时间：2023-05-21 01:44:56来源：法律常识
近日，河北省沧州市运河区一方名墅（又名“嘉禾一方花园”）小区的部分业主向新京报记者反映，“入住一方名墅别墅区有6年了，但开发商至今仍未给我们办理房屋产权证。‘办证难’主要是因为小区存在私搭乱建的情况而无法通过整体验收。部分业主多次向开发商、物业、房屋管理等相关部门反映此事，但至今仍未得到解决。”
为了尽快解决此事，部分业主提出分户或分批验收办证。对此，开发商沧州一方房地产开发有限公司（简称“沧州一方公司”）的相关负责人表示，“我们已经将相关材料报到了沧州市行政审批局，相关程序也在进行当中，接下来将给没有违法建设的业主申请办理房产证。”而沧州市行政审批局的工作人员称，“截至目前，一方名墅的开发商尚未将申请竣工验收材料交齐。至于最后能否分批单独进行规划验收，还要请示相关领导，目前尚无定论。”
一方名墅的部分业主至今未能取得房屋产权证。图片来源 受访者供图
因小区存在私搭乱建，房屋无法办理房产证
一方名墅小区位于河北省沧州市运河区，由本地开发商沧州一方公司开发建设。据了解，该小区2015年11月6日竣工，在同月取得了质量验收合格报告，当年的12月取得了竣工验收报告，随后交付给业主使用，但是截至目前，该小区业主仍未办理下来房产证。
2015年12月，一方名墅取得了竣工验收报告。图片来源 知情人士供图
据一方名墅小区业主王强（化名）介绍，“业主们与开发商签订的购房合同约定，在2015年12月31日前交房，在房子交付使用后1095天内办理权属登记。开发商如期交房，部分业主入住小区有6年了，但开发商并未给这些业主办理房屋产权证。”王强表示，部分业主多次向开发商、物业、房屋管理等相关部门反映此事，但是至今仍未解决。
为何已经通过验收并交付入住的房子，迟迟难以取得房产证呢？这背后又有哪些隐情？事实上，因为房产证问题，已有业主将开发商沧州一方公司诉至法院，从这背后，可以对房产证“难产”的原因窥探一二。
因一直未按合同约定给张丽（化名）办理房屋产权证，业主张丽将沧州一方公司诉至沧州市运河区人民法院（简称“沧州运河区法院”），请求依法判令沧州一方公司协助自己办理商品房产权登记。2019年6月19日，沧州运河区法院判决沧州一方公司协助张丽在有关部门办理房屋登记手续，限判决生效后30日内履行完毕。
2019年6月，沧州运河区法院判决沧州一方公司协助张丽（化名）办理房屋登记手续。图片来源 受访者供图
在沧州运河区法院判决送达后，沧州一方公司并未上诉。后来，张丽申请强制执行。然而，沧州运河区法院于2019年12月23日作出执行裁定称，该院在执行过程中查明，因张丽所购买的嘉禾一方花园小区存在乱搭乱建问题，相关行政部门未予验收、未完成初始登记，致使其所购买的房屋也就不能办理房产登记，故该案暂不能立案执行，应待相关行政部门审批完毕后向本院再提出执行申请。
此后，沧州一方公司以“原审判决申请人协助被申请人办理房产登记手续，认定事实不清，判决错误”为由，向沧州市中级人民法院（以下简称“沧州中院”）申请再审此案。沧州中院审查后认为，原审中，沧州一方公司承认张丽并无私搭乱建行为，原审法院根据合同约定和张丽诉请，判令开发商协助办理房屋登记手续并无不当。2020年3月26日，沧州中院依法裁定驳回了沧州一方公司的再审申请。
从法院审理过程来看，一方名墅小区房产证“难产”的主要原因是存在乱搭乱建问题，相关行政部门未予验收、未完成初始登记。沧州一方公司一名负责人告诉记者，“一方名墅小区大概有一百多户业主，其中有二十多户不存在违法建设。”
沧州当地政府一位内部人士也向新京报记者表示，“造成一方名墅小区无法办证的主要原因是，2015年前后，沧州市住宅小区一般都以取得质量验收报告、竣工验收报告为交付要件，该小区是在取得了质量验收报告之后进行的交付。房子交付之后，一些业主就开始私搭乱建，因存在违反规划建设未依法处理到位，从而导致无法整体验收通过。”
根据房屋产权证办理流程，在办理房产证之前，需要开发商到房地产权属管理部门申请房地产权属登记，也就是申请一个楼盘的产权总证。只有开发商拿到了总证之后，才能进行产权分割，办理各家各户的独立产权证。而申请房地产权属登记，则需要相关部门进行现场勘测并审核项目，其中审核项目就包括是否是按照规划批准的用途使用土地、是否按规划的面积建房等。
对于一方名墅小区来说，部分业主超出小区原有规划进行私搭乱建，导致小区整体未通过规划验收，进而使得业主房产证迟迟“难产”。
违建问题暂未解决，部分业主提出分批验收办证
经过两级法院诉讼，张丽要求办理房产证的问题仍未得到完全解决，此事引发了小区其他业主的热议。有的业主表示，“通过两次判决不难发现，主要因为那些违建户连累了广大无违建的业主。”
