时间：2022-11-24 16:11:11来源：法律常识
本报记者 陈靖斌 广州报道
短短一年的时间，位于广州黄埔大壮名城的回迁房价格就涨了7000元/平方米，而这经历了涨幅的售价，也仅仅是大壮名城一手房不到一半的价格。
回迁房生意火爆，并非只是广州黄埔大壮名城特有的现象，位于广州黄埔的火村，也同样存在回迁房买卖生意火爆。仅需市场价一半的价格，可以购置到一套50~130平方米不等的回迁房，再缴纳10万~20万元不等的建设费以及土地出让金，在两年内就可以摇身变成与市场价平起平坐的商品房。
这是一门特殊的生意——商品是城中村确权的回迁房，在补交建设费和土地出让金后，两年内可获得“红本”（中华人民共和国不动产权证）；交易双方为原村民和投资客，参与主体还囊括房产中介。
事实上，广州黄埔创新的“集体土地转国有土地”政策释放了这种“可能”。
《中国经营报》记者走访市场发现，大壮名城回迁房价格，仅用了一年时间，由1.8万元/平方米涨到了2.5万元/平方米，货源还特别抢手。“大壮名城一期基本上没货了，因为明年6月份就收楼了，去年1.8万元/平方米出售的，前两个月2.1万元/平方米还买得到，现在基本找不到了，就是因为货越卖越少。”从事大壮名城回迁房生意的中介小李告诉记者。
回迁房买卖仍处于“灰色”地带。随着广州黄埔商品房市场的调控力度持续加码，这类城中村回迁房不仅售价是同片区商品房价格的二分之一甚至更低，还有机会合法交易。伴随着旧改进度深入，价格拥有逐步上涨空间，使得不少投资者愿意赌一把。
回迁房生意
“只需再缴纳1200元/平方米的建设费给开发商，再加上1900元/平方米的土地出让金给区住建局，收楼后两年内就可以出房产证。”近日，记者通过互联网等途径，找到了位于广州黄埔做旧改回迁房买卖的中介。据其介绍，仅需市场价一半的价格就可以购置回迁房，并且在明年收楼后缴纳一部分的建设费与土地出让金，就可摇身变为合法上市交易的商品房。
“以前的回迁房都是集体土地证，一栋房一张证，现在黄埔区的旧改房基本上只要交少量资金就可以转为国有土地，收楼后两年内出房产证。”大壮名城中介小李告诉记者。
据其介绍，目前大壮名城一期回迁房价格在2.5万~2.6万元/平方米，明年6月份收楼。
记者粗略计算，一套100平方米回迁房的成本价只要250万~260万元，再加上约30万元的建设费以及土地出让金，只要280万元成本，在购房后第三年，就可以摇身变成一套一户一证、有房产证的商品房。
而大壮名城的一手房折后单价4.5万~5万元/平方米，按一套房100平方米算价格也要450万~500万元，相比于回迁房的成本价，对于投资者而言，有将近200万元的套利空间。
当记者质疑回迁房是否能出房产证时，小李给记者打包票，并提供了相关证明。根据对方提供的相关拆迁安置补偿方案，其中相关条例规定，每套回迁安置房，办理一个房产证，并备注说明：房产证于交楼后两年内办理完毕。对方还提供了上述回迁房地块的不动产权证。根据该不动产权证显示，该地块权利人为广州市黄埔区联和街道暹岗社区经济联合社单独所有，权利性质与类型为划拨的国有建设用地使用权，用途为城镇住宅用地。根据不动产权证的编号，记者观察到，该不动产权证颁发于2018年。
暹岗社区与广东大壮集团有限公司签订《暹岗社区“三旧改造”合作意向书》是在9年前，但直至2018年暹岗社区科丰路以南的集体土地才变更为国有土地，在“集转国”1年后，随着暹岗社区“三旧改造”的签约确权进展推进，暹岗社区的回迁房才渐渐推向市场，彼时的价格只需1.8万元/平方米。
随着回迁房收楼时间临近，价格也在水涨船高。“刚开始一期卖1.8万元/平方米，现在都已经到2.5万~2.6万元/平方米，因为明年6月份就收楼，一期基本上没货了。”小李坦言。
事实上，回迁房买卖现象并非只是暹岗社区存在，位于广州黄埔的火村社区，亦存在同样的回迁房买卖现象。中介小谢告诉记者，火村一期的回迁房价格在1.9万元/平方米，而二期的回迁房价格在1.7万元/平方米。收楼时按照回迁面积只需缴纳1200元/平方米建设费与1900元/平方米土地出让金，就可以办理房产证。火村社区旧村改造拆迁补偿方案相关内容确实显示，一户一证，720个工作日内出房产证。
而火村开发项目合生中央城一手房，目前均价也要3.6万~3.8万元/平方米。记者粗略计算，一期100平方米的回迁房，也有140万~160万元套利空间。
