时间：2022-11-15 13:01:19来源：法律常识
《红周刊》梳理发现，在美的置业的354个项目中，有近三分之一都为合作项目，而美的置业的合作方又以民营房企居多。据不完全统计，截至目前，新力控股、正荣地产、禹洲地产、大发地产、佳兆业、力高、金科等美的置业合作方都已出现爆雷。
自2020年至今的不到两年时间里，美的置业旗下的一处南昌项目美的公园天下已三次陷入停工困境，然而在其背后，项目合作方新力控股早已爆雷。
而除了新力控股，美的置业其他多个合作方也出现爆雷。面对合作方的接连爆雷，美的置业多以“白衣骑士”的身份出现，对雅居乐、正荣地产等合作房企的部分项目股权进行收并购。不过，对美的置业而言，频频的收并购动作同样意味着对资金链的考验。
南昌项目公园天下三陷停工
存工程款纠纷、合作方新力控股爆雷
近期，美的置业旗下南昌项目公园天下遭到业主维权。6月初，有业主反映表示，南昌美的公园天下的4、5栋住宅已经停工半年，且开发商也一直未能给出答复。
根据公开信息，该楼盘背后开发商为南昌市地美房地产开发有限公司，且梳理公司股权关系发现，该项目为美的置业和新力控股两家地产公司的合作开发项目，其中，美的置业对该项目控股60％；而另一合作方新力控股已于去年年底爆雷，2021年12月20日，新力控股首次披露境内债逾期金额63.94亿元，并确认2021年10月到期的一笔2.5亿美元债务违约。
值得一提的是，这已经不是美的公园天下第一次出现停工问题。《红周刊》根据问政江西、领导留言板等多平台调查发现，自2021年10月以来，一直有业主投诉反映美的公园天下存在停工问题，且美的公园天下不光停工阶段持续时间较长，其间，复工后又再度陷入停工状态。
根据业主投诉，美的公园天下二标段曾于2020年7月左右停工，后于2021年7月15复工，期间停工时间长达一年。
不过好景不长，复工后的项目于2021年11月再次陷入停工状态。而彼时开发商回应，再次停工背后原因主要在于，美的公园天下二标段总包单位江西力程因自身管理及资金问题导致现场进度无法满足建设单位需求。
实际上，项目施工难以推进的原因在于，施工方江西力程和开发商美的置业在结算工程款上的意见不统一。一则南昌市住建局的对此事件的回复信息显示，美的置业要求按4146万元进行结算；而江西力程则要求按5300万元进行结算，差额相差上千万元。而除去结算工程款问题外，该项目还存在农民工工资未发放、混凝土等供应商合同未清算等相关事宜。
4月，问政江西平台更新进度表示，美的公园天下建设方与原施工方至今未解除施工合同，导致新的施工方无法进场施工，后续进度受阻。
而6月23日，当《红周刊》以购房者身份向南昌某中介平台的房产经纪人咨询项目情况，房产经纪人也表示，目前，该项目工地上仅有几个散工，并没有真正复工。据其了解，项目开发商和施工方的问题也并没有得到妥善解决，由于开发商没有付清工程款，第一个施工方没有撤场，从而导致后续开发商找的新施工方未能真正进场。不难看出，复工推进的难度之大。
业主表示担心，“2022年12月30日就是交付日了，要是美的置业和施工方江西力程的纠纷一直拖延下去，二标段很难按期交付。”而前述房产经纪人也向《红周刊》透露，由于公园天下二标段此前主要属于爆雷房企新力所负责的标段，后续工期的延期情况可能会更严重一些。
不过，值得注意的是，近期再次被业主投诉停工的并非此前存在工程款纠纷的二标段，而是一标段。一位业主介绍，新力公园天下一标段的4栋、5栋在2021年12月建至30层后停工至今，仍有3层未建设、未封顶。而美的置业给业主的回复则是，承建方山河建设资金出现问题，无法施工，导致上述两栋住宅停工长达5个月。
一方面，美的公园天下一标段、二标段都出现停工状态，施工进展难以推进；另一方面，公园天下的楼盘销售则仍在顺利推进。今年以来，美的公园天下的备案情况多次上榜当地的住宅备案排行榜，如，今年1月17日～1月23日期间，美的公园天下以0.39亿元备案金额，对应备案套数21套，排名南昌住宅备案周榜第三名；4月18日～4月26日，美的公园天下又再度登上周榜，以884万元的备案金额，对应备案套数5套排名南昌住宅备案周榜的第九名。
