柳州在那找律师事务所，柳州市物业费

“新房一直没有装修入住，物业费全额收取是否合适，是否该交违约金？”日前，柳州市革新路一小区的不少业主反映：最近他们收到了律师函，要求缴纳物业费及违约金。

由于不少业主的房子一直没有装修入住，因此对于这笔费用存在疑惑。对此，该小区物业回应称，欠缴物业费的业主过多，影响物业正常运转，如此催收合法合规，也是逼不得已。

业主：房屋空置也要交物业费？

据该小区业主们介绍，今年4月20日以来，他们就陆续接到物业公司授权律师事务所发来的律师函，要求业主在15日内缴纳拖欠的物业费，否则将向人民法院起诉。

从业主们提供的律师函可以看到，不少业主都是从2019年1月1日开始拖欠物业费的，由于面积不同，业主拖欠的物业费合计为4000~6000元不等，其中违约金1000多元。

据了解，收到律师函的业主中，有不少是尚未装修入住。他们认为，由于尚未装修入住，房子处于闲置状态，没有享受到物业服务，应当免交或者少交物业费。

业主植先生在收房后，因为经济紧张房子一直没有装修，从其收到的律师函可以看到2019年1月1日至2021年12月31日，其拖欠物业费4269元，违约金1280元。植先生称，他没有入住，没有享受物业服务，这笔物业费应该减免。

同是业主的何先生，在收房后缴纳了2018年全年的物业费，因各方面原因也一直没有装修，拖欠物业费3855元，违约金1156元。何也认为，对于未装修入住的业主，应该酌情减免或打折优惠，为此他多次找物业协商，但是一直没有结果。

有业主表示，就空置房屋的物业费减免政策方面，虽然国家暂未有明确规定，但部分地区已有相关规定，空置房业主可享受物业费“打折”优惠。他们也希望物业参照其他地区的办法，对未入住的业主减免物业费。

此外，业主们希望减免物业费的原因，还有小区物业服务存在不到位的情况，如卫生保洁不到位、电箱漏水未及时维修、小区屡次发生电动车电瓶被盗事件等。

物业：欠费率较高物业难以运转

对于业主的诉求，该小区物业负责人回应称，不管业主是否入住，交房以后小区的公共设施和日常秩序维护都是正常进行的，包括公共设备设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，并没有因为未入住的业主而减少，业主希望打折收取物业费是不合理的，也损害了其他缴费业主的利益。

据了解，该小区共有1920户，物业费标准为1.3元/平方米（不含电梯年检、维保费用以及二次加压费）。目前，该小区入住率70%左右，去年物业费收缴率65%，由于缴费率较低，上季度亏损4万元，一年亏损10多万元，难以维持物业正常运转。

“我们多次催收都没有结果，希望和业主双方多沟通，依法依规解决问题。”该负责人表示，物业在职责范围内已经做了相关工作，尽了应尽的义务，也承担了相应的责任。

律师：是否减免物业费要看合同

对于业主们反映的问题，广西至和律师事务所律师李发翔认为，小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等。交付了房屋之后，并不代表就要马上入住，但实际不管业主是否已经入住，其实物业管理公司提供的服务都是存在的。有些业主就以自己没有享受到物业服务为由而拒绝支付物业费，但其实这样是于法无据的。

《民法典》第944条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

是否减免物业费，主要依据业主跟物业公司签订的物业服务合同，如果没有特别约定，业主不管有没有入住，都没有权利要求减免物业费。另外，在物业服务合同关系中，业主可以物业公司履行合同义务存在瑕疵为由，主张减少相关费用，但应当有充分的证据加以证明。