时间：2022-11-22 14:44:15来源：法律常识
半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯 实习生 彭天琪
“小区内施划停车位，停车费被物业私占，业主该如何维权？”“我养的花在小区被偷了，物业不承担责任怎么办？”12月21日，半岛“问法热线”聚焦物业纠纷，来自山东颐衡（青岛）律师事务所的李云鹏律师和庞姗姗律师现场接听群众来电，了解诉求并给出合理建议。上午九时许，两部电话便一直响个不停。律师们力求清晰准确地了解物业纠纷情况，一边接听电话一边记着笔记。
很快，李律师收到了钟女士的来电。“我平常不经常回来小区居住，有一次回去，发现物业那边把我家里的锁、水龙头、柜子等物品弄坏了，这个情况下我不想交物业费了。我该如何让物业赔偿我的损失呢？”经分析，李云鹏律师也给出了专业的意见：“物业公司侵权和交物业公司服务费是两个法律关系，不能放在一块说。针对物业公司的侵权问题，我建议先尝试与其和解，商量一下是否可以少交一些物业费。若物业公司不同意和解，对于其侵权，我们可以另行主张。对于物业公司的侵权行为，您要保留相关证据。”
居住在小区的人们都要与物业打交道，也经常会碰到很多烦心事儿，但是，往往业主在与物业公司打交道的过程中简单粗暴，觉得你服务不好，我不满意，我就不交物业费。这种简单粗暴的做法在法律上往往是站不住脚的，这也是业主跟一个专业的物业公司一旦对簿公堂往往会处在一个劣势的原因。
记者注意到，当天拨打热线的市民，主要关注小区公共收益、物业服务质量以及物业费等问题，在维权过程中，缺乏相关证据的掌握。对此，庞姗姗律师也提醒大家，发现物业公司提供的服务达不到合同约定的标准后，要注意固定证据，通过视频、图片等形式保留各项证据，以及与物业沟通的电话录音、微信聊天记录等，毕竟口说无凭，将来在法庭上也能更好举证。
问题1：电梯费交纳也分入住早晚？
李女士来电反映，自己小区交房之前要签一个承诺书，才给房屋的钥匙，承诺书当中约定了物业费，但是后期又加了一个电梯费，这样总的下来物业费是1.8元每平方米，然而比李女士早入住的居民却没有收这个电梯费。李女士觉得，小区物业基本没有绿化，物业服务也几乎没有，认为这个物业费过高了。
律师建议：李女士可以先跟这个物业服务公司协商一下，讲明白为什么第一批入住的小区居民没有电梯费，之后入住的居民有电梯费，弄清楚其中缘由。关于李女士认为物业费过高，物业服务质量达不到自己要求的问题，可以保留好相关的证据以备协商不成使用。
问题2：小区内施划停车位，停车费被物业私占
刘先生小区的公共道路被物业画了停车位之后收取停车费，收取的停车费用物业自己掌管，没有向业主公示，也没有用于全体业主，业主应该如何主张维护自己的权益？
律师建议：第一步先跟物业协商，要求公示。根据法律规定，建筑区划内的道路是属于业主共有的，收取的停车费也属于业主共有的。物业公司可以代业主收取，但是这部分资金必须用于小区内的设备的维修、保养。如果协商不成，业主可以起诉物业公司，要求公示这笔费用。
问题3：车在小区地下车位被刮擦找不到肇事车，物业需要担责吗？
李先生将爱车停在小区的地下车位上，每月给物业交纳车位管理费，但是前期自己车辆被刮擦，监控也找不到肇事车，找物业公司物业公司称不是自己的责任，拒绝赔偿。
律师建议：根据物业服务合同及法律规定，物业公司应当保证在专有停车位上车辆的安全，不限于提供监控录像、打扫卫生等。如果因为没有提供监控设备导致无法查清真正的侵权人，物业公司要承担责任。如果找不到真正的侵权人，业主可起诉物业公司承担赔偿的责任。
问题4：小区换了物业，物业费翻了一倍
李先生:经过业委会召开业主大会，小区今年更换了物业，虽然服务质量有所提升，但换了后物业费接近翻倍，想知道业主有什么权利可以拒绝物业费提价？
