时间：2022-11-19 09:54:09来源：法律常识
房主在合同和多次书写的承诺书中承诺，与其他人没有租赁和买卖协议。因此我按照合同约定支付了房款。
原本住在这处房子里的房主朋友原本也答应会搬走，我与其协商签订了搬离通知书。
但到搬离日期他又改称，房子已经由房主卖给他了，拒绝搬离。
随后这个房主的朋友起诉房主和我，称我与房主恶意串通，主张合同无效。
因房主和他在房屋转让书的真实性及付款金额和方式上分歧较大，所以原审经两年的庭审判决驳回原告的全部诉讼请求。后又经过重审，法院改判我与房主恶意串通合同无效，我上诉后法院维持原判。
房主在合同和承诺书中均承诺没有出售过房屋，隐瞒已经把房屋卖给其朋友的事实，骗取我192万元购房款，现因一房二卖，使得我的买卖合同无效，根据判决房屋又要恢复到房主的名下。
但因为我办了贷款与借款，无法恢复至房主名下。
房主就根据判决书申请强制执行拍卖房屋，所得拍卖款归房主所有，而该房屋早已增值（目前房价近600万元左右）。
请问律师，我符合恶意串通的条件吗？房东的行为是否已构成合同诈骗罪？
上海君澜律师事务所朱静亮律师回复如下：
从您的描述来看，本案还是缺少较多事实，因此我们仅根据您的描述作出如下建议：
1、恶意串通无效的情形。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
所谓恶意串通是指合同双方当事人以恶意通谋实施某种行为，该行为损害国家、集体或第三人的利益并从中受益。
一般来说，比较常见的恶意传统的情形是第三人明明已经知道了出卖人已经出售房屋给买受人，还与出卖人签订房屋买卖合同，致使买受人无法取得房屋的情形。
从您描述的案情看，我们仅能看出您在购买房屋时，是明知涉案房屋里居住着房主的朋友，无法看出您是否与房主存在恶意串谋。
但是根据《民事诉讼法》，房主的朋友如要请求法院确认您与房屋订立的商品房买卖合同无效的，应当由其对恶意串通事实的事实进行举证，否则将承担败诉的风险。
目前看来，房主的朋友还是成功举证并且得到一审、二审及再审法院的认可的。
2、合同诈骗罪。
根据《刑法》第二百二十四条，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，构成合同诈骗罪。
在刑法理论与司法实践中，并非所有虚构事实或隐瞒真相的行为都必然构成刑事犯罪，区分合同诈骗与合同买卖纠纷的关键在于是否具有非法占有目的。
从本案来看，假设房主确实存在隐瞒了房屋已经售出的情况，再将房屋卖给您的情形，如果其未逃逸的话，那么他的目的就只是为了攫取二次出售房屋所可以得到的更高的利润，而不是通过虚构房屋已经被销售的事实，骗取您的购房款。
您可以根据《合同法》第五十八条规定，向其主张返还因合同无效而取得的您的财产，这样就可以取回您的购房款，这也是我们认为目前来说比较好的维权方式。
