时间：2022-11-25 08:00:02来源：法律常识
极目新闻记者 满达
施工挡板外侧的楼盘广告已泛白，挡板内除了建好的18栋洋房，原本计划建3栋18层电梯房的位置，还是一片荒草和坑洞。
在湖南岳阳临湘市五尖山脚下的山水云荟楼盘，开发商相关负责人钟先生一筹莫展。
“2018年拿地，2019年项目规划方案通过审查，又取得了相关手续，去年5月开建，年底18栋花园洋房都建好了。”钟先生说，就当他们准备给房屋办理预售许可证时，却卡了壳。
今年3月，临湘市住房和城乡建设局通知开发商，称根据省环保督察“回头看”检查组反馈意见，该项目部分建筑体侵占了五尖山国家森林公园红线范围内部分土地，要求项目停工并关闭营销中心。4月，临湘市城市管理和综合执法局也给项目下达了责令停工通知书。
“18栋花园洋房建好了没办法卖，有2栋18层的高楼位于红线外，也无法开建。”钟先生说，既然部分土地位于森林红线内，那为何当初公司能顺利拿地，又能办理规划、建设等手续呢？如今投资1亿多元的楼盘停工停售，公司遭受巨大损失，他觉得很冤。
手续齐备
钟先生是临湘市长兴房地产开发有限公司（下称长兴地产）的执行董事。
该公司此前在临湘当地开发过一些楼盘，有一定实力。
2018年7月，临湘市长安街道办飞跃村一块2.3742万平方米（35.6亩）的土地在网上挂牌出让。长兴地产以5200万的总价成功竞得此块土地。
该地块位于临湘大道与兆邦大道的交会处，西靠五尖山森林公园，土地用途为住宅、商业用地。
土地摘牌时的航拍图，受访者供图
钟先生称，公司摘牌之前，这块土地就已经开挖了部分山体，部分裸土用黑色的遮阳布覆盖，低洼处则是一潭积水。拿地后，他发现该宗地西边山体未开挖到位，且山体开挖放坡系数未达到规范要求，存在安全隐患，便向负责当地城市建设投资的岳阳惠临投资有限公司致函。对方组织国土测绘部门和钟先生一方进行踏勘，确认红线范围内未开挖到位和放坡的土石方共3.47万立方米，并约定将这部分土石方工程以74.1万元包干给钟先生一方。
钟先生说，双方签订协议后，他们组织人员又对部分山体进行了开挖。
之后，公司确定该地块开发项目名称为山水云荟住宅小区，并进行了规划。“这个项目位于临湘新开发的地段，而且又临近五尖山，定位就是改善型住宅。”钟先生说。
2019年4月16日，时任临湘市代市长主持召开了临湘市城乡规划委员会2019年第三次专题会议，讨论了关于山水云荟居住区修建性详细规划方案审查。会议原则同意该规划方案，也要求结合五尖山景区规划，明确周边山体、水体地质灾害的防护措施，不得破坏周边山体的生态和景观，开挖山体部分应覆绿整治到位，确保安全。
“后来因为我们的花园洋房存在别墅嫌疑，根据《湖南省住建厅关于别墅项目建设审批有关事项的通知》，我们在市自然资源局、市住建局的建议下，调整了规划方案。”钟先生说。
当年5月31日，已转正的市长主持召开临湘市规划委员会第二次全体会议，原则同意了该规划方案的调整。
当年，长兴地产从临湘市发展和改革局获得了《山水云荟住宅小区建设项目备案证明 》，又从临湘市自然资源局取得了《湖南省建设用地规划许可证 》《建设用地规划审批单》 《公建用地规划意见书》《 建设工程规划审批单》《建设工程规划意见书》等，也从临湘市住房和城乡建设局取得了《建设工程施工许可证》等。
“可以说，一切手续都办齐全了。”钟先生说。
突然叫停
《山水云荟住宅小区的建设项目备案证明》显示，该项目于2019年6月25日通过“湖南省投资项目在线审批监管平台”备案。项目总建筑面积为5.7819万平方米，由18栋4层建筑、3栋18层电梯房建筑及附属设施组成，建设期限为2019年7月至2021年12月。项目总投资额1.2亿元。
极目新闻记者查询发现，早在2019年11月份，该项目就在网上发布信息，称该项目一期由18栋叠墅洋房和3栋第四代高层建筑组成，这也是临湘市首个联排叠墅洋房项目。目前售楼部已开放可以进行参观，12月份进行认筹，洋房预计2020年年中交房。
