时间：2022-11-15 14:43:27来源：法律常识
疫情过后让商品房逾期交付问题备受关注，我所律师服务的多家房企提出逾期交房在何种情况下予以免责，免责的期限如何确定等咨询问题。为此，我们研读法律规定及司法判例，对实践中逾期交房的情形进行归纳，总体分为外部原因与开发商自身的原因导致的逾期交房。外部原因主要有因政府行为或政策原因，因自然灾害、气候因素、重大疾病防控原因；内部原因主要包括因开发商自身原因导致诸如房屋质量问题及未达到法定或约定的交付条件。
本文重点针对因外部原因导致的逾期交房相关免责情形进行分析，以期为遇到相同问题的房企提供帮助。
01 免责依据
建设工程在实际施工过程中，导致停工的因素不胜枚举，商品房逾期交付的问题也屡见不鲜。关于逾期交房的免责情形，《民法典》第一百八十条[1]规定不可抗力情形下，不承担民事责任。《民法典》第五百一十条[2] 规定双方可在补充协议中对履行方式进行确定。2019版西安市住房和城乡建设局发布的新版《商品房买卖合同（预售）》第十二条关于逾期交付责任约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间交付买受人的，双方同意按照....处理，关于逾期交房的免责情形双方可在附件及补充协议中明确进行约定。
02 外部因素导致逾期交房的免责认定
1．因政府或政策原因导致的逾期交房
关于政府或政策原因造成逾期交房能否免责，现行法律、法规并未有明确规定。实践中，主张因政府原因免责的主要情形为：
（1） 政府因环保管控、污染防治下发停工通知。陕西省内法院对该问题主要有四种处理意见：第一，如双方在合同中明确约定政府及政策原因禁止施工导致的逾期交房不承担违约责任，则因该部分停工迟延的期限在逾期总天数中予以全部扣除[3]；第二、双方并未在合同中对治污减霾造成的逾期交房可以免责进行明确约定，因此对其主张免责的期限不予扣除[4]；第三，即便在双方在合同中明确约定因政府行为应予免责，但因治污减霾系在合同签订前就已实施的政策，作为专业的房地产开发企业，对此情况应当知晓，因此该部分停工期间不应扣减[5]；第四，双方在合同中明确约定政府行为可以免责，但因开发商提供的证据不足，因此该部分停工期间予以酌定扣除[6]。由此可知，主流观点认为双方在合同中对政府行为导致逾期免责予以明确约定，同时开发商提供相应的停工通知、监理日志等证据予以佐证，该部分停工导致的逾期期间应予扣除。
（2） 政府颁布新法规、施行新政策，政府调整规划等原因导致工期延长，我们认为因政府政策调整、规划调整、新城扩建等原因导致的工程逾期符合法定不可抗力免责情形，即便双方在合同中未有明确约定，如因上述情形确实对工程工期产生影响，并需要开发商适时调整设计方案、施工图纸，由此增加的工期应当在逾期总天数中予以扣减。但依据《民法典》第五百九十条[7] ，房企主张因此免责的，应当履行及时通知对方的义务，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
（3） 因政府原因未能完成竣工验收备案的情形。依据《民法典》规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此实践中，本条免责理由往往不被支持[8]。
（4） 其他政府原因如本市举办大型越野赛事、马拉松赛事、自行车赛事政府明确通知停工是否应当扣减，我们认为在开发商提供充足的证据情况下同样适用合同约定为主原则，合同有明确约定的，应予扣减延长的期限。否则，存在不予扣除的可能性较大。
2．因自然灾害、气候因素、重大疾病防控导致的逾期交房。
（1） 因自然因素、气候因素达到法定不可抗力情形下如当地地震、火山爆发、洪涝认定免责无可质疑，但对于双方合同中约定的不可抗力条款中的自然因素是否一定免责，各方观点不一。有认为开发商约定“遭遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上、38度及以上高温天气、火灾等），使交房时间具有了不确定性，该条款减轻了出卖人的义务，侵犯了买受人的合法权益，同时开发商在签订合同时已充分考虑到了西安地区的气象规律、自然灾害、政策因素、重大技术问题等据实延期的情形，该约定无效，因此，其主张的此部分逾期期限不予扣减[9]。也有认为依据气象资料及监理日志记载，足以证明实际停工天数且双方在合同中明确约定连续8小时遭遇影响施工的风、雨、雪、雾霾天气造成工程延迟予以免责，此部分期限应当据实顺延并扣除[10]。
实践中开发商通常在合同补充协议中对因气候原因出现的不可抗力情形进行详细约定，也有主张暴雨天气比往年多、雨雪天数多进而导致停工时间长，应当免责。我们认为，依据《民法典》第四百九十六条、第四百九十七条[11]规定，开发商提供的格式条款不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，存在被人民法院认定无效且仍需承担违约责任的风险。因此在设定合同条款时，应当结合实际情况，不要一味的追求无限度的免责，除尽量约定清楚出现何种程度天气状况导致实际停工应当顺延外，还应以加粗加黑等方式履行特别提供注意的义务。
