时间：2022-12-30 10:50:27来源：法律常识
现阶段，推动城镇化发展打造成为在我国社会经济发展重要工作。做为胶东半岛蓝色经济区的榜首大城市，山东省青岛确立“示范区综合、三城连动、绿色生态间距、组队发展趋势”一个全新的城市形态发展战略规划，城镇化发展基本建设走在前端。
在城镇化发展与城市发展中，我们可以通过审理实践活动发觉，旧城区征收房屋补偿仍然存在一些待解难题，且伴随着城市空间布局调节更加突显，处理欠佳将明显牵制城镇化发展过程。各种问题主要包含：宅基地使用权赔偿不具体、房屋征收评估规范日趋完善、征收评估程序流程不健全、违章建筑评定与处理规范不统一等。对于以上问题进行科学研究、给予防范措施，既能为了更好地开展司法审查给予一定的参照和按照，又可以对旧村改造土地资源征收房屋补偿中遇到的窘境觅得破局之道。
一、宏观视角：制度构建
一是实现统一的旧城区征收房屋补偿规章制度。最高法院在《行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》(法[2005]行他字第5号)中注明：行政单位征收农村集体土地以后，被征收土地里的原农村百姓对房子仍拥有使用权，房屋所在地已经被列入规划区的，理应参考《城市房屋拆迁管理条例》及相关规定，对房屋所有权人给予补偿安置。这是因为房屋所在地区早就都市化，附近房产价格均社会化，参考大城市房子给予补偿安置更加有效。因而，一般建议参考《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》，制订专门行政规章，明文规定旧城区征收房屋的基本原则、主管部门、程序流程、房产评估事宜、安置补偿方法与标准、法律依据等相关信息，构建起统一的旧城区征收房屋补偿体制，更改各行其是、一村一策的现况，合理防止各个区(市)补偿标准和类项不统一，将旧城区征收房屋补偿列入法制化路轨。
二是建立健全切实可行的权利救济体制。公平严格征地程序，能最大限度地维护被征收人的产权年限和自主权，避免征收土地行为中的弄虚作假行为表现。征收土地环节中常常会出现团体遏制、暴力强拆忍不融洽的事情，说到底，它是由现行制度存有缺陷造成的——在我国土地法对征收土地策略和征地补偿安置计划方案审批后，别的重大事项是不是公布并没有确立，被征收人缺乏了争得个人利益的权力，对于此事应予以改善：
1、将过后公布改成事先公布，充分发挥公示制度的监督的作用，提高程序流程清晰度。集体土地征收计划方案准许的通知需提前至征缴土地报批环节或是国土资源厅门审批环节，并将拟集体土地征收位置、补偿标准、安装方式、主要用途等告之被征收人等有关产权人。若被征收人或是利益相关人对上述事宜造成异议能够提到听证程序，提升公众监督，聆听群众心里话。
2、在市、县人民政府国土资源厅门及其其他单位拟订环节，应公示征地补偿安置计划方案，并针对土地征用补偿的补偿标准、范畴、支付对象、方法及农牧业人员的安装方式协商解决，公示后，彼此有权利授权委托技术专业地产评估组织对拟征收土地块开展销售市场价值评估，被征收人及利益相关人同样也可以运行听证会、行政复议或是司法程序，先赔偿后拆迁。除此之外，还应当进一步完善司法救济体制，将旧城区土地房屋征收过程的具体行政行为，如征收土地确定(还有对是否满足集体利益进行认定)、房屋征收决定、房屋拆迁赔偿确定等等都列入司法审查范围之内，充分运用司法审查这最后一道天然屏障在旧村改造中的重要性，一方面促进政府依法行政，另一方面也切实维护旧城区居民的合法权利。
二、外部经济角度：防范措施设计方案
(一)进一步加强宅基地使用权赔偿工作中
对其旧城区土地资源开展征缴时，应综合考虑宅基地使用权偿还的难题，不同于房子价值补偿以外，确立并统一补偿标准和类项，就宅基地使用权制订补偿方案，变暗补为明补，完成赔偿透明度、公开透明，防止弄虚作假，让人民群众安心、温馨、顺意。
(二)保证赔偿和评价标准公平公正