钟先生称，后来受新冠疫情影响，直到2020年5月，项目才开工。到了当年12月份，18栋洋房就已经建得差不多了。
“前期我们进行了认筹，认筹金2万元到5万元不等，洋房部分还是很受欢迎，80%的房源都被认筹了。”钟先生说，因为当时楼盘还没办理预售许可证，并不能签订购房合同。当公司准备去临湘市住房和城乡建设局办理预售许可证时，工作人员告诉他，该项目占用了森林红线，上头已打招呼，暂不能办理预售许可证。
今年3月4日，临湘市住房和城乡建设局正式向长兴地产下发通知，称根据省环保督察“回头看”检查组反馈意见，山水云荟项目部分建筑体侵占了五尖山国家森林公园红线范围内部分土地，限定长兴地产三日内拆除紧靠五尖山国家森林公园坡上段10栋多层建筑体的施工跳架；关闭该项目营销中心，停止一切销售行为；对该项目所有建筑及配套设施立即停工。
临湘市住建局通知，受访者供图
4月12日，临湘市城市管理和综合执法局也下达责令停工通知书，称根据临湘市人民政府生态环境保护委员会办公室交办通知要求，责令长兴地产立即停止山水云荟房地产开发项目的一切施工行为。
临湘市城管局的责令停工通知 ，受访者供图
“当时城管来了10多个人，来工地看了以后，要求我们停工。”钟先生说，工地停工后，大家也都知道消息了，此前交了认筹金的购房者找来，要求退还认筹金。
“一切计划都被打乱了。”钟先生很是无奈。
“红线”之惑
9月1日下午，极目新闻记者来到位于临湘大道北侧的山水云荟项目工地。
工地外侧的广告
工地的施工挡板外侧张贴的广告已泛白破损，但依然能看到时尚大气的楼盘效果图。售楼部内只有一值班人员，沙盘置于大厅中间。在工地内，18栋4层洋房大部分已盖好，少数几栋还搭着脚手架，还有几名工人在工地内。钟先生称，这些工人是收拾东西的。
已建好的洋房
工地东边还有一处深坑，旁边是一片荒草。钟先生称，该处是要建3栋18层电梯房的，因为项目被叫停，就搁置了。而且其中有两栋18层高楼位于森林红线外。
尚未建电梯房的空地
极目新闻记者发现，去年12月，临湘市自然资源局曾在临湘市政府人民政府官网发布一则《岳阳市省级环保督察“回头看”反映山水云荟楼盘占用临湘市五尖山国家森林公园红线内区域信访举报问题整改销号的公示》。
公示称，湘环督岳交【2020】013号反映五尖山山水云荟房地产建设项目于2019年动工新建，总占地面积35.6亩，其中26.5亩位于五尖山国家森林公园范围内，与《五尖山国家森林公园总体规划》（2016-2025）不符，涉嫌侵占生态保护红线。且该问题系此次督察“回头看”的重复信访件。临湘市自然资源局高度重视生态环境保护工作，收到反馈问题后立行立改，该企业已按设计方案对边坡修建了抗滑桩、护坡、并栽种树苗、植草复绿，湘环督岳交【2020】013号信访反馈问题不属实。经该局现场核查，该项反馈问题已完成整改，现拟销号。
临湘市自然资源局的整改销号公示，图源：临湘市人民政府网站
在工地西侧的山体被开挖处，极目新闻记者看到，该处确实已覆盖了一些土方，并栽种了植被。钟先生称，这是他们按上级要求对山体进行修复，花费了60多万元。
被修复的山体
不过，根据红线图，山水云荟项目占用的红线范围不止这一小块，洋房所在地块几乎都位于森林红线内。
所以，临湘市自然资源局于2020年12月发布的销号公示，并没有让问题得到解决。
今年4月底，岳阳市委办公室和岳阳市政府印发《岳阳市贯彻落实省生态环境保护督察“回头看”及东洞庭湖生态环境保护专项督察反馈问题整改方案》，清单中就提到了山水云荟项目。
清单显示，临湘市相关职能部门忽视1993年和2008年分别获批建立五尖山省级森林公园和国家森林公园的事实，未按《湖南省森林公园管理条例》和《国家级森林公园管理办法》要求，支持临湘市山水云荟房地产企业违规办理了项目用地和林地使用等一系列“手续”，将五尖山国家森林公园26.45亩林地挂牌出让，用于开发房地产建设项目，侵占自然保护地。
