时间：2022-11-23 07:57:05来源：法律常识
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业主委员会的“查询难题”
近期，碰到多起业主委员会委派业委会委员来申请查询不动产登记资料的事例。大多是依据《中华人民共和国政府信息公开条例》申请信息公开。大多是由于业委会和开发商之间有矛盾和纠纷，例如关于业主共有部分的界定。那么业主委员会能否查询呢？
依据国务院办公厅政府信息与政务公开办公室《国办公开办函〔2016〕206号》文件规定，不动产登记资料查询，以及户籍信息查询、工商登记资料查询等，属于特定行政管理领域的业务查询事项，其法律依据、办理程序、法律后果等，与《政府信息公开条例》所调整的政府信息公开行为存在根本性差别。当事人依据《政府信息公开条例》申请这类业务查询的，告知其依据相应的法律法规规定办理。
《不动产登记资料查询暂行办法》第三十三条：公民、法人或者其他组织依据《中华人民共和国政府信息公开条例》，以申请政府信息公开的方式申请查询不动产登记资料的，有关自然资源主管部门应当告知其按照本办法的规定申请不动产登记资料查询。
故不动产登记资料查询不适用于《中华人民共和国政府信息公开条例》，其应适用的法律、法规、规章为《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记资料查询暂行办法》。
从业主的角度出发，其基于和开发商之间签订的商品房买卖合同而构成物权上的利害关系，可视之为利害关系人。依据《不动产登记资料查询暂行办法》第十九条 ：符合下列条件的利害关系人可以申请查询有利害关系的不动产登记结果：（一）因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的。而开发商的不动产登记结果是指开发商办理不动产首次登记完成后形成的不动产登记簿。所以，业主可以查询并打印开发商办理首次登记的不动产登记簿，但不能查询、打印开发商办理首次登记时提交的原始资料。
同样，依据《中华人民共和国物权法》七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条：办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。《不动产登记操作规范（试行）》2.1.4：建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权，在办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时由登记申请人一并申请登记为业主共有。关于共有部分，业主可以以权利人身份申请查询并打印不动产登记簿和不动产登记原始资料。
依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的规定，业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织。即便业主委员会的决定，对业主具有约束力，但这种约束力只局限于物业管理区域及管理规约，其并不能代表全体业主对外进行独立的民事法律行为，除非得到全体业主的授权。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条：民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。第一百六十二条：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。业主委员会在申请查询上述两种类型的不动产登记资料时，视为业主的代理人。毕竟《不动产登记资料查询暂行办法》没有将业主委员会列为法定的查询主体之一。
那么依据《中华人民共和国物权法》第七十六条：下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条：下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条：决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会受业主委托查询上述共有部分的不动产登记资料，即属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
基于业主委员会只是一个民间组织，按照《物业管理条例》的规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。依据《陕西省物业管理条例》第二十七条：业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案。物业管理行政主管部门应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。所以业主委员会来申请查询小区共有部分登记资料时，需要提交的材料有：不动产登记资料查询申请书、业主委员会介绍信（载明具体的查询事项）、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门的备案回执、有过半数业主参加并签字同意授权查询的业主大会决议或者包含授权业主委员会查询小区共有部分条款的业主大会管理规约、经办人身份证。查询的检索方式为全体业主、开发商名字。
