时间：2023-04-26 17:17:08来源：法律常识
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总，你好，关注京房会有一段时间了，也非常仔细阅读了星球的部分精华文章。因为最近房价有回暖迹象，同时担心人口红利的长期影响，我正在思考是否在年底或什么时候出售一套房产。具体房产均在海淀区，分配为： 1. 自住在翠微路附近颐源居小区，168平，价格在1900左右。学区房，翠微小学，孩子还未结婚，不知是否有必要考虑这一因素。
2. 四季青附近四季香山小区，出租，无产权，一层171平，地下86平，有40平院子. 因为开发商把计划中的绿化带改为了住宅，这个小区内有的房子没有房产证，销售价格比正常房源低不少，大概价格可能在1600左右，不确定。3. 牡丹园金尚嘉园，出租，塔楼，西南方向，一层，114平，价格在1500左右。
Q1: 因为没有投资渠道，可否再等几年出售，看看房价是否还能继续上涨，毕竟上涨收益会大于房租或者理财收益。但是担心坐电梯，错过高点。Q2. 如果选择卖一套房，卖掉哪套比较合适。 个人选择金尚嘉园，虽然地理位置很好，租售比也不错，但是一家人住不下。Q3. 如果不是合适卖房时间，是否需要置换到其他更具升值的区域，获得更大收益。西城、朝阳还是海淀可以考虑？ 个人喜欢150 以上的，可自住也可出租。
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘、81#北京房产投资核心逻辑和原理、08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策;1、北京的优质板块价格一直上涨是大概率事件，即便是下跌也是上涨过后的自然回调，假如这轮行情普遍上涨30，价量到达顶峰时会出现一个冷静期，这个冷静期大家出手会相对谨慎一些，这个期间就会出现价格回调，这些核心位置的商品房交易量活跃，反应也是最敏锐的，这些房子大多是厚产资产配置的工具，其涨跌和人口、政策都没什么太多关系，涨30回落5-10属于正常，偏远地区的刚需盘和城市的中高收入群体的多少有关系，如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员，这类房子的保值性也会随之减弱，其次租售比是在房价不涨的前提下，作为一种理财对比的计算方式，房价一旦上涨，租售比就失去意义了。
2、如果你们计划只出一套，我建议是四季香山，没有产权的房子实际上是不受法律保护的，这种大面积的房子大家关注更多的是财产的保值与升值，其次才是房子本身的使用价值，即便未来升值此类房屋也不太好兑现，金融属性彻底全差，综合价值比较弱，其次你们缺乏优质的大盘，持仓面积还可，但这些房子大多都在区域的第三梯队后面，反应速度也都是后知后觉的，颐源居金尚嘉园都属于二类商圈二类盘，尤其是颐源居，这么大面积在这个地方很资源错配，效率很差，你可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)对比其他区同等价位楼盘详细行情;其次你不用考虑学区问题，孩子上学还早有足够的准备空间，如果选筹的目标是西城和海淀，这个价位对应的学校也要比翠微好很多。
我给你2个方案，一种是出一套四季香山 金尚嘉园，对应换筹的区域可以看一下海淀的万柳区域碧水云天，光大水墨风景，西城金融街西城晶华，这两个区域的学区都是重点，且地段楼盘价值大于学区价值，可忽略学区溢价的问题。第二种是 换筹颐源居，颐源居换筹到头部商圈头部盘，可以选在朝阳，总价1500-2000之间。这样你们3套压缩为2套，持有的全是大盘，每一轮行情都能吃透，如果还有房票的情况下再考虑第三套，全动为效率最优的方案，祝顺利！
Q:提问:京总您好，铁粉提问：二套资质，首付700，总预算1200，想在海淀范围内选筹，准备投住分离。逐一拜京总星球问答，发现不少人提问海淀北部、永丰等，但显有人问及与其相邻的西北旺版块，1、京总可否分析一下西北旺版块，目前是西北旺价格高于永丰，但价格差距正快速缩小，未来西北旺与永丰两个版块会是怎么样的格局？如永丰多年后兑现了，西北旺坐拥16号线大动脉，是连接海北与市区的节点，而永丰缺交通、后厂缺住宅，西北旺版块恰好互补，会不会收到永丰和后厂的双重辐射加持？
2、目前关注了西北旺地铁周边的“百旺茉莉园”和“中海枫连山庄”，看了您的价格走势，发现茉莉园起步单价低于中海，但涨幅快，已快追平中海。我的1200预算在这两个盘里都只能够到2居。可否请京总分析一下这两个盘？我主要考虑保值增值，愿京总指点。谢谢！