巨大的套利空间，让村民、中介与投资者之间形成一条利益链，而这条利益链，正挑衅着开发商高居不下的商品房价格。
知情人士介绍，目前火村社区、暹岗社区均有专门负责回迁房买卖的村民对接村委，让村委征集有出售部分回迁房意愿的村民，然后通过专人统筹货源，再通过中介渠道出售给投资者。
至于为何集体土地转国有土地，一户一证让回迁房得以“入市”买卖能在广州黄埔多个社区存在？有村民告诉记者，现在黄埔区城市更新过程中许多村与开发商谈条件，第一个条件就是一户一证，只有开发商同意了一户一证才能顺利进行旧改。
“但开发商对回迁房的土地出让金并没有全交，只交了一半，另一半由村民或购买回迁房的投资者补齐，回迁房才能颁发允许上市交易的房产证。如果不补这部分土地出让金，颁发的房产证会额外备注——未补土地出让金，且不能交易过户，只有补齐这部分金额才能上市交易。”村民告诉记者。
政策下的“灰色”地带
“我们现在旧改跟开发商谈，第一个条件就是一户一证。开发商同意了一户一证才能顺利旧改。”有村民如是称，“一户一证”得到政策支持。而政策的背景，是确保全区三年内完成旧改任务。
为进一步深化省“三旧改造”改革创新试点成果，确保全区决胜三年完成旧村拆迁攻坚任务，促进城市高质量发展，广州市黄埔区在2020年10月16日制定了《广州开发区管委会印发广州市黄埔区 广州开发区关于进一步深化城市更新工作推进高质量发展若干措施的通知》。
其中第十五条规定显示，在确保满足项目安置回迁需求，以及按规定完成用地“集转国”手续和补缴土地出让金后，可参照融资区商品房办理预售许可手续并对外销售。
相关拆迁补偿方案也显示，每套回迁安置房，办理一个房产证。这给不少投资者提供了博弈的机会。“为了专程买黄埔这边的回迁房，有个客户还是从北京过来的，刚下飞机就直接电话我了，他后面有一批投资客，看到觉得没问题了直接下定金订了10套。”中介小谢告诉记者。
也有火村专做回迁房的村民向记者表示，有天河的客户一次性向他这边拿了10余套回迁房。“我家测量出来的面积就有2000多平方米，其中分到40多平方米的小面积回迁房多一些，这10套大多数都是小面积的回迁房。”
即便如此，此类回迁房买卖仍游离于“灰色”地带。广东法制盛邦律师事务所律师陈亮告诉记者，即便有政策支持收楼后缴纳建设费和土地出让金就能两年内拿到房产证，但在此之前买卖回迁房仍不合法。“因为《房地产管理法》明确规定，没有取得权属证书的房地产是不能够上市交易的，现实中有很多类似的现状，但并不代表它合法。”
既然未出证的回迁房买卖在法律层面涉嫌非法，但在实际操作中这笔买卖又能否得到保障呢？小李向记者拿出了《回迁安置房买卖合同》（下称“合同”）。由于交易的这部分建筑未领取权属证书，记者在合同中留意到，双方对于回迁房办理房产证是这样设置的——甲方（原村民）及其家庭成员在该回迁安置房可办理房屋产权证等手续条件成熟时应提供一切与之相关的手续和资料，甲方需配合乙方（购房者）将上述回迁安置房登记至乙方或乙方指定自然人名下，办理产权登记过程再发生的税费及土地出让金，由乙方承担。
为了打消记者的顾虑，小李还坦言在与原业主签订合同时，会有村委和两名律师在场见证签合同，还有一位律师进行全程录像。“基本上只要村里认可了，开发商也会认可你的回迁房产权面积。”
陈亮则告诉记者，因为此类回迁房还没取得权属证书，买卖合同很有可能会被认定为违法无效。
有意思的是，大壮名城售楼处销售直接否认回迁房能出房产证。“售楼部不卖回迁房，回迁房不能交易，因为一栋楼一个集体土地证，过不了户上不了学，一房一证怎么可能？这种房子得不到法律保护，脱不了手就很麻烦，而且只能一次性付款不能贷款。建议不要碰这种房子。”相关销售告诉记者。
对于未出证的回迁房非法买卖的相关情况有何措施去遏制？广州市黄埔区住房和城乡建设局对此回复称，要求房地产开发企业书面通知项目所属村居委会和经济联合社对于村民要求出具私人买卖的相关证明不予配合。此外，区住建局还将进一步加强对在售项目和中介机构的巡查力度，一旦发现相关企业参与回迁房买卖行为，将依法依规从严从重处理。
回迁房非法买卖企业又有哪些措施予以遏制？记者再度联系了广东大壮集团有限公司以及合生创展集团有限公司，截至发稿，未获进一步回复。