律师建议：小区选聘物业时相关费用应进行公示，李先生可先跟物业协商一下，要求在园区内公示服务标准，服务的项目、收费的依据，如果沟通协商不成，可以打12358价格举报电话，要求物业接受政府的监督。最后，李先生如果发现物业服务达不到合同约定，可保留好相关证据，通过诉讼的方式要求减少物业收费。
问题5：养了多年的牡丹被偷，物业有责任吗？
孙女士拨打热线反映称，她在小区种的六七年的牡丹花被人偷走了，她认为花的价值能达到5000元。但一方面附近摄像头坏了没有相关监控录像，另一方面小区物业否认自己没有尽到安保义务的说法，还要正常收取物业费，孙女士不愿正常缴费。
律师分析：物业公司既与业主签订了物业合同，便要履行安保的义务。物业履行不了安保的义务，相当于没有达到物业服务的标准，在此情况下造成业主的损失，是一定要承担赔偿责任的。如果能和解，抵消一部分物业费最好。和解不了，物业由于无法正常收取业主物业费起诉的话，孙女士可以当庭提出反诉，以物业没有尽到安保义务为由要求赔偿损失。
问题6：小区成立业委会都有哪些程序？
王女士拨打热线称，自己所在小区没有业委会，在与物业进行沟通时存在感较低，想在小区成立业委会，但不知道业主委员会如何成立。
律师分析：我国民法典277条、278条明确规定，小区销售面积过半数的人参与，并且小区参与的人数过半数同意才能够选举业委会。根据业委会指导条例，成立流程首先是小区销售面积过半数的人参加。第二步，成立一个筹备小组。在筹备小组过程中，当地属地的街道办事处要进行指导。第三步，列出业委会成员的名单，并且经过公示。第四步，成立的筹备组需要做些筹备工作，并公示。第五步，参加业主大会选举的人数需要过半数同意，选举出业委会的成员，并且进行公示。最后一步，在业委会成立30日之内，去当地属地的街道办事处备案，备案起到公示的作用。这个流程走下来，业主委员会的成立才是符合法律规定的。所有的流程都要经过公示，让所有的业主知晓。
问题7：家里漏水，哪些部门应承担责任？
市民于女士反映，自己家住三楼，前期发现楼顶板漏水，经查看系楼上管道井内供热管道漏水，于是要求楼上邻居、小区物业公司、供热公司处理，但没有达成一致，于女士想走法律程序，该向哪些部门、公司主张权益？
律师建议：作为业主来说，一同起诉更利于维权。开发商的质保期为两年，物业公司除了按约履行物业服务合同义务外，还应履行通知、协助等附随义务。供热公司作为供热管道、设备的实际管理维护人，承担管理不善的责任。
判例一：新物业接管老旧小区后积极进行维护整改，业主不能以原有设施老化失效为由拒交物业费
基本案情：某物业管理公司起诉业主苏某拒交纳物业费，苏某以某物业管理公司的服务质量没有达到物业合同约定的服务标准、物业服务存在重大瑕疵，如绿化缺失、路灯损毁严重、消防设施不到位、公示栏长期损坏为由拒交物业费。
裁判结果：物业管理公司入驻案涉小区之后一直在积极履行维护和整改义务，案涉小区自身存在老旧问题，其物业维护以及工程改造需要一个相当长的时间方能推进完成，不可能一蹴而就，这个过程需要物业公司与小区业主的相互配合和理解。苏某所主张的小区物业服务尚存在诸多问题的理由不能成为减少其应交纳物业费的合理抗辩，法院不予支持。
律师分析：在老旧小区，有的业主常常以小区设施老化、失效为由拒绝向接管小区的新物业服务公司交纳物业费。因物业服务具有长期性和持续性，对公共设施的维护和改造需要一定的周期才能完成，对于物业服务公司是否尽到义务，需要综合考虑小区原有实际情况及新物业服务公司入驻小区后是否尽到法律法规和物业合同规定的义务，对于小区原有的公共设施是否积极进行维护等情况进行判断。
判例二：欠物业费缺席一审败诉，提起上诉后维持原判
