商品房买卖合同逾期付款责任,房屋买卖合同未能履行的违约责任法律探析

房屋买卖合同未能履行的违约责任法律探析

李律师说房产第012期

房屋买卖中的违约责任

2013年2 月，李某买王某房，协商房款共计 74 万余元，签约后李某交了1 万元定金，王某也自愿将房交李某占有使用。 2013年 6 月，王某将该房再售案外人王某，合同显示价款为 60 万余元。 李某以恶意串通起诉王某和王某要求确认买卖合同无效，2014年3 月被二审驳回。 2015年5月，王某起诉李某腾退房屋并支付使用费获得法院支持，判决李某腾房并支付房屋占用费若干。李某遂起诉王某，诉请退还1万元定金，支付约定违约金10万元，并赔偿装修费5. 7万余元、搬迁费3000元、购房差价损失42万余元等共计48万余元。 王某反诉支付房屋占有使用费4万余。 诉讼中，法院委托评估案涉房屋现值106万余元。

本案的争议焦点：1违约责任如何承担? 2. 损失如何确定？

1违约责任。

双方所签房屋买卖合同系双方真实意思表示，应为有效。履行过程中，王某在收到李某交付的定金后即自愿交付房产，并不能改变其协助李某继续办理房产过户手续的主合同义务。虽王某主张已通知对方付款，但未举证，故王某在未能证明李某拒绝履约情况下擅自将房产售予案外人，致本案合同不能履行，应承担违约责任，即赔偿李某损失。

2损失赔偿。

李某因王某将房屋转售他人，正常后果是另置房产，因房价上 涨，房产价差损失是李某的合同损失，装修损失是实际损失。但在衡量该损失时，除实际损失外，应考虑李某履约程度，严格来说，李某只是支付定金，未付房款，尚未履行合同主要义务，故衡量王某应负赔偿损失责任范围时，应区别对待，此亦为权利与义务对等的法律精神所在。 李某要求王某支付因王某违约所造成的损失， 应不能超过王某订立合同时预见到或应当预见到的因违约可能造成的损失，现因市场波动所造成的购房差价已超过王某订约时能预见范畴，但因本案王某行为确对李某可得利益造成一定影响，王某应予李某适当赔偿，但此部分赔偿与王某应按合同支付的违约金并不能重复主张，即李某仅可就违约金不足赔偿部分要求王某 承担补充赔偿责任，但在本案中，综合考虑李某仅支付l万元及王某的具体履行情况及王某与案外人的买卖情况，确定王某按合同约定赔付李某10万元的违约金巳合乎情理，故对李某要求王某支付42万余元购房差价款主张，不予支持。

因李某己将涉讼房屋另售给案外人并巳过户，且已收到王某要求其搬迁的函件，基于此，李某在已知王某违约情况下，未采取适当措施而致损失扩大的， 依法不得就扩大损失要求王某赔偿且李某实际居住涉讼房屋，享有了该房使用权，故其向王某主张房屋使用费缺乏依据，不予支持。

相关法律法规

　民法典第五百七十七条 　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

民法典第五百八十条 　当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

民法典第五百八十二条 　履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

　民法典第五百八十三条 　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

民法典第五百八十四条 　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

民法典第五百八十五条 　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

民法典第五百八十八条 　当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

最高人民法院《印发（关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉的通知》(2009年7月 7日法发(2009)40号）第5条：“…对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百 一十四条第二款和最高人民法院《关千适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第二十九条等关千调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。”第6条：“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对千违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。” 第7条：“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高 违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度当事人的过错、预期利益当事人缔约地位强弱是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等 一刀切 的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”第8条：“为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事入是否需要主张违约金过高问题进行释明。 人民法院要正确确定举证责任，违约方对千违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的 ， 亦应提供相应的证据。 合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”第9条：“在当前市场主体违约情形比较突出的情况下，违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型”

第10条：“人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见的减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。 存在合同法第一百一十三条第二款规定的欺诈经营、合同法第一百一十四条第一款规定的当事人约定损害赔偿的计算方法以及因违约导致人身伤亡、精神损害等情形的，不宜适用可得利益损失赔偿规则。”

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)

第十二条　当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

　第十三条　商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第十四条　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

山东高院《2011 年全省民事审判工作会议纪要（讨论稿）》(2011 年 8 月）第10条：商品房买卖合同中违约损失赔偿的范围问题。 根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定， 商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可能请求出卖人承担不超过巳付购房款一倍的赔偿责任。 由于合同法效力高千司法解释，所以买受人解除合同后，所主张的赔偿损失应包括可得利益损失。 商品房买卖合同司法解释规定的惩罚性赔偿超出了填补损失的功能作用，更侧重于惩罚与制裁， 如果买受人同时请求可得利益损失赔偿与惩罚性赔偿，应予支持。

北京高院《关于审理房屋 买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》(2010年12月22日

第2条： “……因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。”

第23条：“当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的，不应视为解约定金。 房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金，当事人一方已构成违约的，在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。

第24条：“房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方 要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。 在认定和计算可得利益损失时， 应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需 要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。”

第25条：“房屋买卖合同不成立、被确认无效或被撤销，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的，应予支持。 信赖利益损失包括所受损害和所失利益（当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等），损失赔偿数额以不超过履行利益为限。”