合同解除后，出租人能否主张免租期租金损失？

一、何谓“免租期”？

租赁合同，特别是商业地产租赁中，出租人为招揽承租人，通常会给予承租人在进行装修或者培养商业氛围而未实际营业的一定期限内免缴租金，该段期间即所谓的“免租期”。

由于我国法律、行政法规对免租期内租赁双方的权利义务并无明确规定，合同正常履行的情形下，免租期自然不成问题，但当一方违约要求提前解除租赁合同，出租方还能否要求承租人承担免租期的租金损失？如租赁合同无效或被撤销，免租期租金的损失又应当由谁来承担？

二、租赁合同提前解除的，出租人能否要求承租人支付免租期租金?

从已有案例看，对这一问题的回答因租赁合同是否已有约定以及合同解除的原因不同而有所不同，具体而言：

（一）合同有约定的情况

合同解除后，如租赁合同对免租期的损失赔偿有约定的，法院一般也会尊重当事人的意愿，适用合同中关于免租期租金及违约金等条款进行裁判，除非当事人主张违约金过高，否则法院一般不会予以调整，相关案例如合同解除后，如租赁合同对免租期的损失赔偿有约定的情况下，将尊重当事人的意愿，适用合同中关于免租期租金及违约金等条款进行裁判。、苏滔与盛亚(上海)管理有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案【案号：(2017)沪02民终2953号】，法院即按照约定支持了出租方的全部免租期损失赔偿的请求。

（二）合同无约定的情况

1、因出租人原因解除合同

在出租人违约导致合同提前解除的情况下，由于合同解除的原因在出租人，承租人并无过错，故出租人要求承租人赔偿免租期租金损失，无合同依据，也无法律依据，相关案例如上海亚和投资管理有限公司与刘兆沛房屋租赁合同纠纷【案号：（2019）沪01民终15247号】。

2、因承租人原因解除合同

在因承租人原因导致合同解除的情况下，如出租人主张免租期租金损失的，能否为法院支持，情况较为复杂，相关案例的说理也并不完全一致，总的来说，可以分为以下几种情形：

（1）承租人无需承担免租期租金损失

在这一观点下，法院不支持出租人免租期租金损失的理由又可以分为以下三种：

①出租方给予承租方免租期的优惠是租赁市场的惯例，不因承租方是否违约而免除。如（2018）粤13民终5011号一案，法院认为，租赁合同关于免租期的约定是出租方为保障承租方长期有效履行合同而作出的让利，且双方并未明确约定如承租方提前终止合同应支付该部分租金，结合出租方与第三方签订的《厂房租赁合同》同样约定了免租期条款，因此，该免租期的约定应当属于行业惯例，不因承租方是否违约而免除，故对出租方关于赔偿免租期损失的请求不予支持。

②因合同无约定，出租人主张免租期损失无事实和合同依据。相关案例如北京新创磐田工程技术有限公司诉段会昆房屋租赁合同纠纷案【案号：（2017）京0112民初25343号】、（2017）沪0106民初46808号、（2014）吉民一终字第2号等。前述案例中，法院均认为免租期的约定是租赁双方达成的合意，并不因为某一方违约而改变，且在双方并未就违约后免租期租金损失如何负担进行约定的情况下，出租人的主张既无事实依据，也无合同依据。这一观点也是目前绝大多数法院所持观点。

③出租人既主张违约金又主张免租期租金的，且违约金能够完全覆盖出租方损失的情况下，法院可能会将免租期损失纳入到违约金中一并考虑，择一支持。如（2013）沪二中民二（民）终字第257号案件中，法院就认为，由于租赁合同是以使用、收益标的物为目的的继续性合同，合同性质决定了合同解除不能溯及既往，因此承租人在免租期所享用标的物的利益是不能返还的。并且，由于违约责任以填补损失为原则，因此，在承租人已经按照合同约定承担相应违约金的情况下，出租人再要求其支付免租期租金损失，其理由不能成立。

（2）承租人需承担免租期租金损失

①支持出租人免租期内全部租金损失的赔偿请求。部分案例中，如（2019）粤19民终4105号、（2016）皖13民终1945号案，法院认为，免租期系出租人在合同正常履行的情况下给予承租人的优惠，是出租人为了促使双方合意的达成而出让的部分可得利益，在因承租人违约造成合同解除的情况下，必然对出租人造成免租期内的租金损失。在承租人违约提前解除出租合同的情况下，出租人既出让了可得利益又无法继续获取租赁期间的租金收益，显失公平。因此，从公平角度出发，法院支持了出租人全部免租期租金损失的赔偿请求。

②按照比例支持出租人免租期租金损失的赔偿请求。这一观点普遍见于广东佛山地区的法院，如笔者近期代理的（2022）粤 0605 民初 7638号案件，类似案例还包括(2021)粤03民终32305号、（2019）苏09民终3342号等，法院通常会按照合同约定租赁期间的天数、出租人实际承租天数、免租期的总天数，以及每日租金标准来综合认定并支持出租人的损失，其计算方式可以归纳为：应付免租期租金=租金（元/日）*【免租期*（1-实际租赁天数/约定总租赁天数）】。