基本案情：邓某某因欠缴物业费被某物业公司诉至法院，一审法院认为：一审过程中邓某某无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，应自行承担不利的法律后果。判决邓某某于判决生效之日起10内支付物业服务有限公司物业服务费人民币5536.76元（自2014年1月1日起至2016年12月31日止）。收到判决后，邓某某提起上诉，并向上级法院提出上诉理由1.物业公司未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为；2.被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任；3.被上诉人三天两头常年停水，且不通知上诉人，造成上诉人家庭财产（净水器）损失5000元，导致上诉人家中净水器短期内损毁等。
裁判结果：上诉人邓某某所在小区业主委员会与被上诉人签订的物业服务合同真实有效，对各业主均具有约束力。上诉人作为涉案小区的业主，在享受被上诉人的物业服务后，应及时交纳相应的物业费。原审中被上诉人提供的律师函以及催缴物业费通知可以证实，被上诉人履行了相关催告义务。上诉人提供的短信截图，以证实其与所居住房屋的房地产公司达成协议，免除其物业费。法院认为，上诉人提供的短信截图，房地产公司没有到庭质证，鉴于被上诉人不予认可截图内容，案外人与被上诉人是两个独立的法人单位，短信截图的真实与否，对被上诉人不具有约束力。故，上诉人所称“其与房地产公司达成协议，免除物业费”之理由不当，证据不足，法院不予采信。关于本案的诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，物业费属于分期履行的债务，因此诉讼时效应当从最后一期履行期限届满之日起计算。本案审理期间，上诉人仍系涉案房屋的业主，因此关于物业费的诉讼时效尚未起算。原审法院依法向上诉人寄送开庭传票，上诉人未能及时向法庭阐明不能到庭的正当理由，原审法院缺席判决，并无不当。上诉人所称“被上诉人给其造成了较大的经济损失”之主张，没有就此在一审中提起反诉，法院对此不予处理。上诉人所称“被上诉人的工作人员泄露业主私人信息、对其进行骚扰等事宜”，系另一个法律问题，不属于民事案件处理范围。其他上诉理由不能成立。综上，原审认定事实及适用法律正确，应予以维持。
律师分析：术业有专攻，在庭审中对峙实力强大的物业公司及专业律师时，业主虽主张物业公司并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为，还以物业公司并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任抗辩，但最终法官采纳案件证据形成内心确信，维持了一审判决。因此，建议业主在维权时要听取律师建议，最好委托律师参与诉讼维护自身权益。
李云鹏律师：经过跟我们业主朋友们的沟通，大多反映两个问题：第一，物业公司在服务小区业主的过程中，造成了业主的合法财产的损坏；第二，物业公司没有尽到安保义务，造成小区业主的贵重财产失窃！ 两方面问题，均给业主朋友们造成了损失。以上问题，我建议：对于物业公司对日常的服务过程中，造成的业主朋友们的损失，或者没有履行安保义务，造成合法财产失窃等情况。业主朋友们应当做好证据保全工作，如照片、视频、通话记录等，作为日后向物业公司追偿提供证据支持。同时也可以在交纳物业服务费的时候，以此与物业公司进行和解，降低相应的物业服务费交纳，以此做到维护自身的合法权益的目的！也可以督促物业公司在对小区物业服务过程中，对于服务质量以及小区安保意识的增强！
庞姗姗律师：上午接线市民反映的物业纠纷的问题主要集中在物业公司收取物业费过高、物业公司将建筑区划内的道路改成停车位，破坏绿化，所收取的停车费没有进行公示，违反了青岛市物价局物业服务收费管理办法。针对物业公司收费违背合理、公开、费用与服务水平不适应的情形，建议居民做好取证工作，用拍照、录像等形式收集物业公司违反物业服务合同及法律规定的行为，为与物业公司协商谈判、后续的诉讼做好准备工作。打官司就是打证据，需要在与物业公司沟通的过程中保留必要的证据，庭审中才会占据主动权。
