【网友提问】

我是购房者，已经缴纳购房款，也实际居住了，但是开发商近期因为拖欠大额债务被起诉，房子已经被查封了。我该怎么做能阻止执行？

【律师解答】

购房者在这种情况下可以提起执行异议之诉，如果没有过户的购房者希望排除执行的，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应当符合如下构成要件：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第一：应当举证证明在法院查封之前，已经签订了合法有效的书面《买卖合同》。

第二：应当举证证明，在法院查封之前已经合法占有涉案房屋。

第三：应当举证证明，已经支付全部购房款。

第四：应当举证证明，未办理过户登记非因自身原因。

【律师提醒】

需要特别提醒的是，购房者在证明法院查封之前已经合法占有涉案房屋时，通常通过物业公司出具的证明等证据，以此证明其在涉案房屋实际居住。但是物业公司系单位，由单位出具的证明应当符合以下构成要件：

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十五条规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。”如果提交的物业服务有限公司出具的证明，仅仅加盖印章，但是没有出具证明人员的签名或者盖章的，会因为不符合单位证明材料的形式要件而不被采信。