A:回答:您好,我在星球精华栏文章海淀跑赢大盘选筹导图写过这两个板块,关于西北旺板块和永丰的价格差,永丰属于近几年发展的新区,西北旺在2012年之前的表现很一般,11年左右有两个大开发商分别拿了两块地,一个是融创,一个是万科,万科是做刚需改善的,融创是做高端品的,当时的两个盘如园和西山壹号院,均价卖到5-6万左右,在往前面是亿城的西山华府地块,14年15年之后这个板块因三个新盘价格也一直往上走到今天的价格,这个板块的发展周期是遇上了17年之前的房地产红利,全国都涨,所以北京这种位置上涨也没什么不正常,
但如果看西北旺这个区域,配套的话几十年基本都是一个样,一个生物医药基地 百望山,这种性质的布局本身商业发展就比较难,如果没有大笔投入这片地往固化的方向发展也不是没可能,从17年之后这个位置的价格上涨就不明显了,原因就是买新盘大家的预期都比较高,但这个区域所拥有的资源很一般,二手房市场肉眼可见,虽然紧靠产业园区,
但自身条件比较一般的情况下也很难在市场上脱颖而出,其次永丰即便是规划全部兑现落地,如果没有大市场的推动,往后的行情也不会太好,提前透支一定需要花时间养,有产业园区的辐射利好,但自身需要争气,如果自身不争气,即便是把北京所有的产业资源全部般过来,没有资源的区域同样不会有出色的表现,越是有购买力的消费群体,对于商品的质量越是挑剔,更何况是我们每天都要住的房子,投资不是DB,而是搭乘这座城市的经济增长,得到确定的回报,这就和我们选择的方向有很大的关系,对于海淀北部包括西北旺从确定性一定不是最好的选择,建议认真阅读星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利!
Q:提问:京总您好！看了您星球的精华文章，逻辑清晰，但是落到自己的具体问题，还请您帮忙建议。家庭名下三套房;1. 黄庄小区一居 以租抵贷 孩子上学的学区房 （不到50平米）户型、朝向尚可;2. 太阳园回迁房一居 朝向、楼层都不太好。但有中关村四小名额未用 链家标价在750-780 ;3. 北四环中广宜景湾2居 自住 朝南 链家标价在880-900;目前孩子上学在中关村一小，大概率初中会去中关村中学
现在需求;想对现在的房产做重组。手头现金很少，目前想法是保留黄庄的学区房户口，置换太阳园和望京的房产。1. 改善自住环境，目标120-140的朝南三居，希望小区环境好素质高，（考虑孩子上学距离，在中关村附近看了看房都很贵，京总有推荐吗？也可以考虑把孩子转学到朝阳区，那就需要找朝阳带有学区的房子。）2. 除了自住的房子外，剩下的钱想买一套小房做投资，好租好卖的（全款用我妈的二套房票
A:回答:您好,1、其实孩子不用转学,你们的初衷是改善居住环境,重新配置优质房产,奥森是一个比较适合您们的区域,接送孩子的距离不知您们是否能接受;其次您们现在已持有学区房,不建议再买入学区房,学区房是高危投资品,政策一年一变,房子的波动性较大,如果持有的学区房过多,安全系数相对低一些
2、两套房子全部变现大约1700左右,有3种打法,第一种是买一套龙头区域的霸盘,第二种是按照您们的想法,一大一小,第三种是在第一种的情况上抵押买一套次级板块的;从目前的市场需求;未来的产品线三居室以上的终改和改善户型会有一波爆发期,这种户型一轮涨幅不夸张的说可以在一些次级板块付个首付再配一套,第一套大的应该用老人的房票,保留自己房票,房子升值后把升值的部分贷出来,加上最大杠杆,还是按照这样的思路买优质区域的优质盘吃板块行情
如果是第一种策略,您们的居住品质提升了,家庭会很幸福,不影响资产升值,效率为最优,第三种策略比较激进,1700全部打在第一套房子上,然后做抵押付首付再买入一套小的,月供的钱不用靠自己的家庭收入,以房 贷养贷(房屋租金 贷款余额);北京长期的调控导致积压的购买力全部集中在改善群体，目前各类福利房的供应会导致核心地段的次新会越来越稀缺；以投资的角度，购买力比较集中的核心地段次新，符合未来市场的主流;查阅星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
当下买房不是拼多,而是拼精,持有的房子越精贵,价值越牢固,越容易吃到这个行业的红利,2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,2017年之后开始出现严重的分化潮;建议你认真阅读星球置精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝一切顺利;
