时间:2023-05-27 12:16:20来源:法律常识
1、房源匹配度风险
国内经济的飞速增长,导致经济泡沫严重化,实体企业发展越来越困难,很多工厂企业的运作很容易遇到资金断裂,以至于越来越多的债务欠款等经济纠纷增多,因此债权人申请法院执行的案子也屡见不鲜,并且这些年银行的坏账也是越来越多,因此法拍房的房源也就越来越多。
法拍房源数量增加,优质房源随之增加,购买者选择也就更多。未来法拍房的市场规模和成交仍会快速增长,市场认可度也将越来越高,参与的人只会越来越多,越往后竞争越大,能捡漏的机会也将减少。网络上的所谓的“好房源”,别人也一样能看出来,但具体好还是不好,得详细调查才能知道,不能被一时的表象所蒙蔽。
规避风险方法
在筛选房源时首先要明确购房目的,是自住还是投资,建议买前要做好调研。法拍之前要有自己的购房预算,根据自身实际情况购买,设置买房资金红线,避免冲动加价。
2、腾退风险
房子买来以后,因为复杂的债务关系,造成了腾退风险。
法拍房是法院对有抵押的房屋进行执行,对于这类拍卖的房屋的款项需先偿还抵押的债务,其余额部分用于清偿申请执行人的债权。买了司法拍卖的房子最棘手的问题就是房子拍了住不进去。
规避风险方法
(1) 原房主霸占房屋。如果买受人在司法拍卖中成功竞买,并按规定办理了房地产权属证书,则买受人是该房屋的合法所有人,有权占有该房屋,而该房屋的原房主无权占有。此时,购房者有两种方式收回房屋。
① 公力救济,即以财产保护纠纷为由向警方报案或提起民事诉讼。
②私人救济,即买家自行设法让房屋实际居住人腾退房屋。
(2) 租客霸占房屋。对于这种情况,司法拍卖的房屋之间存在合法有效的租赁关系。司法拍卖的房屋在法院查封前已经出租给承租人,承租人实际占有该房屋的,买受人虽然取得房屋所有权,但必须继续占有履行被执行人与承租人签订的租赁合同。
承租人不必腾出房屋,但买方作为新的出租人可以收取租金。承租人在履行租赁合同过程中违约的,可以单方解除租赁合同,不承担任何责任。最好是找到专业的团队来进行辅助,风险就能得到很好的控制。
3、过户风险
法拍房中,大部分房子都可以过户的,但是也有少数房子没办法正常过户。
(1) 市政配套用房
市政配套用房的所有权是登记在市政机关名下的,只有特定人员才能办理过户。
(2) 历史保护建筑
历史保护建筑未经批准是不可以发生买卖、交换、赠与等行为的。
(3) 不完整产权
房产产证有三种模式:一种是个人产权,一种是共同共有。还有一种就是按份额占有。
按份额占有的房产在进行司法处置时,只能涉及被执行人名下的份额,因此房产不能完整过户,也没有独立的处置权,不建议参拍。
(4) 军产权房
军产房是指军队享有房屋所有权的房屋。军产房的所有权属于总后勤部,军队产权房向地方转让,必须要取得总后勤部的审批,否则无权转让,即使转让了也是无效的。
(5) 土地性质是集体土地
土地性质是集体土地的房屋,都是没有产证的,不属于商品房范畴内,这就是我们经常说的“小产权房”。像这类小产权法拍房,只拍卖使用权,而不是所有权,因此买受人无法办理产权过户,拿不到产证。
规避风险方法
尽量避免上述五种法拍房的拍卖。
4、非理性参拍
司法拍卖不是网上购物,不享受七天无理由退货,是非常严谨的。既然决定要拍下房产,就要在前期做好房源调研,同时也要明确悔拍所带来的后果,如果悔拍后果自己能不能承受。
规避风险方法
在参与司法网拍前,做好认真细致的前期调查和竞拍准备,在决定报名参拍前,一定要请专业人员进行专业的事前调查,准确把握房屋的真实情况,在拍卖中做到有的放矢,另外还要进行竞拍方案筹划,设置好自己的心里预期价位,做到不赌气,不上头。
重庆睿诚(渝中)律师事务所,深耕法学知识,擅长10余个专业案件领域,包括经济纠纷、合同纠纷、刑事纠纷、婚姻纠纷、劳动纠纷、工伤纠纷等法律问题,赢得业界口碑95%+。以维护当事人合法权益最大化为唯一宗旨,是您值得信赖的法律服务专家!
地址:重庆市渝中区解放碑金渝大厦20楼 电话:023-