白天室内还需要开灯的房子马上放弃。2：晚上，一看有没有噪音干扰，二看小区灯光和物业安全管理。任何一条不符可放弃。3：雨后看室内屋角阳台窗台等处是否漏水，二看小区路面和内部排水。室内问题零容忍

【学区房攻略：如何查询学位是否已被占用？】
1：问房东，六年内是否占用过入学名额，这种并不保险，尤其是房东不止一个孩子时。
2：与卖家一起去户籍派出所查询。重点查看是否有适龄儿童的户口还在房屋内。由此判断六年内是否占用过入学名额。
3：房屋交易后的最后确认，新房主持本人身份证、房本及户口本原件到对应学校查询，户口本必需显示有未入学的儿童，还得是上文提到的三种直系血缘关系才行。查询结果为“目前学位已占用”或“目前学位未占用”。这是最终判定，决定了孩子能不能参加学校的入学报名。

【学区房攻略：买房房本写谁的名字？】

多数人买房当然是写自己的名字了！但也有些购房者因为自己被限购，或者因为不是首套或贷款资格等问题，可能会有用亲友比如自己兄弟姐妹的名字购房的情况发生，但对目标是重点学区房的购房者一定要注意：可有明文规定：不论是私产所有人还是公产承租人，房本上“必须是适龄儿童的父母、祖父母或外祖父母”这三类人的名字，否则一律不允许报名入学！

【天津学区房攻略：什么是六年一学籍？】

天津真正的学区房所在地和平区，有个非常重要的学区政策叫：“六年一学籍政策”。也就是说每套学区房六年之内只能有一户小学生入学（自家老二不算）。比如2019买的房子，当年老大入学，一直到2025年前，这房子只能由自家老二上小学使用，别人是不能再用这个学籍的。买家如果在这几年限制期内买了这种房子，买主的娃在2025年前是不能上这个房子对应的重点小学的。千万记住：买房前首先要做的是问清卖家是否已占用过学籍（关键是有没有老二，老二用没用！），防止买了学区房孩子还不能上对口学校的的尴尬情况发生。附“六年一学籍”九所学校名单：
岳阳道，实验，和平中心，鞍山道，万全道，昆明路，耀华小学，万全二小，二南开小学部。

【学区房真正的作用，是学生的筛选与分层】
影响学龄儿童最大的除了家长的言传身教，和老师的欣赏与教诲，上学后的影响可能更多来自周围的同学和小伙伴，从这个意义上来，好的学区房能帮家长筛掉一些坏毛病比较多的差生，而顶级学区的作用，是通过房价这个过滤器，把这种来自差环境的孩子带给自己孩子拖累和影响减到最少。其实和所谓的“富人区”各层级的豪宅划分方法，如出一辙。

【买房，其实是一次思维提升的过程】

“人与人之间最大的差别，就是思维上的差别。”有些富人财富到手，却又灰飞烟灭，除了一些外界因素，其实更多的是因为他们的成功思维过于固化在过往，思维的进步没能跟上自己的财富增长速度。
手握优质房产的中产，也不能故步自封，更不要拿“阶层已固化”思维做谎言去阻挡年轻人的跃迁。

对想通过投资买房，努力向上一级阶层跃迁的年轻人而言，则要审视并改变自己的旧思维，不管什么时候买什么性质的房产，都应该把买房看成提升自己思维方法，改变旧有思维习惯的一次良好的契机。

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