时间:2022-11-20 15:30:10来源:法律常识
这是一起简单的房屋租赁合同纠纷,引发了两轮诉讼:
第一轮诉讼:
2019年房东诉至法院要求解除《租房合同》,返还租赁物;租户支付无据占用案涉房屋期间的使用费直至向原告交付房屋时止。一审法院(2019)辽0202民初4379号判决书判决租户将案涉房屋返还给房东,租户不服一审判决,提起上诉,但于2019年12月9日撤回上诉,原一审判决发生法律效力,但租户并未将案涉房屋返还给原告。房东向一审法院申请执行后,2021年9月28日,租户将案涉房屋交付原告。但未支付占用费。
第二轮诉讼:
判令租户向房东按照780元/日标准支付自2020年4月21日起至2021年10月8日止的占用该房屋的费用。一审法院认为,生效判决已判决被告将案涉房屋返还给原告,被告继续占用案涉房屋没有法律依据,原告要求被告给付占有使用费的主张合理合法,应当支持。二审维持了房东的请求。
这个案子有俩疑问:
一是,这个合同是否可以行使先履行抗辩权。也就是说,租户是否可以要求对方先退押金,自己才能退房?
二是,第一轮诉讼,一审判决已经生效了,为何第二轮还能立案审理,岂不是同样的理由再次起诉了吗?难道第一轮是合同之诉,第二轮是侵权之诉?
附:苏晨钟、李华财产损害赔偿纠纷民事二审民事判决书
辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2022)辽02民终4515号
上诉人(原审被告):苏晨钟,男,1963年2月2日生,汉族,住内蒙古赤峰市巴林左旗林东东城区。
委托诉讼代理人:王琳,辽宁同方律师事务所大连分所律师。
委托诉讼代理人:朱山木,辽宁同方律师事务所大连分所实习律师。
被上诉人(原审原告):李华,女,1973年6月2日生,汉族,住辽宁省大连市西岗区。
委托诉讼代理人:姚锐,刘鸿鹏,辽宁开尔律师事务所律师。
上诉人苏晨钟因与被上诉人李华财产损害赔偿纠纷一案,不服大连市中山区人民法院(2021)辽0202民初7025号民事判决,向本院提起上诉。
本院于2022年5月17日立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
苏晨钟上诉请求:
撤销一审判决并发回重审或依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。
事实与理由:
一审判决认定基本事实不清。
案涉《租房合同》约定,如遇市政府动迁,甲方将租金余额退还乙方,乙方搬家。
根据合同文本可知双方对退还租金和搬家存在履行顺序的约定,被上诉人应先予退还租金余额,之后上诉人再搬家。
根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条有关“当事人互负债务,有先后履行顺序,应当先履行债务一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行请求”的规定,在被上诉人先予退还租金余额之前,上诉人完全有权拒绝其要求搬家的请求。
2018年10月9日,大连市中山区人民政府发布《大连市中山区人民政府征收决定》,被上诉人早就知道“市政动迁”的条件已经成就,但从未退还上诉人已经支付的租金余额,甚至还催缴上诉人支付下一年度租金。
据此可知被上诉人存在不予退还租金余额的故意,正因被上诉人从未退还上诉人已经支付的租金,其违约在先,所以上诉人完全有权拒绝其要求搬家的请求。
一审判决适用法律错误。
《中华人民共和国民法典》第二百三十八条规定“侵害物权”,但上诉人主观上和客观上都不存在对物权的侵害,其未搬离房屋是由于跟被上诉人之间的合同纠纷,主观上不存在侵害物权的故意,客观上也没有侵害物权的行为,仅是依据先履行抗辩权维护自己收回已支付租金的权利,不能跨过合同纠纷割裂地去看上诉人占用房屋的行为。
因上诉人不存在侵害物权的行为,更遑论依据《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条的有关规定判决其承担责任。
李华辩称,不同意上诉人的上诉请求。
出租方李华向一审法院起诉请求:
判令被告向原告按照780元/日标准支付自2020年4月21日起至2021年10月8日止的占用该房屋的费用。
一审法院审理查明:
2016年3月16日,原告与被告签订《租房合同》,约定原告将大连市中山区昆明街257号房屋出租给被告,租期五年自2016年4月21日至2021年4月20日,年租金285,000元,原告收取被告租金至2020年4月20日。
《租房合同》约定,如遇市政动迁,甲方将租金余额退还乙方,乙方无偿搬家,合同自动终止。
2018年10月9日,大连市中山区人民政府发布《大连市中山区人民政府征收决定》,征收范围包括案涉房屋。原告通知被告解除合同,被告没有同意。
2019年原告诉至法院要求解除原、被告的《租房合同》,返还租赁物;
被告支付无据占用案涉房屋期间的使用费直至向原告交付房屋时止。
一审法院(2019)辽0202民初4379号判决书判决被告将案涉房屋返还给原告,被告不服一审判决,提起上诉,但于2019年12月9日撤回上诉,原一审判决发生法律效力,但被告并未将案涉房屋返还给原告。
原告向一审法院申请执行后,2021年9月28日,被告将案涉房屋交付原告。
一审法院认为:
生效判决已判决被告将案涉房屋返还给原告,被告继续占用案涉房屋没有法律依据,原告要求被告给付占有使用费的主张合理合法,应当支持。
占有使用费的标准应参照原租赁合同的租金数额计算。
被告继续使用案涉房屋属于侵权行为,不能受到因疫情减免房屋租金政策的保护,故对被告提出的2019年底至2020年期间疫情对于其经营的减值,一审法院不予支持。
一审法院判决:
被告苏晨钟向原告李华支付2020年4月21日至2021年9月28日房屋占有使用费409,500元(按照780元/天的标准),于判决发生法律效力之日起10日内付清。
如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息;
驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7560元,原告已预交,由被告负担,于判决生效之日起七日内向大连市中山区人民法院缴纳,逾期未予缴纳依法强制执行。
本院对一审判决查明事实予以确认。
本院认为,综合双方当事人诉辩主张,本案争议焦点为上诉人是否应向被上诉人支付案涉房屋占有使用费。
上诉人主张因被上诉人未退还上诉人已经支付的租金,违约在先,故上诉人有权拒绝搬家一节,本院认为,
一审法院作出(2019)辽0202民初4379号民事判决书,判决上诉人将案涉房屋返还给被上诉人,故上诉人向被上诉人返还案涉房屋是生效判决确定的义务,对上诉人该项上诉请主张,本院不予支持。
至于上诉人二审庭审中主张被上诉人未将押金、装修款及动迁营业损失等问题予以解决,故不应再收取占有使用费一节,本院认为,生效判决判令上诉人向被上诉人返还房屋,上诉人未返还房屋前理应支付占有使用费。
双方当事人可另行解决违约保证金(即上诉人主张的押金)、装修款及营业损失等问题,这不能构成上诉人拒付房屋占有使用费的理由,故一审判决上诉人向被上诉人支付房屋占有使用费,并无不当,本院予以维持。
综上,苏晨钟的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,处理结果正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费7560元(上诉人苏晨钟预交),由上诉人苏晨钟负担。
本判决为终审判决。
审判长 张萍萍
审判员 刘丽媛
审判员 景梦婵
二〇二二年六月二十三日
书记员 邵 将