时间：2022-11-26 04:17:18来源：法律常识
随着住房制度改革逐步深入，房产交易中存量房的交易比重逐年上升，同时，众所周知，二手商品房交易相较于新房相对复杂很多，而合同是交易最重要的法律文件与执行依据，签好合同能从源头减少交易纠纷出现的概率，保障自己的权益以免自己在交易过程中吃亏。那么，签订二手房交易合同签约要注意哪些事项呢？
01合同版本的选择
目前，比较常见的二手房买卖合同一般有两个来源：一种是中介常用版本，由于中介的居间立场，为了尽量促成交易，这类版本的合同优点是立场相对中立，不会有意倾向于某一方，对双方的权利和义务约定比较平等，同样，这类合同的缺点也比较明显，那就是相对比较简单，约定事项不全面，对交易执行节点约定不明确，以至于买卖双方常常对相关事项不甚清晰，只能不停的问中介，遇见分歧还要重新坐下来签补充协议；另一种是产权交易中心等政府登记部门版本，显然，这类版本的合同的优点是立场中立，看起来全面，内容多，相应的缺点是不能满足实际需求，兼容性较弱，结果就是现实中被直接使用的很少，只是作为在相关部门过户形式的专用版本。
那么，现实中二手房买卖合同版本到底要怎样选择呢？找熟悉二手房交易的专业律师进行合同定制、陪签不失为一个不错的选择，但一定要注意选择熟悉业务的律师，由于二手房交易的复杂性和专业性，并不是所有的律师都熟悉其中所涉及的流程和细节。当然，没有现成的版本供选择，就只能使用中介的版本，使用的时候注意签署补充协议或在备注条款中增加相应事项的约定。
02六大交易要素
二手商品房买卖合同涉及的内容非常多，每一条，每一个字都很重要，可以说直接影响签约双方的切身利益，大家在签约的时候一定要认真理解，仔细通读，下面从六大要素切入，提纲挈领，便于总体的认识和重点把握。
交易对象，买卖双方在签订二手房买卖合同时，不单要核对双方信息是否填写正确，对于买方来说，更重要的是要确定卖方身份，是否与拟购买房产的业主身份信息一致，如不一致，交易对象是否对交易房屋有相应的权利，一般情况下买方如非业主本人是需要取得业主的授权委托公证的，同时还要认真核对相应公证书中是否对拟售房产的出售、签约、收款等每一事项进行了授权，否则会由于交易对象无权办理相关事项导致合同无效。
交易标的，交易标的除了要核对填写信息无误，落实房屋附属权益状态（详见后文4），还要查询其权属状态，不同的状态会直接影响交易的周期、成本、甚至导致交易是否可以顺利进行，例如：通常所说的红本在手是指卖方的房子没有在银行有欠款，这类情况房子可直接进行过户，速度快且不会产生交易费用；如房子处于抵押状态，那么如果需要过户就涉及赎楼，这种情况不但交易时间变长，还会产生赎楼费、提前还款罚息等费用；如果房产处于查封状态，说明卖方有债务纠纷，房子需要解除查封才能过户，这种情况卖方通常需要较长时间解决债务及查封，导致交易时间更长，更有可能由于无法解决而导致交易无法进行，给买方造成损失。
成交金额，在二手房买卖合同中，成交价格是买卖双方最为关注的，通常情况买卖双方还会明确该价格是否包含税费，现行的各种合同版本均会明确约定承担方。需要注意的是，在二手房买卖交易中，可能会涉及近30项税、费，其中有部分是固定的，但是大部分会根据实际交易操作时间、金额不同而变动，在签约时关键要明确各类税、费的金额，尤其是变动的可能区间，影响因素，便于在交易过程中控制成本，避免超出预算。
付款安排，二手商品房成交收付款一般分为以下五大部分：定金、资金监管首付款、银行贷款（如买方付款方式为全款付款则不涉及）、交房保证金、相关税费。前四部分合计应当等于交易房屋成交金额，最后一部分由很多内容构成。付款应当采取银行转账的方式，便于办理各项手续时能提供可信的依据。对于定金、资金监管首付款、交房保证金应当尽量约定明确支付时间、金额及支付依据，以保证交易的如期进行；对于银行贷款，由于银行贷款审批及放款时间的不确定性，应当约定不能支付的适用方案，以尽量减少后期不必要的争议；对于相关税费，一般于实际发生时支付或扣缴，由于按照买卖合同约定的税费承当方与实际发生时支付人可能存在不一致，实际支付方应当注意保留好相关凭证，以便于双方后期的对账与清算。
违约责任，二手房交易不像新房交易那么规范，其更多的就是买卖双方之间的约定，而二手房交易的流程复杂，周期长，不确定性大，各种个性化事件常有发生，所以在二手房买卖中违约条款就显得比较重要了，违约条款可以对买卖双方进行约束，如果出现违约也可作为一种经济救济的法律依据，因此在签订二手房买卖合同时一定要约定违约赔偿责任和赔偿金额或赔偿计算依据。
