时间:2022-11-10 20:39:10来源:法律常识
买房仍然是老百姓支出的大头,新房的昂贵,期房的暴雷,让很多购房消费者把目光投向了二手房,二手房买卖也并非一帆风顺,那么,购买二手房需要注意哪些方面?在我看来购买二手房不仅仅是选房这么简单,尤其是购买二手房时一定要注意这五个方面,接下来就让小冰房探长一起来看看吧。
大多数的购房者关注的问题,尤其是买二手房时,都会判断房屋的风水,房子是不是凶宅,但是很少会有人问。买二手房,你必须要知道,自然死亡还有病逝的这种情况,是不属于凶宅。如果你买房的时候,不主动问,房主没有义务告知的,但正常死亡的这种情况一定会影响房价,可能你不在乎,你不能保证下一任房主不在乎。如果你不主动问,签订完合同以后是不能以这个理由要求退房或者解除购房合同的。但你要是询问了,房主没说,这就构成欺诈了,后来你知道就可以去法院诉讼,并要求房主赔偿。这个一定要写在合同里,一定不要口头约定,避免以后举证困难。
如果真是凶宅,也就是房屋内出现过非正常死亡的,如:他杀、自杀、意外致死等等,这种情况,房主必须主动告知,如果没有告知你,可以直接去法院诉讼,要求房主赔偿损失并解除合同。
说到户口,这就联想起了学区房,很多学校可能因为户口问题限制学区,导致孩子无法上学。期间动迁的话,原房主还可能会拿到您的动迁补偿,如果再次出售,下一任房主也不会接受,这种情况直接导致房子价格受损,即便你去法院起诉,法院是不会立案的,因为单纯的户口问题属于行政问题,法院不予受理。各地政策不同,有些城市派出所也没有办法强制迁出户口。原房主这个时候可能会提出过分要求,而我们只能跟原房主协商解决。这个时候你就被动了。那么,如何规避这个风险呢?
当你签订买卖合同的时候,要明确约定房主迁出户口的日期,并且约定一定数额的违约金。这个金额越高越好,这里一定要注意,即使房主说这个房子没有户口,也一定要在合同里边写上迁出日期。合同约定完,户口问题就从行政问题转变为合同纠纷,这个时候你去法院起诉,法院就可以受理了。
二手房买卖贷款审批都是在签订买卖合同之后进行的,这个时候你也可能不知道自己到底有没有贷款资格,符不符合银行规定。而且银行的贷款政策也会随时出现变化,如果没有明确约定的话,通常情况都是贷款金额不足或者无法贷款的,用现金补齐。如果补不齐,那您的定金和中介费可能就要损失了。所以一定要约定好,如果金额不足或者无法贷款的,合同解除,三方无责,这样即使贷款审批下不来,您的定金还有中介费也能有一定保障。
交定金之前一定要去房产局查档,无抵押无查封当然没有问题,但有抵押无查封基本也不会有什么问题。抵押一般是指房屋有贷款尚未结清,只要结清就可以交易过户了。如果有查封,那这个房子就不要买了,因为查封的房产是无法交易过户的,所以,即便你交了定金,后期房子也过户不到您的名下,千万不要碰司法查封的房产。
这种情况比较常见,一般交房时间短,或者回迁房下证比较慢的。像这种房子如果购买的话,就会导致暂时无法过户,而且也无法办理按揭贷款,只能全款买。在这个期间房子还是属于原房主的,如果这个期间房子出现大波动,涨价或者动迁,那么原房主很有可能违约或者不配合过户。动迁补偿也是会打给原房主的。如果原房主死亡,那么就需要所有的继承人出面签字配合你的过户,少一个都不行。
虽然通过法院起诉是能解决一部分问题的,但是这个流程走起来要繁琐得多,这种案例发生的并不少,3-5年没有解决完的,现在依然存在,即便就算解决了,也会给你造成一定的经济和时间损失。
购买二手房本身就存在一定的风险,买房永远都是一分价位一分货,即便你是真的赶上,买的时候也要注意,避免后期给自己带来不必要的麻烦,关注小冰房探长,带你了解更多的房产知识。