时间：2022-11-24 18:47:35来源：法律常识
定金罚则不能滥用////成都房产律师为房屋买卖纠纷被告成功维权
【案情简介】
原告张**与被告何**、李**和成都**房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,原告于2018年11月15日通过被告**房地产经纪有限公司购买被告何**、李**所有的位于成都市青羊区**路**号**栋*单元****号的房屋,价格为120万元。在签订合同之日,三被告保证该房屋没有设定抵押等权利,之后原告按照合同约定向被告何**、李**支付了4万元定金和28万元的房款,原告向被告成都**房地产经纪有限公司支付2万元的中介费和3万元的资金监管费。之后原告了解到该房屋在签订合同之前已设定抵押,因此原告找到三被告,三被告承认签订合同时隐瞒了该事实,被告何**、李**于2019年1月28日退还了购房款28万元并承诺4万元定金于2019年3月31日前退还,但是该款项至今未退还。被告**房地产经纪有限司收取5万元,仅退还了1万元,余4万元未退还。庭审中原告增加诉讼请求: 要求解除与被告方签订的房屋买卖合同。原告为维护自己的合法权利,特起诉至人民法院。
原告张**提出如下诉讼请求:1、判令被告何**、李**向原告返还双倍定金80000元;2、判决被告****房地产经纪有限公司向原告返还中介费及资金监管费40000元;3、判令三被告向原告支付实现债权的损失6000元;4,本案诉讼费由被告承担。
被告何**、李**（委托代理人吴国强律师）辨称,1、原告与二被告在履行合同都有瑕疵的情况下,多次协商后已经于2019年1月28日达成合意,双方已自愿解除房屋买卖合同,被告共收取购房款30万元,因资金不足先退还280000元,余款40000元双方一致同意2019年3月31日前支付。原告预付的定金已经双方合意明确转为被告何**欠原告的欠款,本案仅存在被告何**欠原告欠款的法律关系。2、根据《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条之规定,原告与被告已自愿解除合同,现主张按定金罚则属无理要求。3、被告何**欠原告40000元系原告迟迟不将欠条交给被告而引起被告的顾虑,其责任不在于被告,被告不应承担责任。4、涉及被告成都**房地产经纪有公司诉讼请求与其无关,不应该承担任何费用。
被告成都**房地产经纪有公司辩称,对实现债权6000元有异议,其他无异议。
此案法律关系复杂，取证困难，四川高扬（郫都）律师事务所吴国强律师接受本案被告何**、李**委托后至多方取证证明本案基本事实，全力维护了本案被告当事人合法利益！
【吴国强律师代理意见】
一、本代理人认为，本案被告一、二和原告在双方履行合同都有瑕疵的情况下，多次协商后已经在2019年1月28日达成合意，涉案“存量房买卖合同”已经由合同双方自愿解除，原告为了买房总共支付给被告一、二共320000元，被告一、二因资金不足当日支付了280000元，余款40000元双方一致同意2019年3月31日之前由被告一支付给原告。
本案原告已经用收回280000元购房预付款和认可余款40000元为被告何**个人欠款的实际行动表明了不会履行房屋买卖合同，房屋买卖合同目的已经不可能实现。合同双方已经自愿解除，自2019年1月28日本案原告和被告一、二已经不再存在房屋买卖法律关系，因原告不肯把被告一何**出具的欠条交回被告一，被告一害怕收不回欠条导致其他法律风险，才至今未付。
被告一二认为，现在与原告之间仅存在被告一何**欠原告张**40000元欠款未付的法律关系。
二、《中华人民共和国担保法》八十九条 明确规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法》第九十条 明确规定：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
定金是债权的担保，在本案房屋买卖合同中，买方的债权是收房，卖方的债权是收款，合同是双方自愿解除，且本案原告已经用收回280000元购房预付款和认可余款40000元为何**个人欠款的实际行动表明了不会继续履行房屋买卖合同，房屋买卖合同目的已经不可能实现，而且原告和被告一二已经就退回定金达成了合意，双方已经不存在定金法律关系，未就新的定金达成书面合意，也没有交付新的定金。这种情况下原告还要主张按定金规则提40000元诉求明显系无理诉求，请求法庭驳回。
三、被告一何**欠原告张**40000元欠款未付，系原告迟迟不肯把被告一何**出具的欠条交回被告一引起被告一的顾虑而引起，被告一不是赖账不还之人，本次贰40000元还款时间延误责任在原告，被告一二没有理由承担原告实现债权的损失和诉讼费、鉴定费，请求法庭驳回原告无理诉求。
四、房屋存在抵押权系买卖房屋合同履行过程中的小瑕疵，存在房屋抵押权并不意味着被告一二根本违约不可能交房，这并不能当然启动定金罚则的效力。另外，原告在谈具体的购房合同细节时并未向被告一二强调绝对不会购买存在抵押房屋；被告一二只向原告保证按约交房，本案被告一二在2019年1月30日（农历腊月26）确认收到房款后，本来是可以立即解除房屋抵押以实现买卖合同目的，是本案原告自己不要涉案房屋并主动要求退全部购房款和解除合同，导致涉案合同目的不能实现的是原告而不是被告一二。因为本案房屋买卖合同第十一条违约责任明确约定了违约责任是买方逾期付款和卖方逾期交房。
定金罚则的适用，应当取决于违约方所违约的事项是否构成合同中所列明的影响合同成立的实质要件，以及是否会导致合同目的不能实现。如果仅仅是一方的瑕疵违约，不影响合同的实质履行，或者说一方虽然违约，但是该违约事项并未在合同中进行明确约定，均不应启动定金罚则的效力。如果认为任何违约，哪怕是轻微的合同瑕疵都要使用定金罚则，那么将导致定金罚则的滥用。一方出现轻微合同瑕疵就运用定金罚则，也与诚实信用原则相悖。
因此，被告一二没有违约导致合同目的不能实现，不应当承担双倍返还定金责任
五、涉及被告三成都**房地产经纪有限公司诉讼请求与被告一二无关，被告一二也不应该承担任何费用，请求法庭公正裁决。
综上，请求法院驳回原告无理诉求。
委托代理人：四川高扬（郫都）律师事务所
吴国强18602828519
【判决结果】
一、被告何**、李**于本判决生效后三日内退还原告张**定金40000元;
二、被告成都**房地产经纪有公司于本判决生效后五日内退还原告张**购房资金监管费30 000元;
三、驳回原告张**的其他诉讼请求。
本案案件受理费975元由被告何**、李**承担487.5元。被告成都**房地产经济有限公司承担 487.5元。
【裁判文书】
(2019)川****民初***号
【案例评析】
本案取证困难，法律关系复杂，但被告并非无理取闹。四川高扬（郫都）律师事务所吴国强律师18602828519按照实事求是地原则提出代理答辩意见，郫都区人民法院按照“以事实为依据、以法律为准绳” 的原则进行审理。本案代理律师在被告方证据不足下据理力争，实现了有效代理。
【结语和建议】
在法庭上，被告不一定就是完全理亏的一方，而律师是法庭防止冤假错案最可信赖和应当依靠的力量，在办案过程中，不论标的的大小、审级高低，我们都应该合理合法地全力维护当事人合法利益;本案法律关系复杂，吴国强律师在不否认基本事实的情况下据理力争，维护了被告方的正当利益。
