时间：2022-11-25 04:22:12来源：法律常识
“新冠疫情”席卷全国，全国各族人民齐心协力抗击疫情，我们已经取得了抗击疫情的成果。"疫情战争的阶段性胜利，但确实给各行各业带来了巨大的影响，其中对房屋租赁市场的影响正在逐渐显现。疫情引发的房屋租赁合同纠纷也进入了司法程序。租赁合同的双方该如何采取预防措施，尤为重要。
徐宝同律师团队根据处理租赁合同纠纷的操作经验，从实务角度提出了应对意见，供大家参考。
一、“新冠疫情“可能引发租赁合同纠纷类型分析
（一）解除合同纠纷
此类案件包括承租人起诉解除房屋租赁合同纠纷和出租人起诉解除房屋租赁合同并要求承租人承担违约责任纠纷：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，当事人可以解除合同。承租人以房屋不能正常使用、不能达到合同目的为由要求解除合同的，法院应当对疫情造成的损失成的损失及其对剩余租赁期限的影响。短期租赁合同或者剩余租赁期限较短的，承租人的租赁目的无法实现，有权要求解除租赁合同。但承租人应提前发出解除合同的通知，说明解除原因并提供相应的证明。在上述情况下，出租人要求承租人承担违约金剩余租金期限超过一年以上的，就目前情况而言，疫情并没有带来这么长时间的影响，承租人可以通过要求减免租金来减少损失。如果承租人要求退租，对出租人不公平，不利于市场经济的稳定，则不应支持终止租赁合同的要求。
（二）减免租金纠纷
减免租金属于合同变更。在这种情况下，可以考虑适用情况变更的精神，按照公平原则合理分配双方之间的风险。具体来说，要综合判断承租人的性质(自然人或企业)、租房的目的(自住或商用)以及疫情对租赁合同履行的影响(不能全部使用或部分使用)，然后决定是全部免除，部分免除还是不免除。需要强调的是，公平原则是对双方的公平，而不仅仅是对一方的公平，否则实质上是不公平的。在房屋租赁合同纠纷中，既要对承租人公平，又要对出租人公平。如果租金全部免除，实际上是让出租人承担疫情带来的所有风险，但不公平。因此，在分配风险和责任时，应考虑影响合同履行的各方因素和当事人的地位，适当向承租人倾斜，但不宜过于偏向，这样会损害出租人的合法权益。
（三）未按时支付租金等纠纷
1. 承租人未支付租金的行为与疫情防控直接相关。例如，承租人因疫情防控无法与出租人联系，也无法以其他方式支付租金。在这种情况下，根据疫情防控对承租人的影响，部分或全部免除承租人的违约责任，出租人不能解除合同。
2. 承租人未按时支付因疫情防控导致经济效益下降的租金。在这种情况下，一般不应认为疫情防控与未支付租金之间存在法律因果关系。承租人未按时支付租金的行为构成违约，但违约与疫情造成的经济效益差有关，不是恶意违约。只要承租人在疫情结束后继续履行合同并支付租金，出租人的合同目的仍然可以实现。因此，从合同法鼓励交易的精神和疫情防控的客观现实出发，在疫情防控期间未按时支付租金的行为，应遵循九民会议关于“轻微违约不能解除合同“精神，不能认定为根本违约。
二、处理租赁合同纠纷的建议
1. 积极沟通协商，变更合同条款
从促进合同继续履行的角度来看，建议合同当事人根据疫情对合同履行的影响，及时沟通协商，按照公平诚实信用原则改变合同条款或签订补充协议，适当减少或免除疫情防治期间的租金或适当延长租金期限，尽量通过私人救济减少纠纷的来源。协商不成的，建议承租人先支付租金，防止因违约而承担不必要的违约责任。然后通过起诉要求改变合同，减少租金。
2. 及时履行告知义务
《合同法》第一百一十八条规定，当事人因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，减少可能给对方造成的损失，并在合理期限内提供证明。房屋租赁合同一方希望通过不可抗力寻求救济，免除责任的，应当及时通知对方因疫情造成的履行障碍，尽量减少不可抗力造成的损失。同时，还应在合理期限内提供履行障碍的证明文件。
3. 合理选择疫情性质的基础。
合同当事人提起诉讼时，也应仔细选择请求基础，充分考虑疫情对合同履行的影响，然后确定是变更合同还是解除合同，防止请求基础选择不当，承担不利后果。例如，当疫情只对承租人的经营收入产生不利影响，但不一定导致合同目的无法实现时，法院很难支持承租人要求解除合同的主张。此时，承租人要求法院根据情况变化或公平原则减少租金的请求更加现实和合理。
4. 注意固定和保留证据。
当事人应当提供证据证明其诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，主张变更或者解除合同的一方，应当对解除或者变更的事实承担证明责任。具体到疫情案件，当事人应当注意收集和保留有关疫情发展、防控措施和合同履行障碍的证据。例如，政府对疫情发布的相关政策采取的具体措施；承租人因疫情防控被隔离，入院证据；承租人因疫情防控停产、停业、营业收入急剧下降的相关证据。疫情防控期间双方协商沟通的，应当保留有关往来函、邮件、聊天记录等，必要时可以公证固定。
徐宝同律师，上海锦坤律师事务所高级合伙人，国际律师协会（IBA）理事，亚洲替代性纠纷解决调解中心调解员，中国仲裁员，泰国国际仲裁中心（THAC）仲裁员。徐宝同律师团队专注公司、商事、股权、合同诉讼及仲裁争端解决，十余年法院审判实务及规则研究经验。本文不能视为对特定案件的法律建议或意见，仅为笔者团队在处理类似案件时法院的裁判规则。如你遇到法律问题，可以联系徐宝同律师，获取更有针对性的建议和方案。