争议解决，按照我国《民事诉讼法》第三十四条规定，合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。因此，在签订二手房买卖合同时在合同中要约定好争议适用的仲裁或法院，以免争议发生时被“踢皮球”，耗时耗力。
03重要流程节点
以深圳为例，从上图可以看到，二手商品房交易涉及18个主要步骤（其中尚有一些分支明细事项未列示），且各环节环环相扣，可以说每一步都非常重要，在签订二手房买卖合同的时候一定要对一些关键步骤的办理时间及涉及的关键内容约定明确，以保证交易顺利向前推进，否则直接影响卖方收款时间，买方交易安全及收房，还会影响税费承担方的费用金额。
定金支付时间及支付方式，定金是双方确定交易的重要依据，是交易的开始，因此，二手房买卖合同中一定要对定金的支付时间和支付方式进行明确的约定，定金支付的晚，卖方权益无法保证；定金支付的早，可能给买方带来风险。同时，定金金额也要确定，定金支付过多，不利于买方申请贷款和交易安全，定金支付太少，又不利于卖方权益。目前，深圳二手商品房交易通常定金支付不超过成交价的5%，一般在签约当天或3-5天收付完毕。
资金监管时间及金额，资金监管是为了保证买卖双方的权益，由买卖双方约定由买方将房款交至第三方（通常为银行），当满足约定条件，通常为交易房产可以正常过户后由第三方支付给卖方，不能正常过户由第三方退回买方。资金监管是房款支付的一种方式，是定金之后需要支付的第二笔房款，也是买方贷款申请的开始，因此，在二手房买卖合同中一定要对资金监管的时间和金额进行明确的约定，以保证交易推进的时间点，明确双方的责任。在实践中，中介版的合同对于资金监管的金额会允许不填，则默认为以银行审批贷款金额为准，是一种倒算的方法，是由于实际银行贷款审批的不确定性，如此操作有利于买方由于不能申请到预期银行贷款时安排资金，同时会给卖方收取第二笔放款的金额带来不确定，买卖双方在这一点应根据个人实际情况加以注意。
赎楼，赎楼是当交易房屋在银行抵押，买方有银行贷款时房屋交易必须经过的环节，即卖方还清其在银行的贷款，注销抵押登记，从而使房屋交易无障碍。赎楼可以由业主用自有资金，也可以由业主向担保公司申请代为办理。因此，签订二手房买卖合同时，需要明确赎楼事项的安排，包括时间、方式、卖方配合约定等，否则会影响交易的继续进行。另外，还要注意由于卖方信用不良、还款逾期等原因，可能导致赎楼费用的增加以及担保公司不予受理的情形，二手房买卖合同应当注意对相关事项的约定，以免责任不清。
过户，房产过户是二手房交易最为重要的一个环节，是将房产从卖方名下转移登记到买方名下，是在权威机构的确权，需要买卖双方携本人身份证、户口本、结婚证等相关资料原件去到产权登记部门办理。而且，过户需要满足卖方完成赎楼，否则买方不能进行交易，不但占用资金，还可能使交易费用增加；还需要买方取得银行的贷款承诺函或进行了全款监管，否则无法保障卖方房款的收取，带来交易风险。因此，这些都需要在二手房买卖合同中约定，明确过户办理的时间、条件才能保障买卖双方的权益。
抵押登记、放款，抵押登记和放款是买方采取在银行申请贷款方式购买房屋时必须经历的步骤，没有办理完成，卖方就不能收到剩余房款，而交易房产过户至买方名下后，相关手续的办理主要由买方完成，因此，应当在二手房买卖合同中注意对抵押登记和放款时间的约定，以保障卖方能够如期收款。另外，如果赎楼费是由买方承担，因为办理时间延长会增加赎楼费，则可一定程度的促进买方办理相关手续的主动性。
交房，交房是二手房交易的最后一个环节，至此，交易房屋的实际占有从卖方转移至买方，在二手房买卖合同中应当详细列明房屋各种设施和附属设施的交接时间，以及水电煤气费的划定承担时间。同时，应当在交房时注意签署书面确认文件，如果涉及未完成事项，应当约定后续安排。
04房屋附着权益
房屋作为重要的不动产，法律还附属其很多权利义务，在实际买卖交易中常常被买卖双方忽视，等到后面发现要么为时已晚，要么责任不清，因此，在买卖二手商品房时一定要在合同中对相关事项及处理方法时间明确约定，确认责任方，以免巨资买房后还留下很多烦心事，影响权益的实现。
