购房协议中的“到期不签约，则定金不退还”条款有法律效力吗？

在商品房买卖过程中，购房者与房产商之间签订的不论是认购协议等预约合同，还是商品房买卖合同，几乎都是由房产商提供的。

这些合同大多是房产商为了重复使用而预先拟定的格式合同，其中的大部分条款也是未与购房者充分协商且没有协商余地的格式条款。房产商在订购协议中规定的“到期不签约，则定金不退还”的规定就是典型的格式条款。

在审判实践中，“到期不签约，则定金不退还”有两种理解方式，一种理解方式是，只要在预约合同规定的时间范围内未与房产商签订正式的商品房预售合同，则不退还购房者定金。另一种理解方式是，由于不可归责于双方的原因而到期不签约的情形不属于“到期不签约”，在此情形下，应退还购房者定金。不同的理解方式带来的法律后果也有着天壤之别。

根据《民法典》第498条的规定，对格式条款发生争议时，应当按照通常理解予以理解，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。因此，在商品房买卖的过程中，对此格式条款有两种以上解释时，应当作出不利于提供格式条款的一方（房产商）的解释。预约合同的作用在于公平、诚信地为订立本约创造条件。从这一认识出发来理解订购协议中的“到期不签约”一语，显然不包括由于不可归责于双方的原因而到期不签约的情形，否则便剥夺了购房者与房产商平等协商商品房预售合同条款的权利。这样的话，势必将购房者置于要么损失定金，要么被迫无条件全部接受房产商提供的商品房预售格式合同的不利境地，房产商则可以借此获利，显然违背了公平、诚信原则。因此，房产商不能以“到期不签约，则定金不退还”这一格式条款为由拒绝退还定金。