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案件概括

2009年南京隆澳物业公司与时代天地广场开发商签订《前期物业服务合同》，合同约定物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，酒店式公寓为2元每月每平方米；业主房屋连续六个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方应按70%收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费。因小区业主施某自2017年1月份之后并未缴纳过物业费、公摊费，经催要无果后，将业主起诉至法院。

业主辩称其确实未缴纳2017年1月至2019年6月的物业费用，但是因为房屋一直出入空置状态，并未实际入住，而且物业公司服务质量差，因此不应当缴纳物业费。

法院观点

小区物业服务的特点决定了物业公司的服务不可能使全体业主全部达到满意，也不可能时时、事事符合所有业主的要求。对于物业服务质量的评价应集合小区业主的意见，具体可对照收费标准结合收费率、业主举证材料等因素综合判断。现可认定原告提供的物业服务存在一定瑕疵，根据价质相符、权利义务对等原则，依法可酌情减少部分物业费。关于涉案期间空置房收费问题，审理中原告认为被告未履行备案手续故不同意按70%收取。但是否报备仅为起到容易证明的证据作用，只要实质上满足空置的条件即应按70%收取。但本案中，因服务瑕疵可减少物业费与空置减收物业费系吸收关系，故涉案期间物业服务费就按七折计算。至于违约金，因物业服务合同属于双务合同，物业服务存在瑕疵，业主享有先履行抗辩权或同时履行抗辩权，且物业服务合同中无明确约定，故不予支持。

律师观点

大多数物业公司和业主订立的物业合同都会约定房屋空置费用按照70％收取，但必须先行向物业公司进行备案。如果业主没有向物业公司备案，需要业主提供证据证明这段期间房屋确实处于空置状态，比如期间未产生水电费等。值得一提的是，该判决作出主体为南京市鼓楼区法院，同期间该法院也有类似的案例，承办法官以业主未履行房屋空置的书面备案手续为由，不支持业主的物业费减免七折的诉请，对此你怎么看呢？