合伙人签订合同要找律师嘛，装修合同纠纷

在建筑工程案件中，装修合同纠纷频频发生，且数量呈增长趋势，装修合同纠纷的比例达到40%左右，与建设工程合同纠纷的数量几乎相同。虽然装修合同纠纷的数量很大，但往往具有以下特点：合同内容简单、施工内容复杂、文件程序不规范、争议项目多、装修质量缺陷多等。

徐宝同律师团队根据处理装修合同纠纷的经验，并从法院审理的角度提出了实务建议，分享给大家，希望对大家能有一些帮助。

一、定义及管辖

1.定义

装修合同是指发包人与装修工程承包人就装修工程签订的协议，明确双方的权利和义务。根据工程目标的不同，可分为家居装修合同和大型非家居装修工程装修合同。本文主要针对大型非家居装修工程装修合同。

2.管辖

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条的规定，因房地产纠纷提起的诉讼由房地产所在地法院管辖。同时，2020年修订的《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二十八条也明确了房地产包括建设工程建设合同，根据房地产所在地的原则，确定了建设工程建设合同纠纷的专属管辖权。因此，装修合同作为建设工程合同的一种，当然也适用于专属管辖原则。对于家庭装修合同，由于不属于建设工程合同的范围，不受建设工程合同专属管辖的约束。

二、装修合同纠纷常见争议焦点。

【焦点一】合同效力问题。

在判断装修合同的有效性时，应首先明确，由于最高人民法院将装修合同纠纷列入建设工程合同，因此装修合同应属于建设工程合同，因此根据建设工程合同的有关法律和司法解释，判断装修合同的有效性。

鉴于中国家庭装修市场的实际情况，大多数装修公司没有建筑企业资质，甚至大多以个人名义承担装修项目，因此家庭住宅装修往往没有资质问题，无效。对于大型非家居装修工程装修合同，属于建筑工程装修分部工程，自然应适用建筑工程合同的有关法律规定。

在实际处理案件的过程中，首先要按照上述规定来判断相关合同的有效性，并在此基础上进行后续案件的研究和判断。

【焦点二】工程款问题。

由于建设项目的建设是一种动态过程中的活动，往往在初始工程图纸和工程量清单的基础上增加或减少项目，或有其他影响项目总成本的情况，因此，业主与承包商签订的合同价格往往不等于最终竣工结算价格，合同价格只是临时价格，在大多数情况下会发生变化。

装修合同纠纷也是如此。装修工程价格具有较高的灵活性，包括双方约定的定价方法不明确、工程延误或质量问题索赔、未约定或约定不明的事项、定价方法的变更、调整的定价范围、协商增加或扣除的部分，甚至政府在极端情况下的指导和干预，都将直接影响项目资金的数额。在装修合同履行过程中，一方面没有及时保留证明工程款金额变更的证据；另一方面，由于双方之间的矛盾，往往无法就最终竣工结算价格达成协议，导致工程造价总额和应付工程款金额成为此类案件中最常见的争议焦点。

鉴于上述情况，合同双方应尽合同中尽可能明确约定工程款的定价方法，并在履行过程中保留相关证据。如果根据装修合同无法确定工程价格，可向法院申请工程造价司法鉴定，并以工程造价司法鉴定意见作为确定工程价格的依据。

【焦点三】工程质量问题。

装饰工程质量问题是装饰工程合同纠纷频繁的主要原因之一，明确建筑装饰工程的法律质量标准，是解决建筑装饰工程合同纠纷中工程质量问题的关键。

由于装修质量问题的发现和处理属于一个非常专业的领域，如业主声称工程质量问题，并要求承包商赔偿，可以向法院申请装修工程质量评估，评估内容可以包括裂缝和空鼓、防水、墙体和地板水平和垂直、水回路验收和门窗设备验收等。除通过评估确定是否存在质量问题外，还可以申请质量问题的原因、质量问题的修复方案和修复方案的成本。

三、装修工程合同纠纷法律风险防范。

在实践中，为避免建筑装饰工程合同纠纷，双方应在合同中明确约定工程材料、工期、质量、检验、保修期和价格，以防止纠纷的发生。

1. 材料

建筑装饰工程合同可以约定业主提供或指定的建筑材料、建筑构件、设备等。一般认为，业主提供的材料造成的工程质量问题与装修工程承包商无关，但事实并非如此。当然，无论哪一方提供材料，包括业主提供的材料，承包商都有义务进行检查。承包人在建设工程中使用未经检验或不合格的材料的，应当承担相应的过错责任。

2. 工期

工期根据工程类型和业主对工程要求的难度而有所不同。一般情况下，合同将约定整个项目的总工期。一旦某个项目的工期延误，可能会影响后续项目的进度，最终导致整个项目的延误，各种费用超出预算的法律风险。

因此，合同中应明确工程的工期，约定包括工期的起点、期限和各工程的工期，承包人应按时完成工程。如果工期受到发包人未能按照约定完成其应负责的工作的影响，则应顺延工期。但是，如果工期因承包人的责任而无法按时开工或无故中途停工而受到影响，则工期不会顺延。

3. 检验

为了保护业主的合理利益，应在合同中明确约定隐蔽工程和中间工程的检查和验收程序。对于隐蔽工程（指隐藏在装修表面的管道工程和结构工程），合同应规定业主必须在装修工人关闭装修表面前进行验收。

在验收过程中，业主和承包商的负责人应参与验收，并在后续施工前由承包商签字。同时，装修合同应规定，工程竣工后，承包人应通知业主进行验收，业主应在合理的时间内组织验收，并办理验收和移交手续。发包人不能在规定的时间内组织验收的，应当通知承包人另行安排验收时间。发包人在验收过程中发现质量标准不符合质量标准的，可以要求承包人赔偿或返工。

4. 保修期

竣工日期是计算建设工程保修期的起始日期，也是承包人是否按合同约定完成工期的唯一标志。根据《房屋建筑工程质量保证办法》第七条的规定，规定了房屋建筑工程的最低保修期，基础工程和主体结构工程是设计文件规定的工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间及外墙防渗漏，为期5年；采暖制冷系统为2个采暖期和制冷期；电气管道、给排水管道、设备安装2年；装修工程为2年。建筑装饰合同约定的保修期不得低于此限。

为保护发包人和承包人的利益，双方应在合同中明确约定保修期，保修期从验收合格后开始计算验收合格后双方可填写工程保修单。如果在工程保修期内出现质量缺陷，业主或业主应及时发出保修通知。

徐宝同律师，上海锦坤律师事务所高级合伙人，国际律师协会（IBA）理事，亚洲代替性纠纷解决调解中心调解员，中国仲裁员，泰国国际仲裁中心（THAC）仲裁员。徐宝同律师团队专注公司、商事、股权、合同诉讼及仲裁争端解决，十余年法院审判实务及规则研究经验。本文不能视为对特定案件的法律建议或意见，仅为笔者团队在处理类似案件时法院的裁判规则。如你遇到法律问题，可以联系徐宝同律师，获取更有针对性的建议和方案。