逾期交房的违约金太低,逾期交房开发商约定的违约金过低

在房屋买卖合同中，开发商为绝对的甲方，购房合同为格式合同且购房者并无谈判、协商，要求变更合同的余地。在出现开发商逾期交房、办证的情况下，购房者一般能够救济的途径有效。对此，江西省高级人民法院近日出台《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》（以下简称“指引”），以便于更好保护购房者利益。

对于该指引，笔者对于重点内容进行概述，以便于更好理解该《指引》内容。

一、关于交房标准的认定

根据该《指引》，交房最低标准为工程竣工验收合格且已完成竣工验收备案登记。当然，按照有利于保护购房者利益的原则，如果购房合同中有更高的标准，如通暖气等，则按照购房合同约定为准。未达到该标准的，开发商不得以该标准过高为由免除自身的违约责任。

另外，即使开发商在未达到最低交付标准的情况下交付房屋、购房者同意的，如果系隐瞒购房者而交付，开发商仍构成违约责任。

此外，开发商如未按照合同约定向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等，购房者也有权拒绝签收；房屋有明显的质量问题，影响到正常使用，开发商应及时维修，否则购房者有权拒绝接受，在开放商到合同约定交付时间仍未能修复至正常使用状态时，开发商应承担逾期交房的违约责任。

二、逾期交房违约金的调整

逾期交房违约金标准通常以房屋总价款为标准，按日结算，违约金如果低于万分之一的，购房者要求调整的，通常法院会根据合同履行情况、双方过错程度、公平原则等，酌情进行调整，一般调整至日万分之一至日万分之三的范围内。

实践中，也有按照房屋总价款固定比例进行计算，如购房者主张金额过低的，则法院参照上述标准，结合实际履行情况、损失情况等情况，认定该条款是否为无效的格式条款，一旦认定为无效，则当事人有权根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，按照银行同期贷款利息进行计算。

三、逾期办证违约金的调整

逾期办证规定和逾期交房规定类似，只是考虑到对购房者实际损失影响程度不同，合理的违约金标准调整为日万分之零点五至万分之一点五之间。

当然，各地法院根据自身经济发展情况、房屋交易现状等情况可制定不同的指导意见。购房者在维权时，还是要结合当地是否有明确的指导案例、审判指引等，综合认定与开发商之间的合同是否可能涉及无效条款的情形，从而更好维护自身的合法权益。