而更加值得一提的是，该楼盘项目还曾登上“黑榜”。2021年3月，美的公园天下一标段项目工地曾发生一起高处坠落事故，造成一人死亡；2022年2月，江西省住建厅公布了2021年第四季度建筑施工安全生产“百差工地”及非法建设项目名单，南昌市美的公园天下一标段同样榜上有名。
频频收购爆雷合作方股权
仍“踩”一道“红线”
根据2021年年报，美的置业的354个项目中，有113个为通过合营企业和联营公司参与的项目，占比接近三分之一，而《红周刊》通过梳理上述合作项目发现，美的置业的合作对象民营房企居多，且和南昌美的公园天下项目一样，合作方出现爆雷的情况也不在少数。
据《红周刊》不完全统计，在美的置业的合作对象中，正荣地产、禹洲地产、大发地产、佳兆业、力高、金科等房企均出现不同程度的债务违约；此外，弘阳地产、雅居乐等房企也已出现商票违约现象。
《红周刊》早在《调查 | 旭辉控股项目停工半年，“联合拿地+合作开发”爆雷频生》一文中就指出，众多合作方爆雷给其共同开发项目所带来的不确定性风险是不容忽视的，此外，合作方爆雷较多的房企也有可能面临更加严峻的资金挑战。
而从美的置业面对合作方爆雷时的处理方式也可以看出，在较多情况下，美的置业对合作项目中的爆雷房企股权往往选择收购。在2021年业绩发布会上，董事局主席郝恒乐更是直接表示，去年四季度以来，美的置业已收购了13个开发项目的股权。收购对象主要为合作项目，如长沙美的正荣滨河苑项目、武汉美的雅居乐云筑、重庆美的金科郡、佛山美的花样年云璟等。收购合作项目，往往也意味着需要一定的资金实力。
郝恒乐表示，13个项目股权的交易净对价17亿元，但由于盘活了项目存量资金且借助并购贷，美的置业的收并购即时资金占用仅4.8亿元。
虽然，5月20日美的置业作为首批创设信用保护合约发债示范房企，成功发行2022年（第一期）公司债券，发行规模10亿元，票面利率为4.5％，目前美的置业融资环境相对较好；但不容忽视的是，根据2021年年报，美的置业剔除预收款后的资产负债率为72.1％（不得高于70％）、净负债率46.3％；现金短债比1.71，仍踩一道“红线”。
销售回暖背后：完成销售目标难度大、疑似捆绑销售
近期，国家统计局数据显示，今年5月单月全国商品房销售面积为10970万平方米，环比增长25.8％；商品房销售金额为10548亿元，环比上升29.7％。而这也是近4个月来全国商品房销售面积首次环比转正，楼市回暖迹象显现。
这一回暖，在美的置业的销售额上也有所体现。《红周刊》结合销售情况披露公告，计算得出，美的置业今年5月单月合约销售额73.2亿元，较4月单月合约销售额46.2亿元，环比增长58.22％。
虽然回暖明显，但值得注意的是，和去年同期水平相比，美的置业仍然差距明显，2021年5月单月，美的置业合约销售为160.7亿元，是今年5月的2.2倍。
年初投资者会议上，美的置业还曾立下1400亿元的2022年销售目标，这一目标较2021年的销售规模1371亿元，微增2.12％。然而，2022年接近过去一半，但今年前5月，美的置业的合同销售额却仅为319.2亿元，完成度为22.8％，而这也意味着，美的置业要想在下半年逆袭，兑现1400亿元销售目标的难度不小。
而在销售回暖的背后，还有业主质疑，美的置业存在捆绑销售行为。6月22日，业主在领导留言板投诉指出，徐州美的天誉五期违规绑定车位。其指出，自己于2021年7月五期开盘时，被置业顾问明确告知，不买15.8万的车位则无法获得选房资格。而根据安居客中介平台显示，虽然美的天誉五期已显示售罄，但美的天誉仍有上百套房源在售。
业主质疑美的置业存在捆绑销售行为并非个例。今年4月，有购房者指出，泉州台商投资区美的云玺台1期同样存在捆绑销售行为，虽然开发商表示，“项目住宅产品和车位产品是独立分开销售，客户可以根据自己的需求，自行选择是否购买车位，不存在捆绑车位销售行为。”不过《红周刊》调查发现，早在2021年9月，就有购房者指出泉州台商投资区美的置业存在捆绑销售。
本文源自红刊财经
