时间：2022-11-16 09:06:12来源：法律常识
没有购房资格还要买房，合同签下又难履行。结果房子没买着，钱也差了点打水漂……近日，珠海市香洲区人民法院宣判一起因购房产生的纠纷案件，判决开发商退回购房首付款、代理销售商退还团购费。
黎某为珠海户籍，与妻子一直在珠海从事药品科技工作，想在中山三乡购买一套房屋。但此前，黎某妻子已经在中山购买过一套商品房，根据中山相关政策规定，黎某已不具备在中山购买第二套新建商品住房的资格。
代理销售商工作人员想了个“点子”，提出可以帮忙办理假证照。因购房心切，黎某便同意了，并与开发商签署《认购书》，支付首付款434余万元，与代理销售商签署《优惠告知书》，支付团购费10万元。黎某同时还向代理销售商工作人员额外支付了9000元手续费。
几日后，黎某拿到假离婚证、户口本等虚假证照。思索再三，黎某未去银行办理按揭手续，而是委托一律师事务所向开发商发出《律师函》，要求解除双方签订的《认购书》，开发商不同意。黎某便将开发商和经销商同时告上法庭，请求解除合同、退还费用并支付违约金。
黎某认为，自己是在经销商引诱、欺骗下签署的《认购书》，因实际不具备购房资格，无法实现订立合同之目的，要求依法行使合同的法定解除权，解除《认购书》，开发商和经销商应共同退回已付费用并支付违约金。
开发商则说：“解除《认购书》可以，但《认购书》是黎某在知悉中山购房政策和相关风险的情况下自愿签署，根据约定，黎某应继续签署《中山市商品房买卖合同》，现单方解除《认购书》，应依约承担违约责任。“开发商还就此提出了反诉，反倒要求黎某违约金人民币30余万元。
而在经销商看来，经销商代理推销，未收取黎某购房款，不应承担退还房款的责任；“团购费”是双方约定的房源优惠服务费，在经销商推荐下，黎某已与开发商达成《认购书》，经销商的团购服务工作已经完成，黎某无权要求退回相应费用。
香洲法院经审理认为，黎某与开发商签署的《认购书》未约定案涉物业交付时间、交付条件等基本合同条款，就案涉物业形成的是商品房买卖预约合同关系。根据购房政策，黎某不具备与开发商签署《商品房买卖合同》的资格，显然《认购书》自缔结之日起即存在履行障碍。开发商在庭审中明确表示同意解除双方签署的《认购书》，法院对此予以确认。黎某明知以自己名义购买案涉物业在政策上存在障碍，但在知道可以用办假证的方式购买案涉物业后，自主选择签署《认购书》，主观上存在缔约过错。
另一方面，《认购书》是开发商预先拟定的格式合同，开发商无证据证明其在签订《认购书》时，对《认购书》所载购房政策已向购房人尽合理提示及说明，也有缔约过错责任。双方应根据各自的缔约过错对《认购书》不能履行承担责任。
基于上述认定，综合考虑双方缔约过错大小、为履约付出成本以及无法履约的损失等因素，开发商应向原告退回购房首付款；黎某实际没有成功购买到相应房源，代理销售商应向黎某退还该团购费。至于手续费，系黎某因自身过错而产生的费用，应自行负担。另由于双方对于《认购书》的解除均负有责任，双方均不需要向对方支付违约金。
【记者】王韶江
【通讯员】苏倩雯、李宇欣
【作者】 王韶江
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