（2） 因重大疾病防控导致的逾期交房。最具代表性的为2020年初全国爆发的新冠肺炎疫情及2021年12月份陕西省爆发的新冠肺炎疫情，已经全国人大常委会法工委官方确认属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力。因疫情导致的逾期天数应当予以据实顺延，但如疫情爆发前，逾期交房的事实已经既定发生，则一般不予认定构成免责。
关于疫情导致的逾期天数如何顺延的问题，依据法律规定及司法实践，2020年初疫情期间顺延天数计算方式通常为：自陕西省2020年初因新冠肺炎疫情启动突发公共卫生事件Ⅰ级应急响应的期限为2020年1月25日至2020年2月27日止，合计34天[12]。关于2021年12月份爆发的新冠肺炎疫情顺延期限，应当自西安市发布2021年12月23日0时起全市小区（村）、单位实行封闭式管理之日起算，自全市明确通知解除封闭、恢复正常生产生活之日止。如咸阳市因疫情可顺延的工期为从2021年12月26日16:00起全部停工至2022年1月20日零时起企业工地有序恢复生产施工秩序止，合计应最少扣减24天。司法判例中也存在将企业申请复工及员工返岗的期限也计算入因疫情导致的逾期天数中，认为应当扣减[13]，我们认为实际案件审判中如果能提供相应的证据，律师应当依据实际情况为企业免责尽力争取。
3．其他原因
实践中也存在多数房企以买受人未缴纳房屋专项维修基金、契税、物业费等请求免除承担逾期交房的违约责任，即便双方在合同中有明确约定，通常上述理由是不被支持、不予免责的。
03 律师建议
1．商品房销售合同签订阶段，房企应尽量充分考虑、细化合同条款，关于除法定交付要件外其他关于设施设备、房屋质量、交付期限等交付条件均需要在经过相关工程、营销、法务、成本、装修等部门严格论证后方能确定，如对相应条款需要签订补充协议的，应当在充分考虑客观实际情况下尽量细化合同条款尤其是不可抗力条款中关于免责的约定，同时采取相应措施履行必要的注意提醒义务，防止被认定为格式条款；在交付期限上，也可设定关于设施设备的修复免责期限，以为后期交房预留充足的时间。
2．合同履行阶段，房企应随时注意保留相关停工证据，如停工通知、政府文件、会议纪要、监理日志、停工情况说明、天气状况截图等证据，并纳入工程档案资料一并妥善保存。
3．如施工期间发生疫情、重大天气灾害、因政府原因导致的停工等法定及合同约定的不可抗力情形可能造成工期延误的，应当在该事件发生的30日内或具备条件的情况下，及时向业主送达不可抗力情形通知书并提供相应的证据材料（注意留存通知邮寄底单）。并在符合复工复产条件下及时追赶工程进度，不可抗力情形消除，因开发商怠于组织施工进而导致的工期延误亦可能承担违约责任。
4．商品房交付阶段，应当及时认真履行书面通知买受人收房的义务，建议使用中国邮政EMS邮寄交房通知，后期将EMS回单（盖邮戳）、快递查询单、收房通知副本全部收集完整，专门保存，随时备查。也可选择在本市发行量最大的报纸登一份收房公告，并整版保存报纸。交房过程中做好业主的签字、备注、沟通、解释工作，做到处处有记录、处处留痕迹。
5．涉诉处理阶段，因地产项目涉及群体广泛，一户处理不当可能导致集体诉讼激化矛盾，因此，应当积极应诉，有条件的可以聘请专业的律师团队出具诉讼方案，如确实逾期也可小范围协商分别与业主达成和解协议化解矛盾。
[1] 《民法典》第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
[2] 《民法典》第五百一十条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。
[3] （2016）陕01民终4495号民事判决书、（2016）陕01民终4489号民事判决书、
[4] （2021）陕0113民初17413号民事判决书、
[5] （2021）陕01民终17738号民事判决书
[6] （2020）陕0113民初19602号民事判决书、（2020）陕04民终1743号
[7] 《民法典》第五百九十条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
[8] （2020）闽民再222号民事判决书
[9] （2020）陕01民终6631号民事判决书、（2021）陕05民终19号民事判决书、（2020）陕01民终6440号民事判决书、（2020）桂民申3563号民事裁定书、
[10] （2021）琼民申60号民事裁定书、（2021）陕0113民初6176号民事判决书
[11] 《民法典》第四百九十六条 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
[12] （2021）陕01民终17738号、（2021）陕0113民初9507号、（2021）陕0113民初20839号、（2021）陕09民终1204号及（2021）陕07民终1517号民事判决书
[13] （2021）陕0113民初6176号民事判决书
