时间：2022-11-15 16:37:12来源：法律常识
说到房屋买卖合同中的“坑”，谁会设坑呢？如果设坑的话，不是出卖人，就是买受人。这可能是多数人的直觉。谁能想到房屋中介也可能设坑呢！
近期一个二手房买卖专项服务中，律师发现某房屋中介提供的《房屋买卖合同》格式文本就涉嫌设坑。
地标重庆，委托时间为近日（2022年7月25日），出卖人称买受人迟迟不予支付购房首期款，出卖人拟委托律师提供法律服务，目标为要求解除《房屋买卖合同》并要求买受人按照合同约定支付购房价款20%的违约金。
我们用福尔摩斯办案的思维，跟随律师的脚步来看看，出卖人的诉求是否能得到实现？本案所涉《房屋买卖合同》是否正常？
首先，律师随即浏览了《房屋买卖合同》。
该合同为房屋中介提供的范本（范本中有关操作以选项形式供买卖双方勾选使用，部分数据等信息需要双方填写完整）。该合同由买卖双方于2022年3月初签署，合同约定：购房价款400万元，首期支付100万元（含定金20万元），其余采用银行按揭贷款方式支付；违约责任中有表述，一方违约导致合同解除的，应向对方支付购房价款20%比例的违约金。
合同还约定：首期购房价款应于按揭贷款审批通过后2022年7月10日前支付。
另，出卖人向律师披露：买受人签署合同后支付了20万元定金。买受人在出卖人配合下，已到银行提交了贷款审批资料。现买受人通过中介向出卖人口头表示，因缺资金，不愿购买该房屋了。中介还表示，因本房屋买卖事项可能产生纠纷，已告知银行暂停办理贷款审批流程。再次，现已7月25日了，买受人迟迟不付余下购房首期款80万元。因此，买受人已构成违约。
到此，似乎买受人的确违约了。
其次，再细看合同，买受人是否违约呢？
继续细读合同，有如下相关表述：
买受人承诺已了解贷款的相应政策，其征信良好，具备贷款资质。
买受人非因主观故意未获得货款机构批准的，出卖人返还定金和购房价款。
仔细推敲，本案目前尚难以认定买受人违约。原因在于，结合合同约定的首期购房价款应于按揭贷款审批通过后2022年7月10日支付，该约定本身存在冲突，因为贷款审批通过可能在2022年7月10日之后。又根据本案事实，未有证据证明现贷款审批手续未办理下来系买受人主观故意。再者，中介只是口头表示买受人不愿买房了。中介是否得到买受人明确授权？买受人不愿买房是否系其真实意思？这些现均无足够证据证明。
最后，律师向出卖人对本案进行了评估。出卖人要求立即解除买卖合同并要求买受人支付20%违约金是否可得到司法支持？
根据前述分析，若仅根据目前事实，出卖人直接向买受人发函主张解除合同并要求违约金，因目前没有足够证据证明买受人违约，出卖人前述诉求缺乏相应依据。届时，买受人收到函后，反咬一口说，是出卖人拒绝卖房，从而主张买受人不但无违约责任，反而有权要求出卖人承担20%违约责任。出卖人该何处理？
写在后面的话：
本案后在律师的引导下，双方通过和解方式解除《房屋买卖合同》，出卖人退还买受人二分之一的定金，其他权利义务结清。
本案揭秘，中介涉嫌在二手房买卖合同设了什么坑呢？
房屋中介向出卖人一方介绍，双方签署了《房屋买卖合同》，买受人支付定金，若后续不购买房屋或其他违约，出卖人可以要求支付20%的违约金。
房屋中介向买受人一方介绍，双方签署了《房屋买卖合同》，虽然买受人支付定金，但若后续非因主观故意不购买房屋，定金、购房首期款均可全退。
由此，《房屋买卖合同》中设的坑就是：房屋中介为了达成双方房屋买卖交易，全然不顾《房屋买卖合同》中内容逻辑冲突、表述含糊不清等问题。如果双方不仔细阅读合同，双方签署时可能皆大欢喜。但是发生争议时，双方都可能各执一词，争议不休。
智慧如您，在类似房屋买卖交易下，应仔细阅读合同，通过特别约定等方式排除合同本身的逻辑冲突，避免表述歧义；或者双方协商，另行拟定合同。