整改目标为，依法依纪查处企业、临湘市相关职能部门涉嫌违法违纪行为、限期修复被侵占自然保护地生态。具体的整改措施为，责令停止山水云荟项目建设，停办相关手续；调查核实山水云荟项目侵占五尖山国家森林公园的具体违法事实，责令企业限期修复被侵占的自然保护地生态；根据中办、国办的相关要求，优化核定五尖山国家森林公园的范围，加强后续监管；纪委监委机关对相关责任人员进行立案调查处理。整改时限为2021年12月31日。
另据临湘市人民政府官网上一篇题为《临湘市林业局2016年工作总结》的文章显示，当年，该局按省厅要求配合市政府划定了临湘市生态红线。
“早知道这块地占了森林红线，我根本不会竞拍啊。”钟先生觉得很委屈。
他说，这块土地在网上挂牌出让时，标注的土地用途就是住宅商业。公司拿地时，该地块的山体就已经开挖，只不过后来因为少部分山体未开挖，由岳阳惠临投资有限公司包干给长兴地产进行开挖。
事后，他获得了一份由湖南省林业厅盖章的《使用林地审核同意书》。该同意书的审核时间为2011年12月，称根据《森林法》和《森林法实施条例》的规定，经审核，同意临湘市公安局业务技术用房建设项目，征用林地1.7631公顷（约为26.5亩）。 钟先生了解到，湖南省临湘市公安局因建设业务技术用房需要向湖南省林业厅申请到征用1.7631公顷林地行政许可，因土地面积狭小，被搁置。2018年，岳阳惠临投资发展有限公司根据临湘市政府城市建设规划和相关部门要求，将包括这块地在内的35.6亩土地“招拍挂”。
钟先生认为，这份《使用林地审核同意书》的办理时间与公司拿地隔了6年半，况且项目拿地、施工手续都齐全，不是他不支持生态保护，而是这问题并不出在企业本身，造成的损失却让企业承担，对于一家民营房地产企业来说，太过沉重。
进退两难
“拿地投入5200多万，后期建设开发又投入了5000多万。原以为拿到预售许可证后，就可以卖房收回资金，没想到被套牢了。”钟先生说，为了投资建设这个项目，公司不仅将资金全部注入，他还从亲友处借了不少款，另外还拖欠银行债务。现在项目停工，房产也无法出售，公司无法清偿债务，压力很大。另外，楼盘在进行认筹时，当地房地产行情不错，价格较高，目前已经下跌，以后即便是办理了相关手续，能继续售卖，对于开发商来说也有不少损失。
“因为侵占红线，项目停工，预售许可证无法办理，这个项目暂时是没办法推进。但公司已投入了1亿多，18栋洋房也盖好了，退也退不得。”钟先生很为难。
为此，他多次找到临湘市多个职能部门，请求解决此事，帮助企业脱困。各部门也就此开会商议解决办法，但目前尚未达成一致。
项目侵占森林红线示意图，受访者供图
9月1日下午，极目新闻记者找到临湘市自然资源局党组成员、总工程师张先生。他称，该局为山水云荟项目办理的审批手续都符合程序，也是经过湖南省自然资源厅审核的，没有问题。停工通知也不是该局下达的，不应由该局来解释此事。
极目新闻记者联系上岳阳市生态环境局临湘分局一潘姓副局长。他介绍，这是湖南省环保督察“回头看”信访举报件反映上来的问题。因为林业部门给五尖山森林公园划定界限时，将这一块地纳入了红线范围，目前就只能按照国家森林公园的管理办法来进行管理。其实土地的挂牌和出让等相关手续没有什么问题，钟先生也没过错，问题的症结在于森林公园的区划和城市的总体规划有重叠。目前这个问题主要由临湘市林业局和自然资源局在处理。据他所知，临湘市林业局也在跟省林业厅、国家林草局反映，看怎么进行整改，能否调整。具体情况还得问林业局。
极目新闻记者来到临湘市林业局，一李姓副局长称自己要开会，没有答复此事。极目新闻记者又联系上该局的潘局长，对方未接受采访，称此事要问临湘市宣传部门。
湖北好律律师事务所陈亮律师认为，该楼盘项目停工，主要是因为用地性质的问题。如果开发商要走法律诉讼途径，可起诉用地审批部门，当然也可将林业局等部门一同列入被告。不过，在损失的计算方面，法院一般支持赔偿直接损失，至于开发商的间接损失以及该项目可期待的利益，很难追回。
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