Q:提问:首先感谢京总对我上次问题通透的解答，让我对投资选筹有了深刻的理解，受益匪浅！很抱歉目前又遇到了新问题，想了好几天一筹莫展。具体情况如下：因情况变动原计划只考虑投资不自住的购房方案现在须调整为购买一套公主坟翠微学校的学区房，现在有几点疑惑：
问题1. 房子目前看了翠微东里、翠微北里、普惠南里等小区的1居室和2居室（按照您之前的思路学区房按购置总价最低考虑），价格大概500多，您觉得这个区域从保值角度考虑哪个小区的房子适合购入？ 爱人看上了翠微东里的2居公房，想着购入后孩子上学可以自住，不知这个思路是否可行？
问题2.因为担心学区房未来会随着近年来北京出生率的显著下降而成为高风险投资，我们考虑2种方案，1是以500左右全款买入1居，然后等孩子9月入学后立即卖出，去投资区域价值更高的品质楼盘；2是全款买入学区房然后做dyd 手里剩余资金 杠杆去投资区域价值更高的品质楼盘，学区房等待未来合适机会再出手。您觉得哪种方案更好，或者都不是最优方案？非常期盼您的专业指导！谢谢！
A:回答:您好，公主坟几个老公房社区保值性都很好，你可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;中里、南里、东里包括普惠南里这几个盘的选筹思路应该是以价格作为唯一指标，你们看上了东里，如果中里有笋盘就可以选中里，而不是还锁在东里，淘笋主要是找低价盘，关于学区房未来的风险性指的是重点校，楼盘价值10万，划上学校就变成了13万甚至15万的这种，多出来的部分是溢价，学区人为干预因素太强，后期政策上有变化，价格也会受影响，公主坟这种工薪盘价值很稳定，学校算不上重点校，价格也属于正常的地段价格，可以考虑买后做DY加仓，这种流动性不差的小户型，面积才是王道，天上下雨，你用小盆和大盆接的水量完全是不一样的，祝顺利！
Q:提问:京总您好，本身是望京人，但是家里望花路老塔楼两居（750），近些年涨幅不大错过了望京的红利期。现自住大屯保利金泉楼王户型（1600），很舒服，但是后期看升值潜力貌似有限。亦庄合生还有一个复式（300），打算趁着马驹桥政策红利尽快出掉。手上还有留存资金800左右，若不考虑置换保利金泉，可用资金约1800～1900;
想请问仅考虑投资，保值增值应如何选择？最近在看橄榄城，东湖湾，臻园。橄榄城很多人讲说上一波外地人炒太凶，后期会回归真实价格，东湖湾内部楼道和造型不规整，臻园上车大户型有压力，而且也已过去一波行情。最近也发愁是不是现在的行情下只适合处置，不适合置换。另外，清河橡树湾同等区间下更值得投资么？谢谢百忙之中回答;
A:回答:您好,1、我在知识星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,中写过关于北京部分热门板块房价是否到顶的问题,建议全文阅读,有价值的城市、区域、楼盘才值得“炒作”,没有希望的区域没有“炒房客”,或者说市场上从来没有炒房客,只有价值的挖掘者,投资房产本身就是搭乘这座城市、区域经济增长的红利,投资者只不过是挖掘了这个区域的红盘,当别人认为房价已经到顶时,投资者依然看好这个区域的行情,结果就是持续吃到板块的红利;“炒房客”的打法一般有2种,一种是长线,一种是短线,长线是他们懂得借势顺势而为催化加速，能准确找到在未来有一定“潜力”的地方，房价即将上涨的区，把这股潜力快速激发出来;在半年一年之内获取5年的收益;之后拍屁股走人，让接盘侠们等到5年以后才能解套,比如通州;
而短线是半年周期,一年周期的打法,一般是在核心地段的二手房市场,其次这些核心位置是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,是高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区越冷门就和城市的中高收入群体关联越大,如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱;
整个北京除了东西海的学区房最贵就是望京了,即便北京有全国最严的限购政策,但望京常年领涨并非学区溢价，足以证明这个区背后的购买力;整个朝阳区主要的高新产业聚集地一个是国贸,一个就是望京,而国贸一带缺乏品质住宅区,被大量写字楼围绕居住氛围并不良好,而望京属于产住结合,也是目前北京产住结合发展最好的一个区域,望京东的几个品质盘,像保利、臻园、橄榄城、万和只能说价格的天花板比较高,即便是遇到下跌,也是上涨后的自然回调;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
