法报视点|赣州“丽景江山”业主遇延期交房,诉讨违约金却被开发商反诉,咋回事?

时间:2022-11-12 11:56:38来源:法律常识

涉事楼盘“丽景江山”

“开发商不能言而无信!”11月21日,业主张霞(化名)向记者说道。这一天,她诉赣州开发区建设投资(集团)有限公司(以下简称开发区建投集团)索赔违约金一案正在赣州经开区法院公开审理。

2014年,张霞在开发区建投集团开发的丽景江山楼盘按揭购买了一套房,她满怀憧憬地期待交房却遭遇了两次延期,在开发商承诺支付延期交房违约金后,又以其逾期付款为由扣除其部分违约金,这让张霞感觉不满。

和张霞一样,由于对开发商扣除违约金行为不满,丽景江山20户业主诉开发商索赔违约金。

11月21日及22日,赣州经开区法院公开审理此案,法院未当庭宣判。

迟来的收房

11月1日,赣州市丽景江山楼盘一期正式交房了,在售楼部的大门口,一张印有“欢迎您回家”的海报显得格外扎眼,而为了这一刻,业主已经等待了300多天,“回家”之路太“漫长”。

2014年5月,张霞在丽景江山售楼处预定了一套商品房,每平方米5000多元。同年6月底,置业顾问通知张霞开盘,当晚,张霞便交了意向金。

第二天,在丽景江山售楼处,张霞与开发商签订了商品房购买合同,并交了20余万元首付款。购房合同中,约定2015年12月31日交房。

和张霞一样,2014年6月份,市民罗丽(化名)在丽景江山按揭购买了一套商品房,并支付了首付款。

然而,眼看交房日期渐渐临近,张霞等业主发现工程施工进度缓慢,很有可能无法如约交房。

2015年12月27日,开发区建投集团向业主下发了逾期交付通知书:因各种因素导致交房日期滞后,公司在保证工程质量以及楼盘高品质的前提下加快施工进度,并暂定房屋交付时间延期至2016年6月30日,我公司将按双方签订的购房合同相关约定承担逾期交付的违约责任,并结合双方权利义务,在项目竣工验收交房后一次性支付违约金。

然而,开发商仍未兑现今年6月30日交房的约定。

6月22日,开发区建投集团再次向业主下发了逾期交付通知书,而此次将房屋交付时间延至10月31日。

开发商下发的逾期交房通知书,让业主觉得开发商言而无信。“我们要求开发商先期支付6月30日前延期交房的违约金,才能接受开发商再次违约。”业主表示。

经协商,开发区建投集团再次向业主发出了逾期交房通知书(补充),写明7月30日前支付1月1日至6月30日(共计182天)违约金以银行转账的方式一次性支付至业主银行账户。如再次逾期交付,7月1日至10月31日的违约金则在再次逾期后一个月内支付。

遭质疑的违约金

然而事情并没有业主们想的那样顺利。

“等到支付期限快到时,我们仍未收到开发商的延期交房违约金。”罗丽告诉记者,开发商称按照购房合同约定,许多业主逾期付款,应支付违约金,并从延期交房的违约金中扣除。

而开发商追究业主逾期付款的违约金计算方式让业主大跌眼镜。“公积金贷款业主的违约金以签合同开始到银行放款计算,商业贷款业主的违约金以签合同开始到面签贷款合同计算,并且会单独通知各个业主去售楼处签违约金确认之类的文件。”

罗丽说,按照开发商违约计算方式,按揭贷款购房的业主都逾期付款了,意味着都要扣除违约金,她家逾期100多天,意味着要扣除1万多元违约金。

在张霞等业主看来,业主没有按照合同约定履行付款义务,不是业主的原因导致的。“与开发商签订合同当天,置业顾问说由于楼盘目前未封顶,与公积金的合作还未拿到,叫我们等通知去办按揭,并未告知我的按揭款从第二天开始便要支付违约金。”

张霞向记者表示,业主在支付完首付款,拖延几个月后,开发商才开具了首付发票,而且依然是等通知办理按揭。“没有首付款发票,意味着无法办理按揭手续。”

存争议的计算方式

“开发商与业主签订的购房合同是对等的,开发商没有按照合同约定时间交房,会按照合同约定承担违约责任,而业主没有按照合同约定履行付款义务,也应承担违约责任。” 11月10日,赣州丽景江山楼盘副总经理刘旦明接受记者采访时表示。