鉴于开发商在办理首次登记时，业主专有部分和共有部分存在同时申请的情况，资料同时提交、同时存档。参照蒲城县国土资源局《不动产登记信息档案查询规范（试行）》：业主或业主委员会出示或提交以下证明后，可以查询复制开发商初始登记中的测绘报告，但不得查询除此之外的其它资料。所以笔者认为，为了便利小区业主委员会开展工作，可以允许查询复制开发商首次登记时提交的房地产调查或者测绘报告、房屋已经竣工的材料，即测量报告和竣工验收备案表。因为业主大会负责管理、使用和续筹专项维修资金。占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。利用物业共用部位、共用设施设备从事广告、租赁等经营行为的，应当经相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业意见后，按照规定办理有关手续。所得收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。而申请维修基金时必须提交的材料之一就是建设工程竣工验收书面材料。
作者名字：乔凯祥
单位：西安市不动产信息档案管理中心
澎湃新闻记者 陈绪厚 实习生 张瑶
争论了三年，打了两轮官司，广州花都区花东镇的天湖峰境园业委会备案至今未通过。
双方的主要分歧在于，镇政府认为，备案需对业主的表决票据进行审查；而业委会认为，这种事后“验票”的行为没有依据，也无具体“验票”细则。因备案没有结果，天湖峰境园业委会起诉花东镇政府，此案经过一审和二审，一、二审法院均认为，花东镇政府已构成行政不作为。
澎湃新闻（www.thepaper.cn）了解到，针对该事件，花东镇政府和天湖峰境园小区业主代表、业委会负责人进行了多次沟通，但双方至今未达成一致。
11月23日下午，花东镇政府相关工作人员回复澎湃新闻称，镇政府正在和业主代表沟通，目前镇政府正在抓紧草拟一个验票的方案细则，再跟业主们进行沟通协调。
因备案迟迟没有结果，业委会起诉镇政府，一审、二审法院均认为，镇政府属于行政不作为。 本文图均为 受访者 供图
业委会筹备组被撤，业主起诉镇政府二审获胜
天湖峰境园小区位于广州市花都区花东镇，是广州市北部的一个郊区小区，约有2000户。据小区业主介绍，2007年，该小区第一期楼房开始交付；至2010年，其楼房基本交付完毕。
2017年12月，天湖峰境园小区首次业主大会会议筹备组（以下简称“筹备组”）成立。该筹备组成员之一的王先生告诉澎湃新闻，因想解决物业公司不管理、不作为等问题，小区业主计划成立业委会，为此提前向广州已成立业委会的小区“取了经”。筹备组共有9人，其中镇政府代表、开发商代表各一人。
2018年6月5日-6日，筹备组召开了首次业主大会，讨论制定了《管理规约》《业主大会议事规则》，并选举了业委会委员和业主监事会监事。然而，同年6月11日，花东镇政府作出《关于天湖峰境园首次业主大会筹备组自行解散的通知》称，由于该筹备组在6个月内未能召开首次业主大会会议，根据《广州市物业管理暂行办法》第三十三条规定，筹备组于2018年6月8日起自行解散。
筹备组6名业主不服，起诉花东镇政府，要求撤销上述解散筹备组的决定。2018年12月，广州铁路运输法院对此案作出一审判决，驳回了6名业主的诉讼请求。随后，6名业主上诉。
2019年9月，广州铁路运输中院二审认为，筹备组是依法成立的组织，在复核法定条件的情况下可自行解散，镇政府对设立业大会和选举业委会委员具有指导和协助职责，但并没有被赋予解散筹备组的职权。本案中，花东镇政府认为筹备组组织召开的业主大会为无效会议，属于未能在成立之日起6个月内召开首次业主大会的情形，作出宣告筹备组自行解散的通知，缺乏法律依据，依法予以撤销，一审法院未能正确理解和适用法律，驳回6名业主的诉讼请求，处理不当，该院予以纠正。
花都区住房和城乡建设局曾书面回复花东镇政府称，认为可以对天湖峰境园小区首次业主大会筹备组召开的业主大会形成“专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的决议予以备案。
备案通不过，业委会再次起诉镇政府
澎湃新闻注意到，在上述诉讼期间，筹备组仍在运作，如筹备组在2018年9月至11月，用书面征求形式组织召开业主大会会议，再次对《管理规约》和《业主大会议事规则》进行了投票表决。
根据《广州市物业管理条例》第三十九条规定，业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向镇人民政府、街道办事处备案。报送资料齐全、符合法定条件的，镇人民政府、街道办事处应当自收到上述资料后五个工作日内发出备案回执，同时将备案的回执和资料抄送区房屋行政主管部门。根据相关规定，备案后，业主委员会凭备案回执向公安机关申请刻制印章，并对外从事活动。因此，行政管理部门对选举产生的业主委员会依法备案，是对业主委员会合法性的确认。
2019年10月，天湖峰境园业委会向花东镇政府提交相关材料，申请备案。王先生说，材料提交后，备案迟迟无法通过。同年12月，花东镇政府告知业主，需核查业主大会选票等资料。