租赁问题。《合同法》第二百二十九条:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（施行）第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖，赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。” ，《合同法》第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。因此，二手商品房买卖时，一定要了解清楚房屋的租赁使用状态，是否附带租约，租约到期时间，租金交付情况、押金情况，房屋买卖后租约如何处理，由谁处理，违约责任等，而且对租赁相关事项不仅买卖双方要约定明确，还要需要取得承租人的书面确认，以免造成不必要的纠纷，卖方无法出售收款，买方无法收房。
户口迁移。很多人在一个城市买房的目的是能够有该城市的户口，享受各种福利以及方便孩子落户上学。我国法律规定一套房屋只允许存在一个户口本，《中华人民共和国户口登记条例》第十条第一款“公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。而原户主未迁出的房屋就不能落户，买家付了钱买了房却发现原来的户主没有把户口迁出去，怎么办？因此，在买二手房时，一定要注意这个问题，最好原户主迁出户口后再付全部的钱，而且要商量好违约的赔偿，保护好自己的利益。
学位占用。同样，很多人买房最为看重的就是房屋所附带的学位，学位不仅直接影响房子的价格，还可能直接影响购买者的购买决策，虽然房屋所附带的学位是否被占用可以直接查询到，很多人非常关注这一点，通常会进行查询确认，但是，由于二手商品房交易通常周期较长，从签订合同到最后交易完成收房几个月到半年也是常有的事情，为了避免在交易的过程中学位占用情况发生变化，在买卖二手房时，一定要注意这个问题，最好在付尾款前再查询确定一下学位占用情况再付尾款，同时要在合同中约定相关违约的赔偿，以免后悔莫及，且主张无门。
家私装修。不同于新房，大部分二手房都是附带有装修及家私的，装修情况，附带家私等相对于房价虽然不值一提，但是如果全部重新装修购置，也是一笔不小的开支。在二手房交易的时候，买卖双方通常会约定房价是否包含装修家私，就房屋内的家私签署家私清单，明确交付数量、品牌、新旧等条件，这一点一定不能掉以轻心。即使没有家私也要约定好房屋交付标准，以免交易纠纷导致出现不必要的损失。
05合同附件
在签署二手房买卖合同的时候，除了基于买卖双方需求签署的补充协议和家私交付约定的家私清单外，还有可能涉及到一些常见的附属协议，买卖双方一定要明白相关协议的作用及可能给自己带来的影响，权衡是否签署，如何签署，而不要因为不是主合同或中介说不重要就忽视，以致对交易产生影响而不知。
定金托管协议，该份协议主要是为了保障买方的权益，避免由于卖方原因导致房屋不能交易而定金无法追回的情形，将定金托管在居间方，满足买卖双方约定的条件后再由居间方将定金支付给卖方的协议，一般情况下对买卖双方没有什么不利影响，签署的时候留意一下定金释放的条件与买卖双方协商的条件一致并选好即可，这里需要注意的是居间方对于定金释放条件通常会有多种同时列示供选择，切忌不做勾选直接签署空白合同，导致卖方收取定金晚于预期，或不满足条件释放定金过早给买方带来风险，以及买方联合居间方恶意签署虚假买卖合同导致卖方无法收取定金且无法卖房给其他人的进退两难境地。
过户登记价格确认书，这份文件主要是由于为了节省税费，在二手房交易时买卖在产权交易中心等登记部门的过户价格可能会与实际买卖双方的成交价格不一致，为了明确强调实际成交价及该项不一致的操作需求而签署，为税费承担方节省税费提供了依据和操作空间，这类操作属于灰色地带，随着深圳二手房交易三价合一的执行，相对减少，但仍不可避免，买卖双方可根据自己需求权衡协商是否签署。
买方主体变更确认书，这是一份买卖双方同意买方变更为第三人的协议，一般情况下将房屋买卖协议中关于买方的权利义务变更给第三方，同时并不免除原买方的权利义务，看起来虽然对卖方没有损失，但买方变更可能无形中拉长交易的时间，这一点卖方需要留意，而买方可通过该份协议为自己出现变化改变房屋登记的买方权利人或转卖房产预留操作空间。同样，买卖双方可根据自己需求权衡协商是否签署。
对于大多数人来说，买房子可能是一生中仅经历一次的大事，大家可多了解，多向专业的人咨询，尽量在签约的时候带上专业的人陪同。二手房交易涉及的事项和内容非常多，个性化的情况也经常发生，本文仅就二手房买卖签订合同涉及的内容总结一些注意事项，并不能覆盖每一个细节，供大家在实务中参考，希望可以给大家实际的帮助。
