租金逾期解除合同协议书,承租方能否因疫情主张解除合同赔偿

□何倩 毛学梅

来源：江苏法治报

【案情】A酒店系个体工商户，经营者为刘某。2012年4月16日，B酒店（出租方，甲方）与A酒店（承租方，乙方）签订租赁协议，将其从案外人处租赁而来的房屋部分转租于A酒店，用于经营餐饮，租赁期限自2012年4月16日至2023年7月16日。另，B酒店与案外人签订的租赁协议也于2023年7月16日到期。

2021年7月5日，A酒店向B酒店发出《解除合同通知书》，称因新冠疫情长期亏损，无法继续履行合同，双方合同于2021年8月1日解除，将于该日前腾空退还房屋。B酒店当日回函不同意解除合同并于此后向A酒店发出《催交房租函》。A酒店接到该函后回函不再按约缴纳租金。后B酒店诉至法院要求A酒店继续履行合同并支付逾期租金及违约金。

【评析】笔者认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

本案中，首先，案涉租赁协议系双方真实意思表示，双方当事人均应坚守契约精神，严格履行合同。A酒店作为承租方，其主要合同义务为支付租金，在合同履行期间内其已逾期支付租金，且在出租方催缴后的合理期限内亦未缴纳，并以实际搬离租赁场所、注销工商登记等行为表明不再履行合同，其行为已构成违约。

其次，A酒店并不享有合同约定解除权。关于是否享有法定解除权，笔者认为，疫情虽然属于不可抗力，但A酒店在疫情爆发之后仍长期经营，后于2021年7月5日才发出解除通知，此时疫情经过有效防控，对餐饮行业经营影响已经大大降低，笔者认为A酒店经营不善属于正常商业风险，并不属于因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，其亦不享有合同法定解除权，所以A酒店发出的解除通知并不发生解除合同的法律效果。

再次，A酒店并不符合民法典第五百三十三条规定的当事人可以请求人民法院解除合同的条件。若违约方在履行困难或者履行对其经济上不合理时就选择故意违约，将会引发相关的道德风险。疫情及疫情防控措施具有一定的偶发性、临时性，与租期相比往往较为短暂，一般不会导致承租人完全无法行使使用、收益租赁物的权利，而造成租赁合同目的落空。A酒店提出因疫情导致经营亏损，但疫情或者疫情防控措施并未使得本案合同基础条件发生重大变化，A酒店在疫情爆发后仍长期经营，其要求解除合同，但既未能够找到替代的履行方式，保障守约方履行利益的实现，亦拒绝对守约方因合同解除而遭受的损失进行赔偿，系对合同严守原则的任意突破。

最后，共担风险不仅是合同法与契约精神的要求，也是商业主体健康持续合作的基础。本案特殊之处在于，B酒店出租给A酒店的房屋系从案外人处转租而来，剩余租期亦仅剩两年，A酒店擅自撤场后，由于剩余租期较短、房屋面积较大且面临重新装修等问题，B酒店对外再行招租成功的可能性较低，若解除合同对于守约出租方的利益将造成严重损害。笔者认为，司法裁判应积极发挥引领社会良性风尚的作用，人民法院应侧重于维持市场交易秩序的稳定和保护合法守约方的利益，防范滥用疫情影响主张解除合同的违约情形，故对B酒店要求A酒店继续履行合同的请求应予以支持。