3、因不可抗力解除合同

合同履行过程中，如遇不可抗力，包括新冠疫情等导致合同无法继续履行，继而解除的，出租人能否主张免租期的损失？

由于租赁合同是继续性合同，疫情或疫情防控措施对租赁期限的影响较短，一般不会导致合同根本目的不能实现。因此，一般来说，法院会尽可能地维持合同的效力，引导当事人继续履行合同。法律答“疫” | 新冠疫情背景下合同履行与争议解决指南！（上）

但是，个案中，当疫情对合同履行造成根本性障碍时，法院也会支持租赁双方解除合同，并认为由于不可抗力属不能归责于双方的事由，进而对出租人关于免租期损失的赔偿请求不予支持，相关案例如（2022）沪02民终881号。

三、合同无效或被撤销的情况下，出租人能否要求承租人支付免租期租金？

理论上，租赁合同无效，其中的免租期条款亦随之无效，出租人主张按照租金标准要求承租人支付免租期租金自然没有依据。不过，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第四条第一款的规定，合同无效后，当事人仍可以请求参照租金标准支付占有使用费。并且，租赁合同虽然无效，但承租人在免租期内已实际占有使用租赁物并获利是事实，因此，从公平角度出发，出租人也应赔偿出租人免租期的租金损失。广州地区的法院大都持这种观点，相关案例如（2021）粤01民终13714号、(2019)粤03民终6476号等。

然而，在2018年第11期《人民司法.案例》刊登的经典案例——“扬州富尔亿塑胶有限公司与扬州心致宾馆用品有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案”中，法院认为，根据我国法律规定，违法建筑租赁合同的效力应作否定性评价，但合同双方关于免租期的约定是当事人在意思自治范畴内对自身权利的处分，在确定给付占有使用费的起止期限时仍应参照适用。以违法建筑为标的物订立的租赁合同，出租人不得因其违法行为或自身过错反从中受益，善意合同相对人也不应由此而承担超过其预期的义务，因此，合同无效后，如支持出租人请求给付免租期内占有使用费的主张，已经超出了合同有效时承租人应当承担的预期义务。因此，对出租人的该项主张不予支持。这一观点也为北京地区的法院所支持，相关案例如北京国投尚科信息技术有限公司等房屋租赁合同纠纷（案号：(2021)京03民终14968号）。

以上可见，合同无效或被撤销后，出租人还能否要求承租人支付免租期的租金，司法实践似乎未能达成一致。

四、律房律地认为

免租期可以理解为出租人免除承租人租金债务、将房屋无偿交付给承租人使用的期间，免租期的债务免除可以视为出租人对承租人附义务的赠与。根据《民法典》第六百六十一条、第六百六十三条的规定，赠与可以附义务，赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务；受赠人不履行赠与合同约定义务的，赠与人可以撤销赠与。据此，租赁合同免租期所附义务即受赠人应当按照租赁合同履行支付租金、不得提前退租的义务。

当出租人违约提前解除合同的，由于合同解除的原因并不在承租人，受赠人并无过错，因此，该种情形下，出租人主张撤销赠与并要求赔偿免租期租金损失的，不应得到支持。

当承租人违约要求解除合同的，属不履行赠与所附义务，出租人可以撤销赠与，要求承租人支付免租期租金。至于承租人支付租金的具体数额，应从公平原则出发，综合承租人实际使用房屋的时间相应计算承租人应当享有的免租期，对免租期之外的参照约定的租金标准支付占有使用费。

上述免租期租金承担规则，不受合同效力的影响。即便合同无效，如租赁物涉及违建，因出租人对违建也具有占有使用的权益，该免收租金期间从客观上看仍属于出租人权益的让渡，以及承租人的获利，因此，根据公平原则，承租人也应当向出租人支付免租期租赁物的占有使用费。

五、结语

由于我国现行法律对免租期以及由此引发的法律纠纷如何处理并未明确规定，而实践中，租赁合同对于免租期条款设置限制条件的情形又较为少见。因此，此类纠纷产生后，各地法院对免租期租金损失如何分担态度不一。通常而言，法院会结合合同解除的原因及各方责任的大小进行综合判定。不可否认的是，法官在确定出租人能否主张免租期租金损失上，具有较大的裁量权。

不过，从上数案例看，在合同已经对承租人违约导致合同提前终止，双方如何分担免租期内租金损失有所约定的情况下，法院原则上都会尊重当事人的约定。

有鉴于此，对出租人而言，可采取以下措施，进一步降低租赁合同履行中的风险：1、准确约定好免租期的起始日期及免租期根据实际交付日期而相应调整条款，以免双方对免租期的具体期限产生争议；2、明确约定免租期内如出现承租人违约导致合同解除时，承租人应向出租人补足免租期租金；3、对于房屋短期租赁且承租人无装修要求的，建议将免租期置于租期的最后时段，对承租人租赁满一定期间的，可给予免租期的奖励；4、对于长期租赁合同，可以将免租期拆分置于租期的不同阶段，以降低合同提前解除给出租人带来的损失。(作者简介：杨娇娇，律房律地成员，华宪润科所专职律师)