前言：

目前所有房地产公司对于购房后逾期办证的违约金设定均处于很低水平，甚至可以忽略不计，从客观的角度来看，该设定很是符合出卖人的利益，因为就算几年不办证，也不会太大损失，因为违约金很低，属于可控范围内，故而出卖人肆无忌惮，任你如何，他都无所谓，反正他只要房子卖出去。故本文从权利义务设定角度对逾期办证的违约金进行剖析，以便为大家提供一个更为客观的视角。

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出卖人设定违约责任的考量因素

任何合同条款的设定，都有其经济利益的考量。房屋买卖合同也不例外，因为只有自身义务越少，对自己就越有利，最好的是自己没有义务。另外因为地产公司都很强势，因为他们是甲方，所以他们掌握着合同的起草，同时房产管理部门要求出卖人备案合同时，并未征求购买人的意见，所以购房合同是典型的格式条款合同，权利义务很不公平对等。就算是后续有所谓的补充合同，但是能够调整的内容也并不多，甚至还会越严苛，对购买人极为不利，但是购买人却不得不签署，不然根本买不到房屋。

而出卖人也是考量到这因素，故而在责任设定上，有意进行偏斜，出卖人的合同只要通过管理部门备案，就确定了，不能修改，他们就会以这个为借口来搪塞购买人，而购买人在购买房屋之前反反复复研究了很久，最终的选择也不可可能因为合同的条款问题而不购买，因很多购买人都是做好计划的，如果因为合同条款问题而不购买，可能会影响到生活、家庭以及子女教育等现实重大问题。再说大一些，那就是严重影响民生。但是出卖人不会管这些，也不会考虑这些，他们只需要合同通过备案，而管理部门认为只要从字面上看得过去即可，从而无形中将购买人权利削弱，且购买人还无能为力。

另外，虽说购买人还有救济途径，但是真正能够获得及时解决得很少，因为出卖人巴不得你去起诉他，因为根据合同约定他所支付的成本极低，而且时间还很长，购买人买了房子总不能不要，购买人去闹，效果也不会是很理想，因为地产行业这类事件太多了，而且一出就是群体性事件，很快也会受到限制。

再加上，地产行业的成本也确实比较高，尤其是现在人工上涨得厉害，各种材料价格也在不断上涨，所以地产行业的利润也在被压缩，他们的获利能力也在降低，所以较高的违约责任会降低行业积极性。

综上所述，出卖人不可能将自己的违约责任设定在较高位置。

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违约金设定是否需要调整

根据行业实际情况，笔者认为：违约金应当需要进行调整，因为当前的违约金水平过低，导致大量问题出现，同时也降低出卖人的责任。理由如下：

其一，任何交易都是要经过双方认可的。如果任意一方不认可，那么此次交易就不会成交。从法律上来讲，就是要双方均有合意，且达成一致。

其二，合同当事人不能一味减少己方的责任，而加重对方的责任，这样的合同，从法律上来讲属于无效条款。但为什么法院明知出卖人责任与过错并不匹配，仍会采信出卖人的合同条款约定呢？这个还真是个问题，有的裁判认为，合同就是合同双方的真实意思表示，他们多数情况下会直接认为签署合同就意味着自愿，但实际中并不是这样的，因合同中很难遇到双方实力地位对等的情况，所以个体的议价能力很弱，再加上司法在推动法律适用统一改革，只要所在地法院有个例，且生效，则后续的裁判者均不得不按照该案例进行裁判，所以出卖人才可以这样肆无忌惮的写合同，而购买人却不得不接受，除非你不购买房屋，或者你购买很大面积。

其三，出卖人的过错与其约定的责任不匹配。产权证对购买人很重要，该证件涉及很多民生大事，如子女上学、社会保险享受、确权等，虽然购买合同也具有差不多的效力，但最核心系确权作用。因为目前确权依据为不动产需要登记，从法律上看，如果未经登记，不享有产权，那么问题就来了，如果出卖人长时间办不了产权证，就意味着房屋权属一直未定，从法律角度上看，房子还不是购买人的，那么风险就很高了，因为多数情况下，出卖人都有用开发的项目作抵押，事后出卖人被执行，购买人什么都有，这是个巨大的风险漏洞，虽然最近最高院做出了案例，即贷款购买的房屋，因开发商问题，购买人可不用支付贷款，但是对购买人的影响却不仅仅只是还款问题，还有随房屋出现的系列问题，损失的不只是金钱，所以应当对出卖人的违约责任进行调整。