时间：2022-11-16 06:49:11来源：法律常识
N海都全媒体记者 陈晋 文/图
位于福州鼓楼区西二环的梅海园小区是2001年前后建成的老旧小区。该小区10号楼架空层原本有6米余高，但在交房之初，小区开发商福州实力房地产有限公司（以下简称“实力房地产”）将架空层改造成物业办公区、员工宿舍和业主活动场所，如今又成了出租房，遭到现任小区业委会反对。
业委会认为，该区域属于无产权建筑，应归全体业主所有。双方也因产权归属问题协商多次，但最终无果。
近段时间，梅海园小区遭遇偷盗事件，小区业委会开始安装监控探头，而10号楼架空层改建后的通道内也纳入安装范围，但被实力房地产公司人员私下拆除。
业委会：
架空层改建后安装探头 被开发商拆除
近日，记者来到梅海园小区看到，10号楼的架空层改造后，一部分用于物业办公，另一部分为出租房，但房门紧锁，记者无法进入。
梅海园小区10号楼架空层被开发商改建成出租屋
据业委会一名成员介绍，出租房是后期改造的。在交房之初，小区开发商实力房地产将10号楼的架空层改建，隔出一层，作为业主活动场所和物业用房，之后，又被改造成店面出租。
“2017年前后，开发商又将业主活动场所改造成简易出租屋用于出租，并收取租金。”该成员告诉记者，由于租赁合同是以个人名义签约，业委会对这些租户的信息并不了解，他们认为，这使得小区疫情防控存在一定的隐患。
今年4月，梅海园小区发生盗窃案件。为保障业主财产安全，业委会开始在小区内安装监控探头，10号楼架空层改造区域也纳入安装范围。
“4月28日和5月5日，实力房地产两次派人直接将监控探头线路剪断，并将探头带走，使小区损失5800元。”上述成员说，事发后，他们立即报警，警方也介入调查。
业委会在此安装的探头被剪断线路
该成员说，10号楼架空层改造区域一直属于无产权建筑，其产权应归全体业主所有，“我们和开发商协商了2年，要求将产权归还，但遭到拒绝”。
开发商：
未纳入公摊面积 产权属于开发商所有
实力房地产相关负责人林先生表示，梅海园小区于2001年规划建设，2003年交付使用，他承认10号楼架空层是由公司出资改建，并按时缴纳物业费。
“几任业委会及业主都默认上述情况，也没有任何异议。”林先生说，10号楼架空层改建区域面积属于无产权区域，但没有纳入小区公摊，不存在产权归全体业主所有的说法。根据《物权法》相关规定，上述的改建区域，是按“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的工程自营或者依法进行转让、租赁。
梅海园小区10号楼
针对安装监控探头的情况，林先生认为，业委会将探头安装在过道上，可以清晰看清租户的进出情况，该行为侵犯个人隐私。“当时业委会威胁称，会对这个区域断水、断电，并要求收回产权，我们认为不合理，因此派人将监控探头的线路剪断。”林先生认为，业委会无权实施停电、停水强制措施，也无权在未经同意的前提下安装监听监视探头。林先生希望，业委会通过法律途径或在政府部门的协调下解决问题，他们也会配合。
律师：
产权归属的关键 在于是否计入公摊面积
对于架空层的权属问题，目前梅海园业委会和开发商各执一词，问题久拖未决。
那么，架空层的产权究竟应该如何认定？记者咨询了福建元一律师事务所蒋双灌律师。他表示，有的小区架空层是分摊到了销售面积中，也就是我们常说的“计入公摊”。但是，也有小区的架空层没有计入公摊面积。
架空层计入了公摊（有产权）：
业主就享有共同所有权，购房合同里“产权属于开发商”的条款无效。那么，开发商擅自改建架空层的行为就是违法的，因为它侵犯了业主的合法权益。
架空层没有计入公摊（有产权）：
开发商拥有完整的产权，那么作为产权所有人，开发商拥有对该架空层的处置权。而业委会若在此安装探头，则可能存在侵犯他人隐私的情况。
值得提醒的是，架空层究竟有没有计入公摊面积，并不是由哪一方口头说了算，需要到住建局、规划局等相关单位查阅档案资料。
部门：
小区一层为架空层 其改造未经审批
采访中，梅海园小区业委会向记者提供了10号楼轴立面图，该立面图显示，10号楼的架空层总高度为6.45米，且未批注或者改动，与小区现实情况完全不同。《民法典》第二百七十一条规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；第二百七十三条规定，业主对建筑专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。
福州市规划局相关人士表示，梅海园小区10号楼一层西侧为架空，东侧为老人活动中心、居委会、公共厕所、垃圾集散间、停车位等功能。而建设单位未向规划部门申请该层使用功能变更。
福州市房管局相关人士表示，除了个别项目，多数小区的架空层一般不计入公摊面积。“若梅海园10号楼的架空层不计入公摊且无产权，则业主和开发商都不能认为是自己所有。开发商将其进行改建，属于违章搭盖。”该人士说，所谓无产权区域，只能是业主享有该区域使用权，并进行管理。
编辑：白白