1、补偿标准是旧城区征收房屋的关键问题，在制订补偿标准时，应综合考虑市场转变明确临时性衔接补助金、搬迁补助费等多项赔偿；与此同时，各个区、市应制订相对性统一的房屋征收评估规范。制订标准既要了解被征收房屋的内在价值，又需要考虑市场市场价格，与此同时，还要兼顾独特被征收人群的实际情况。仅有选准偿还的均衡点，才可以制定可操作性强、公平公正的要求。具体来说，征收房屋定价应根据被征收房屋所在地区的基准地价、被征收房屋的建筑构造、期限、房屋朝向、楼房、配套设施情况、周围环境等多种因素，按照房产评估有关规范和标准评定得到。与此同时政府部门应根据房地产业买卖状况，每一年经常性调节基价，并容许征收评估规范在这个基础上给予一定比例的上下起伏，以真真正正反映每一处被征收房屋的内在价值。
2、应完全重视村(居)民对赔偿方法选择权，提升拆迁房工程质量控制工作中，认真落实建设工程施工多方行为主体质量责任，加强工程验收作业，保证挑选产权调换村(居)民的定居水准。
(三)进一步完善房产评估程序流程
《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》对房产评估程序流程进行了比较细致入微的要求，对鉴定的实体线和流程难题均展开了标准，拆迁评估中出现的问题获得了处理。最好在对旧城区房屋进行征缴时参照适用这一规定。与此同时，对于规章和方法出台后仍然存在程序相关的问题，可以先从以下几个方面下手进一步完善房产评估程序流程：
1、房屋征收评估组织名册按时发布与定项公示紧密结合。依照《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》的相关规定，按时对外公布具有资格的房屋征收评估组织名册及经营资质、从业经验、申请注册房地产估价师等基本概况。除此之外，房屋征收部门在被征收范围之内公示房屋征收评估组织选中方法的与此同时，一并公示房屋征收评估组织名册，真真正正授予被征收人以掌握和判断资产评估机构的权力，避免出现信息的不对称及其事实上限定对符合条件的房地产业价格评估机构承包评定业务状况。
2、依据《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》的相关规定，被征收人贷款逾期没法商议选中资产评估机构时，房屋征收部门应该从发布的房屋征收评估组织名册中依照1：3比例强烈推荐评定备选组织，在征缴地区予以公布，由被征收人网络投票选中。网络投票可设置实际标准：第一，参加拉票的被征收人总数应超出整体被征收人的2/3，网络投票方为全面。有被征收人自己没法参与的，可由他人委托网络投票。第二，网络投票理应公布开展，投票结果理应公布统计分析，并容许被征收人查看选举票。
(四)标准违章建筑评定和处理
1、确立评定行为主体。依据城市规划法的相关规定，有权利对违章建筑进行认定是指城乡建设规划主管机构，所以建议青岛统一，确立评定行为主体为城乡建设规划单位并非城管局单位。
2、更改更新改造的时候再发现和评定违章建筑的处理方式。提议行政单位提升日常稽查和管理方面，适度开展执法监察，及早发现难题，并依据《城乡规划法》的相关规定作出处理，最好不要将改建与评定和拆除违法建筑混为一体。
3、统一判定标准和处理方法。依照遵照尊重历史、分类处置的整体标准进行认定与处理：第一，确定产权年限并予以征收补偿。合乎土地利用总体规划和城市发展规划，且工程建筑符合标准，只不过是在程序流程上有缺陷或因历史时间原因引起的违章建筑，给与一定数额的处罚并补领相关相关手续，确定修建人对于违章建筑具有使用权，在征收房屋时给予补偿。第二，依规拆卸并不是给予补偿。具备下列情形之一的工程建筑，应认定为违章建筑，在收取时给予拆卸并不是给予补偿：存在重大安全风险，又无法整顿去除的；非法占用已经完成征地赔偿相关手续国有土地出让，严重危害城市规划建设，又无法采取有效措施加以改进的；违反规定突袭抢建改建的新建违章建筑，对旧村改造造成重大影响。
(作者单位：山东省青岛中级人民法院)