2、关于置换上,我在知识星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,对部分区域分析过,建议认真阅读,保利金泉的楼盘价值大于区域价值,这个区域除了保利其它均为老社区,整个区域的声望资源属于比较落后的,独木难成林,即便保利有再高的品质也难撑起一个区域的价格,而其它涨的比较快的区域像新北苑,清河、朝阳大悦城、望京这类区域的共同特征就是区域价值和楼盘价值同等,品质次新盘一片,所有区域的配套均以生活为主而非商业,这样的区域即便没有突出的学校价格也会一直走在前面,如果加上产业辐射就是锦上添花,北京缺乏这样的品质住宅区,稀缺为贵,用保利和亦庄的换望京或者清河,本身就是普通产品换更优的产品,没什么不可,好房子的标准是能租,能住,能贷,能卖,能升值,投资房产投资的是综合功能,不仅仅是居住功能,尤其是20年往后更要注重房产的金融属性,祝一切顺利;
Q:提问:京老师好，我目前在朝阳区南新园小区有一个70平的房子，能卖到410，我们一家四口两大两小，居住刚刚够。目前老大小学四年级，两年半升初中，老二刚幼儿园，四年后上小学，我媳妇儿东单上班。我们想换一套东城的小房子，一是媳妇儿上班方便，二是为了两孩子能在东城上学。
目前是有两个方案，方案一是两年后把自己房子卖了，在东城买个一居室租出去，自己再出去租房子。方案二是自己房子不卖，这两年尽可能攒点钱，两年后能在东城买个两百来万的小平房，平房在手里放两年，等小的上学了再卖出去，卖的钱再用来租房。想听听您的建议，一是我们南新园这套房子要不要趁早脱手，二是如果是方案一，有没有合适的房子能推荐，三是想了解下东城区的平房保值情况如何。感谢京老师!
A:回答:您好，感谢信任！你现在持有的南新园小区从长远利益应该做置换升级，我在星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对朝阳部分区域进行过详细分析,建议认真阅读,华威桥、潘家园这一片，或者说从劲松往南一直到分钟寺延伸到丰台这些区域处于一个“放养”的状态，所以房价也在全市处于垫底，未来老旧小区改造，更新城市界面才能有往上走的可能性，出掉到手410稍微加部分杠杠，总价600也能选到不错的盘，或者说不需要特别强的专业知识去选也比华威桥这片行情要好，那片太差了
但不建议考虑东城的平房，如果学位一直在保值性没什么问题，但“学位”人工干预性太强，说变就变不确定因素太多，可以淘一淘老公房，东城的老公房保值增值性还是比较不错的，这样你们即解决了孩子上学的问题，也做了置换升级，房子面积没有增加但升级了资源，方向上是很好的，可以关注下和平里，十一区的小两居530左右能拿下来，十三区的稍微大点的2居600左右，这两个盘的一居室大概也就是400出头，其次建议尽早去看看房子，如果有合适的可以提前行动，2年内这些老公房的涨幅大概率高于南新园，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;如果2年后再做置换，可能会增加购房成本，祝一切顺利！
Q:提问:房总好！崇拜您的铁粉，一直在读您公号。看了一套润枫水尚170多平三居，高层把东边户，一个明卫不临街位置也很好，总价1600多W单价9.4W 。看了房总文章，请帮助我分析一下目前这个标的与你列出的望京几个盘性价比如何，怎样权衡选择最优，可长持。请不吝赐教！谢谢！
A:回答:您好，感谢信任，房子的综合资源朝青肯定排在望京后面，纯投资1600应该首选望京，成长性、天花板、流通性都高于朝青，房子的价值包含的是综合资源，这些资源是分三六九等的，并不是房子本身好就OK了，如果区域配套资源都是三四线品牌，房子品质再高只能可惜建错了地方，看看就好，喜欢归喜欢，朝青的资源也很好，润枫的流通性保值性都没问题，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
只是相比之下望京更凸显，北京产住结合最成功的区域，真正的做到了动静分离，北京的产业发展规律是规划的越好产业迁址越困难，像现在通州的运河空置率很高，过去国贸西二旗金融街望京都是被某一个行业的龙头带动形成的产业集群，这是万物发展规律，望京这样的区域不好有第二个，一个是行业红利期，一个是还要找一个像望京这么大的地方，亦庄就是望京的复制版，我在星球写过不少望京的选筹文章,可直接搜索关键字查看,如果选望京需要放弃润枫水尚的面积舒适性，经济学真正的精髓是“放弃”，我想要什么，能放弃什么，就是告诉我们不可能什么好事都可以全占着，祝顺利！
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