时间：2022-11-10 19:09:11来源：法律常识
新闻来源：中国青年报
“如果不是房东找上门,我们都不知道青客出了那么大的事。”林西是青客公寓的一名租客,4月8日,她从房东那里得知青客公寓的情况:“他说几个月没收到房租和水电费,让我们搬家。”5月4日房东下了最后通牒,直接带人换了锁。
记者注意到,从今年2月开始,上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房东租金,面临断水断电断网、甚至被赶出公寓的窘境。搜索QQ群,可以找到10余个青客公寓维权群,人数最多的达到966人,上海群为500人,其他地区则约100人到800人不等。
退房退款难
青客公寓隶属于上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司,公司2012年成立于上海,并于2019年11月在美国上市。
“客服电话打不通,具体负责我租房的房管也联系不上。”租客刘微告诉记者,她暂时还没有收到搬离通知,但住处已经断网。租客熊可的公寓从4月17日开始断网,她拨打售后电话却被告知房东要与公司解约,“他让我们尽快找房子,一旦和房东解约,我们只有几天时间找房搬家”。熊可联系上了自己的房管,但对方称“正在走退房流程、领导还没有批”。
青客方面在上海市嘉定区嘉戬公路500号设立了临时接待点。5月初,林西曾尝试去退房退款。“排了两个小时队,工作人员让我在纸上写诉求,最后给了一张回执单。”她说,当时工作人员表示一周内可以安排退房,但目前过去一个月了,没有任何进展。
在租客与房东之间充当“中介”的平台方,究竟是否有责任为租客损失进行赔偿呢?
中国人民大学法学院副教授熊丙万告诉记者,受合同相对性的影响,房东与平台的关系、平台与租客的关系是相互独立的。他认为,在租赁期内,租客享有占有使用该房屋的权利,“房东收回房屋的行为侵犯了租客的权利”。他说,在平台违约、无法将租金及时支付给房东的情况下,房东应向平台主张实际履行、违约赔偿或者解除合同。即使在解除合同的情形下,房东可以向平台方请求返还房屋,而没有权利直接收回房屋。
另外,租赁合同里也写明了租客预付、平台代收代付水电网费的服务。“目前在租客没有欠费的情况下,房屋断水断电断网是由于平台未及时代付水电网费,平台构成违约问题。”熊丙万说,租客也可以向平台请求实际履行,并可以就因平台违约行为给租客造成的损失请求损害赔偿。
记者注意到,除了租金,不少合同期满的租户仍然拿不回当初支付的押金。祝常是青客公寓的老租户,去年底换到同是青客公寓的新租处,至今仍未拿到上一个合同的押金。
拒还“租金贷”或影响征信
据了解,青客公寓推荐租客使用“租金贷”的模式提前预付房租,租客向华瑞银行、支付宝网银等金融机构贷款一至两年,一次性付给青客公寓,之后按月还贷。
“当时没说是‘租金贷’,房管说是一个分期形式,使用的话会给出抵扣水费网费的积分奖励。”林西说。刘微也证实了这一说法:“他们不告诉你是贷款,只说分期,像花呗一样。”祝常则记得每月积分可兑换110元水费和网费。
据了解,目前大部分使用“租金贷”的租客无法解除贷款合同。熊可曾联系到青客公寓工作人员,后者表示公司可以出具退房退贷证明,个人可以去找银行办理解除贷款。但随后又说公司会代还贷款,租客可以解绑支付宝的银行卡,取出账户所有余额,防止被自动扣款。
“网商银行逾期的话会影响蚂蚁金服的信用,不知道会不会上报征信。”熊可说。武汉地区租客戴思也很担心征信的问题,“上海华瑞银行已经把我18个月的房租打给了青客,不还给银行会影响我的征信”。对于刚毕业一年的她来说,1.4万元的贷款不是一笔小数目。
林西向房东重新租住了房子,省去了找房搬家的麻烦。但她现在每个月“租金贷”还要扣一笔钱,等于付“两份房租”。她目前仍有18个月共24660元的“租金贷”待还。
在“租金贷”模式中,平台仅为中间撮合方,租客直接和银行办理贷款业务,形成借贷合同关系。熊丙万说,在这一过程中,需要关注合同中关于中止、解除合同的条款,是否包含本情形。其次,要观察是否构成法定解除的情形。
熊丙万表示,目前租客有以下几种维权方式。其一,如果租客想继续使用房屋,可向法院起诉。主张房东侵犯其占有使用权,并请求恢复占有;其二,租客因不信任平台不想再使用房屋,可向房东主张侵权损害赔偿;其三,根据现行生效的《城镇房屋租赁合同司法解释》第17条,租客可以请求代平台支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权,代为支付部分可以折抵租金或者向平台追偿。
长租公寓市场风险大,多为年轻人“受害”
5月29日,青客公寓在其公众号发布声明称,公司目前遇到了资金困难,但仍在正常运营中,“一定会承担起应付款项的支付责任,不会逃避”。
在中国房地产报·中房智库3月举办的长租公寓主题在线论坛上,多家集中式长租公寓负责人表示,新冠肺炎疫情期间公寓暂停接待新客、延缓招租,对出租率冲击较大,且复工延迟,人口流动大量减少,租房需求大幅下降,导致房屋空置率上升,营收大幅下滑。
疫情前长租公寓行业就已经出现不少资金链的问题,据中国房地产报智库文章,2015-2017年为长租公寓行业投资风口,2018-2019年市场资金面转向收紧,加之长租公寓行业并未探索出一条清晰的盈利之道,资本介入趋向谨慎,烧钱模式走向末路,长租公寓倒闭屡见不鲜。
记者注意到,长租公寓多面向青年人群。在上海维权QQ群中,可以看到90后和00后占到76%,其他维权群的这一比例也在55%-75%之间。社会经验少、风险承担能力差,让这批青年人刚踏入社会就遇到了麻烦。
“最好签订书面租赁合同,核实租期、租金及其支付方式是否符合租房约定。”就租房与合同问题,熊丙万建议,“确认出租方是否为房主,可以看一下房产证或者到不动产登记处进行查询。”如果出租方不是房主,需要明确房主同意转租,并且需要查看出租方和房主的租赁合同,看租期是否覆盖转租的租期、双方的合同解除条款等。(文中熊可、林西、祝常、戴思、刘微均为化名)