一般来说，只需拆除违建，就可以办理产权总证进而办理业主房产证。但是，一方名墅小区在违建拆除方面存在难题。
据沧州市中级人民法院（2020）冀09民申57号民事裁定书载明，一方公司一直寻求解决方案，小区物业公司曾多次通知私搭乱建的业主拆除违章建筑，也多次跑规划局协调方案，向行政主管部门申请拆除违章建筑，但有关部门予以推诿。一方公司也曾经去运河区法院对私搭乱建业主进行起诉立案，请求法院判令强拆，而法院以拆除违章建筑属于行政部门主管而不予立案。
对于一方名墅的违建处置问题，沧州市自然资源和规划局执法监察分局相关工作人员回应记者称，此事归项目属地的运河区人民政府管理。新京报记者与沧州市运河区人民政府南环办事处取得联系，一名工作人员表示，“尚不清楚此事，需要进一步了解之后再作回复。”
值得关注的是，也有业主提出分户或分批验收办证，这样没有私搭乱建的业主就不会受到私搭乱建的业主影响了。
上述政府内部人士表示，“从目前情况看，对那些没有私搭乱建的守法业主来说并不公平，接下来，解决问题的主要方向是争取分批验收（先给无私搭乱建的业主办房本），或者城管部门加大执法力度，将小区内违建拆除，即从根本上解决问题。”
事实上，对于分批验收，相关政府部门给予张丽的回复中涉及相关内容。除了法律诉讼外，张丽又向包括沧州市资源和规划局在内的多个部门进行了反映。2021年4月，张丽收到了沧州市自然资源和规划局的“政府信息公开申请答复书”（沧自然资政信公开【2021】22号）。该答复书显示，嘉禾一方花园小区部分楼栋普遍存在私搭乱建情况，导致该小区未通过规划验收，无法办理房产证，2021年3月18日，该局已函告沧州市行政审批局，请其对无私搭乱建情形的建筑依法办理规划验收，沧州市自然资源和规划局再予以办理不动产登记手续。
分批验收办证是否可行？沧州市行政审批局人员称“已开展工作”
绕道违建，分批验收、先给无私搭乱建的业主办房本，是否可行？在实操层面进展如何？
8月25日，记者以一方名墅小区业主身份与沧州市自然资源和规划局取得联系，一名工作人员回应称，商品房分户登记的前提是先办理大房本，只有行政审批局办完验收手续，自然资源和规划部门才能办理大房本。
当日，上述沧州一方公司负责人回复记者称，“目前，已经将相关材料报到了沧州市行政审批局，相关程序也在进行当中，接下来将申请给这些没有违法建设的业主办房本。”
同一天，新京报记者再以一方名墅小区业主身份与沧州市行政审批局多个部门取得联系，最终，该局一名工作人员回应记者时表示，已经开展工作，截至目前， 一方名墅开发商尚未将申请竣工验收材料交齐。“现在，我们只是从侧面了解到一方名墅项目开发商欲将无私搭乱建情形的建筑单独申请规划验收，也就是说，不会给那些有私搭乱建情形的建筑申请规划验收。至于最后能否分批单独进行规划验收，还要请示相关领导，目前尚无定论。”这名工作人员回应称。
8月26日，一方名墅小区所在一方社区负责人给记者打来电话称，“根据我们目前所掌握的情况，会尽快给无违建业主办理产权证，有违建的需要拆除违建以后才可以办理产权证。对于已经形成的违建问题，还得相关职能部门进行处置。”
专家建议：因违建导致办证难，有关部门可分期分批办理
针对此事，从司法诉讼层面来看，北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师告诉新京报记者，在实践中，因为开发商违反规划进行建设或者小区部分业主存在违建行为，导致项目无法通过规划验收、竣工验收的案例非常多，最终受害的都是业主。但是，一般情况下，法院是不会支持业主办理房屋产权证诉求的，即便像本案中张丽取得了胜诉判决，也一样在客观上无法执行，建议购房人要慎重确定诉讼请求。
王佳红律师认为，一般情况下，业主很难通过民事诉讼的方式直接要求法院拆除违建。违法建筑认定和拆除是特定行政主管部门的职权，法律上对于违法建筑的认定程序、认定时间、拆除时间等都有相应的规定，受损害的业主可以通过举报的方式要求行政机关进行拆除，如果政府机关怠于履行自己的法定职责，可以向政府部门提起查处，监督政府履行职责。
对此，首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，“如果是因近年产生的违建问题导致办证难，相关部门就要及时进行处置。对于可以采取改正措施消除对规划实施影响的情形，必须先责令限期改正，整改达标后再予办证。建议分期分批给予办理不动产权证书，也起到维护法律尊严的作用，让守法者早受益，违法者得到相应惩罚。”
新京报记者 张建
编辑 武新 校对 付春愔
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