时间：2023-02-09 12:12:13来源：法律常识
鲁法案例【2022】108
01
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基本案情
原告xx物业公司向法院起诉要求被告支付物业费784612.20元。事实和理由：2020年6月9日，被告xx房地产公司与原告签订前期物业服务合同，约定由原告为被告开发建设的xx 小区提供物业服务，被告向原告支付物业公共服务费及补贴。原告按照合同约定提供了物业服务，履行了自己的合同义务，而被告至今未向原告支付相应费用，为此诉至法院。
被告应诉后辩称：
一、涉案前期物业服务合同已在2020年11月20日解除，理由：涉案前期物业服务合同签订于2020年6月9日，处于被告破产重整期间，2020年11月20日破产重整程序终结，被告按照破产计划实施经营行为，该前期物业合同因未按照法律规定进行备案而无法履行，故该合同因违法而解除。
二、2021年3月5日，涉案物业由符合法律规定的备案新物业接管服务，但原告一直未将收取电费的设备移交给被告，双方因此报警，现双方已无法进行合作，事实上也无法继续履行涉案合同。
三、被告开发的1、2地块正在建设，小区是施工场地根本不能进行物业服务；3、4地块也正在进行小区绿化，未竣工验收，未有物业服务；5地块虽有业主入住，现有备案另一物业公司进行管理，故涉案前期物业合同已无履行可能，符合前期物业服务合同第33条第一项合同约定的解除条件。
四、本案中被告没有要求原告进驻，不应对原告进行补贴。并反诉原告要求返还代收的电费198573.6元。
02
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法院审理
xx房地产公司作为甲方、xx物业公司作为乙方，双方于2020年6月9日签订《山东省前期物业服务合同》和《xx小区物业补充协议》。《山东省前期物业服务合同》第二十八条约定，甲方违反本合同约定致使乙方无法提供和达到本合同约定的服务内容和标准的，甲方应按建筑面积全额物业费向乙方支付违约金；第三十三条约定，本合同期满前发生下列情形且业主大会尚未成立的，甲方可以终止合同另行选聘物业服务企业：（一）乙方违约无法提供和达到本合同第四条约定的服务内容和服务标准，征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意解聘原物业服务企业的。《xx小区物业补充协议》对物业办公用房的装修及交付使用、前期物业物资配备进行了约定，还约定了前期物业服务费甲方补贴办法，其主要内容如下：1.物业服务标准按照《山东省物业服务星级标准》三星级执行；2.物业服务费基本补贴标准为每月住宅28174元、商业22090.35元、车位11400元、生活垃圾处理3720元，以上合计每月补贴65384.35元；3.由于本项目存在尚未竣工验收，物业管理费收取困难，在甲方要求进驻且通过物业提升项目形象的前提下，甲方对物业管理公司进行补贴，具体补贴办法：第2条为物业管理服务费补贴的基本计算依据；地下车位部分因目前工程尚未完工，在完工交付物业公司之前物业公司不收取相应的管理费用，工程完工交付乙方管理后计入补贴；甲方在每月10日前向乙方支付上一月度的物业管理服务费。上述合同和补充协议签订后，xx物业公司依约进行物业管理服务，并将收取的2020年11月3日之前的电费全部交予xx房地产公司；xx房地产公司于2020年7月29日、8月12日、9月14日、10月13日每月向xx物业公司支付物业管理服务费补贴65384元。后因xx房地产公司未再向xx物业公司支付补贴款，xx物业公司对收取的2020年11月3日之后的电费181667元也未交付xx房地产公司。
另查明，2019年11月13日，一审法院裁定受理xx房地产公司破产重整一案，2020年11月20日破产重整终结，xx房地产公司招募新投资人。2021年3月，xx房地产公司与案外人菏泽某某物业服务有限公司签订《山东省前期物业服务合同》。从公安机关的问话笔录可以看出，2021年6月2日，xx房地产公司工作人员到xx物业公司的物业管理办公室将记载电费情况的电脑强行搬走。2021年6月5日公安机关对xx房地产公司工作人员的询问笔录显示，因xx物业公司未退出，菏泽某某物业服务有限公司没有进入实质性的物业管理。2021年8月27日公安机关对xx物业公司工作人员宗某某的询问笔录显示，宗某某在物业服务办公室值班，xx房地产公司工作人员带来多人，因物业管理问题与宗某某发生争执。
争议焦点及法院分析认定
1、物业服务合同何时解除。xx房地产公司认为，其公司于2020年11月20日破产重整程序终结进入经营行为，该前期物业服务合同未备案，合同因违法应于2020年11月20日解除。法院认为，合同备案是一种行政管理行为，未予备案并不影响合同效力也不能导致出现解除的法律后果。因xx房地产公司与案外人另行签订了前期物业服务合同，并反诉要求依法确认双方合同已解除，根据 《中华人民共和国民法典》的规定，应确认xx房地产公司与xx物业公司签订的合同于本案反诉状副本送达反诉被告时即2021年9月17日解除。
2、xx物业公司是否履行了合同义务，xx房地产公司是否应向xx物业公司支付补贴款。xx房地产公司辩称物业公司未按约定全面履行合同义务，但综合xx房地产公司已经支付物业公司四个月补贴费用，新的物业公司并未进行实际管理的情况，以及其另行选聘的新物业公司多次干扰本案原告履行合同的情况来看，被告的辩解与事实不符，且即便原告未全面履行合同也是因房地产公司的违约行为所导致，依据合同第二十八条约定，因房地产公司原因致使物业公司无法正常履行合同义务，房地产公司应按建筑面积全额物业费向物业公司支付违约金，也就是说，由于房地产公司原因导致物业公司未全面履行合同义务，房地产公司应以违约金的方式支付物业公司补贴款。房地产公司另辩称其开发的1、2地块正在建设；3、4地块正在进行小区绿化，未有物业服务，该情况在双方签订合同时已经明知，补贴办法中仅对车位补贴做了补充约定，可予以扣除，对上述地块物业服务费补贴并未作补充约定。因此，xx房地产公司应每月向物业公司支付53984.35元（65384.35元扣除车位补贴11400元），支付期间应自2020年10月10日至合同解除之日。
03
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法条链接
《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”
《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：”当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”
04
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法官说法
本案案情较为复杂，双方争议较大：
1. 在本案中，xx房地产公司未依照合同约定的方式解除合同，而是采取私下与新的物业公司另行签订合同且擅自驱逐xx物业公司的行为，该行为系违约行为，导致xx物业公司无法按合同约定全面履行合同义务，但是依据合同约定xx房地产公司仍应依照合同的约定以违约金的方式支付xx物业公司物业补贴费。
2.合同解除的时间问题。依据民法典的新规定，以诉讼方式要求解除合同，人民法院予以确认的，其解除合同的时间是起诉状副本送达对方时。
3.如果合同存在违法的情形，合同的效力问题。被告辩称涉案物业服务合同因未备案而违法，因违法而解除，但《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”据此，被告的辩解意见并不正确，即便合同涉嫌违法行为，合同的效力也应是无效而不是解除，但就本案而言，备案的问题只是一种行政管理规定，不能影响合同效力，也不存在自动解除的问题。
主审法官：巨野法院民二庭员额法官庞秀霞