澎湃新闻注意到，在此期间，花都区住房和城乡建设局曾就天湖峰境园业委会申请备案一事多次答复花东镇政府。
2019年10月14日，花都区住房和城乡建设局向花东镇政府作出《关于天湖峰境园小区申请备案有关事项的复函》，该复函的主要内容为，花东镇政府可核查天湖峰境园小区首次业主大会是否符合《广州市物业管理暂行办法》第四十条的规定，如符合，则首次业主大会会议有效；花东镇政府可核查业委会报送的资料是否齐全、是否符合法定条件，以决定是否给予备案。
2019年10月31日，花都区住房和城乡建设局向花东镇政府作出《关于请求明确天湖峰境园小区备案相关事宜的复函》，认为可以对天湖峰境园小区首次业主大会筹备组召开的业主大会形成“专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的决议予以备案。
因备案迟迟没结果，天湖峰境园业委会认为，花东镇政府已违法，于2019年10月再次起诉花东镇政府，请求法院确认花东镇政府对其提供的备案申请不予备案行为违法，并判令花东镇政府对其备案申请进行备案。
今年5月，花东镇政府通知业主，其业委会备案申请没有通过。
一二审法院均认定镇政府构成行政不作为
在此案的一审审理中，花东镇政府辩称，镇政府在给予备案前，应当审查其提交的备案资料是否符合法定条件，对表决票据进行审查是履行合法性审查义务的体现。镇政府多次向天湖峰境园业委会解释，只需要核查表决票据在数目上是否达到专有部分占建筑面积过半数且占人数过半数，并非要核查每张票据是否相应业主的真实意思表示。镇政府多次要求天湖峰境园业委会提供票据，均遭拒绝。
王先生回复澎湃新闻称，筹备组就有花东镇政府的工作人员，在业主表决时，花东镇政府工作人员没有出席。事后，花东镇政府称要“验票”，但又拿不出“验票”的相关依据，也无“验票”的具体细则，遂业主没有同意。
广州铁路运输法院一审审理认为，在本案中，花东镇政府对辖区内业主委员会的选举负有指导、协助的责任，对于天湖峰境园业委会提交的备案申请具有备案的职责。花东镇政府在收到天湖峰境园业委会提交的备案材料后，其审查义务应当包括备案材料是否齐全、备案材料在形式上是否符合法定要求、备案材料本身所反映的内容是否符合相关法律法规的规定，而业主大会选票并非上述规定备案材料中的一项。花东镇政府在《关于天湖峰境园首次业主大会筹备组自行解散的通知》效力未定时，不参与筹备组的相关活动，却在收到备案材料后以未参与要求天湖峰境园业委会提供业主大会选票进行核查，没有法律依据。因此，花东镇政府在天湖峰境园业委会起诉时仍未作出是否备案的处理，属于行政不作为。
2020年11月，广州铁路运输法院作出一审判决：要求花东镇政府在判决发生法律效力之日起五日内对天湖峰境园业主委员会提交的业主委员会备案申请作出处理。
花东镇政府不服上述一审判决，提起上诉。2021年4月，广州铁路运输中院二审认为，花东镇政府对该备案申请的处理期间已超过合理期限，存在明显的拖延处理的情况，一审判决认定花东镇政府属于行政不作为，理据充分，予以支持。于是，广州铁路运输中院维持了原判。
不过，广州铁路运输中院也指出，具有行政备案职责的机关对于业委会备案的审查义务，不仅包括对相关资料是否齐备的形式审查，同时还应结合《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等相关法律法规规定的标准进行审慎审查。本案中，业主大会选票涉及对业主大会决议是否符合“双过半”条件的认定，应当属于业委会备案的审查范围。一审判决认为业主大会选票查验不属于业委会备案的审查范围，论述不当，该院予以指正。
镇政府作出不予备案决定，业委会计划再次起诉
2021年5月，花东镇政府向天湖峰境园业委会发布《业主委员会备案通知》称，根据《广州市物业管理条例》第三十九条规定，花东镇作为具有行政备案职责的机关，对业主委员会备案资料有审慎审查义务。业主大会选票涉及对业主大会决议是否符合“双过半”条件的认定，属于业委会备案的审查范围。
花东镇于2019年12月24日通知业委会提交业主大会选票，但至今仍未收到相关选票，使该镇无法核查并确认投票结果符合“双过半”条件，无法认定备案申请符合《广州市物业管理条例》第三十九条规定。因此，花东镇对天湖峰境园小区业主申请成立天湖峰镜园业主委员会的申请不予备案。
在答复王先生的一份书面文件中，花东镇政府称，广州铁路运输中院作出的终审判决认为，花东镇没有明示是否予以备案，判定花东镇政府属于行政不作为，但判决书也明确指出，业主大会选票涉及对业主大会决议是否符合“双过半”条件的认定，应当属于业委会备案的审查范围。
澎湃新闻了解到，针对此事，花东镇政府和天湖峰境园小区业主代表、业委会负责人进行了多次沟通，最近一次的沟通发生在11月23日，但双方至今未达成一致。
王先生表示，若仍无法备案，业委会计划再次起诉镇政府。
“花东镇政府一直支持成立业委会，花东镇也有楼盘已经顺利成立业主委员会，所以我们也很希望这件事尽快解决。”11月23日下午，花东镇政府相关工作人员表示，镇政府正在和天湖峰境园小区业主代表沟通，目前镇政府正在抓紧草拟一个验票的方案细则，再跟业主们进行沟通协调。
责任编辑：汤宇兵
校对：刘威
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