至于业主质疑开发商违约金计算方式不合理一事。刘旦明向记者坦言,第一次计算业主逾期付款违约方案确实不科学。“公司经过开会研究,改变了计算方案,起算时间从开税务发票后第四天开始计算业主逾期付款,结束时间以业主与金融机构或公积金处签订的合同为主,这种计算方案合情合理,大部分业主接收了这套方案。”

丽景江山销售部经理罗清告诉记者,为了提高支付违约金效率,公司专门在交房之初就向业主下发了违约金的统计表,让业主准备身份证、合同等资料,业主一旦确认后,他们就会立即支付。“到目前为止,仍有业主不认可计算违约金的方式,业主没有确认的话,我们没法支付违约金。”

“楼盘一期共涉及200多户业主,如今大部分业主已经接受了这种计算方式,并已经领取了开发商支付的违约金,金额从1万元到5万元不等。”刘旦明说。

为何延期交房10个多月呢?罗清解释称,丽景江山项目是开发区建投集团与北京一家公司合作开发的,由建投集团出土地,北京那家公司负责实际运作,但是后期由于一些原因,北京这家公司停工了,耽误了一段时间,之后,开发区建投集团接手了这个项目。此外,因为雨季等方面原因,也导致施工延误了。

针对延期交房一事,11月22日,记者来到赣州市房管局进行采访,该局办公室一位自称郭姓主任以“采访需经宣传部同意”为由拒绝了采访。

业主起诉与开发商反诉

据悉,由于对开发商违约金计算方案不满,与开发商协商无果后,今年8月,丽景江山20户业主将开发区建投集团诉至赣州经开区法院。

11月21日及22日,赣州经开区法院公开审理此案。业主认为,原告与开发区建投集团签订《赣州市商品房买卖合同》,合同约定2015年12月31日前交房,逾期交房超过60日,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自合同约定交付日期第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。

原告按合同要求履行付款义务后,开发区建投集团在2015年12月31日前未能完成商品房竣工验收并交房,后开发区建投集团向原告出具逾期交房通知书,将房屋交付时间延期至2016年10月31日,并称将按合同约定承担逾期交付的违约责任。开发区建投集团逾期交付行为构成违约,应依法承担违约责任。

对此,被告开发区建投集团认为,业主主张的逾期交房违约金过高,并无相关证据证实,且在合同履行过程中,业主逾期付款,违反了合同约定,违约金应予以核减。

据了解,庭审中,开发商反诉业主,要求业主支付首付款及逾期支付按揭款的违约金。法院未当庭宣判。

律师

合同有的条款对购房者不公平

江西朗秋律师事务所刘星律师认为,一般在商品房交易过程中,开发商会提供合作银行为购房者办理贷款手续,购房者在购房时,从开具首付款发票到提交贷款手续,全过程都在开发商的掌控之中。贷款合同签订后,购房者应向银行提供贷款申请材料,如无问题银行就会审批通过。因此,在贷款申请手续上购房者是可以控制的。但是,待贷款审批通过后,银行何时放款,购房者是根本无法把握的。

“然而,在开发商提供的预售合同中,约定的却是贷款支付时间(银行放款时间),而不是贷款申请手续的完成时间,这个条款本身对购房者来说就不公平。”刘星认为。

据了解,丽景江山与业主签订的合同补充协议中约定了款项到达特别约定,记者在开发商提供的合同样本中看到该款约定,“买受人向出卖人支付购房款时,无论是一次性付款或分期付款或银行按揭贷款付款方式等,均以相关款项实际到达出卖人账户为准,否则,视同买受人未履行付款义务,须承担逾期付款的违约责任。”

专家

延期交房情况可纳入诚信记录

江西省社会科学院研究员王明美建议,有关职能部门应该对开发商资金上的监管力度加大,采取措施向开发商施压,提高开发商违约成本,开发商违约现象就会减少。同样,对于购房者来说,所有的说辞都要落实到合同上,一旦出现问题,理性维权,通过法律手段维护合法权益。

有专家还建议,有关部门可以专门建立房地产开发行业诚信档案,并将房地产开发商延期交房等情况纳入诚信记录,既对此类开发商今后竞拍拿地、开发楼盘等做出必要限制,也向市场公开,让购房者对开发商的诚信情况“知根知底”。同时,也让房地产市场更诚信、更健康。

内容来源:新法制报(文/图 记者 刘尊爱)

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