时间：2022-11-28 01:31:13来源：法律常识
位于南京火车南站北侧雨花片区丁墙路的瀚瑞中心项目，与南京“大校场”一路之隔，项目建筑高150米、共有35层，号称南京南部新城和雨花台区的第一高度。然而，近日瀚瑞中心项目多位购房人向新京报记者反映称，“地理位置如此优越的项目，却出现严重的虚假宣传问题。由于货不对板，近两年来，我们一直拒绝收房。”
购房人李辉（化名）告诉记者，瀚瑞中心不仅把办公项目宣传成能居住的公寓房，且向购房者所宣传承诺的中央空调、智能安防系统以及三大空中花园和音乐喷泉也一直都没有兑现。
据了解，去年11月，该项目因不实宣传房屋用途被当地市场监督局罚款56万元。
办公项目当成“公寓”销售，承诺的设施未兑现？
据多位瀚瑞中心项目多位购房人介绍，2015年10月9日，南京瀚威房地产开发有限公司（以下简称“瀚威房地产”）取得雨花台区丁墙路的土地使用权证“宁雨国用(2015)第13911号”，地类（用途）为商服用地。该地块位于南京火车南站北侧雨花片区丁墙路，与大校场一路之隔，其较为特殊的地理位置一度备受瞩目。
此后不久，瀚威房地产就开始动工建设瀚瑞中心项目（项目部分区域也称“云树公馆”）。根据建设规划，该项目建筑高150米，共有35层，号称南部新城和雨花台区的第一高度。
“正是看中了项目所占地理位置的优越性，也是看到了开发商前期宣传的项目彩页和模型，我们才动了心购买。”李辉告诉记者，2019年1月，自己以2.7万元/平方米的价格购买了瀚威房地产开发的瀚瑞中心项目，双方在合同中约定全装修交付，约定的房屋交付时间为2020年6月30日前。但时至今日，部分购房人仍未收房。
为何拒收房子？部分购房人表示，开发商卖房时向购房者宣传承诺的中央空调和智能安防系统，如今均未见踪影。此外，开发商宣传承诺的三大“空中花园”和6000平方米的音乐喷泉，也没有兑现，目前“空中花园”的位置已经安满了太阳能热水器。
更为严重的是，该项目涉嫌虚假宣传房屋的性质和用途。李辉告诉记者，“在项目销售之初，开发商方面的工作人员向我们购房人宣传项目为公寓房，室内设计为LOFT户型，能够居住。后来，有一些细心的购房人才发现合同上显示所买的房子性质是办公。”
一位购房者提供的合同显示，房屋规划用途为“办公”。 受访者供图
瀚威房地产宣传该项目有“空中花园”和音乐喷泉（上图）。购房人称，宣传的空中花园已经安满了太阳能热水器。（下图）
商办新规下“打擦边球”，瀚瑞中心曾被罚款56万
“商改住”销售现象由来已久，在全国主要城市都曾普遍存在，这些拆改销售行为不仅极易引发社会群体矛盾，而且破坏了市场经济基本规则，扰乱了市场公平环境，对后续管理带来很大难度。过去三四年，各地出台政策大力整治“商改住”。
早在2017年3月，南京市相关部门就曾发布《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》，严禁“商改住”。其中明确规定，商业办公类非住宅类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得按单元式或住宅套型设计，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，除食堂外不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间应当集中设置。同时指出，房地产开发企业在销售商业办公等非住宅类建筑前应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。
但是在去库存与销售回款压力下，仍有不少开发商“打擦边球”，将商办项目宣传成公寓来出售，“商改住”屡禁不止。
2020年，南京再出商办新规。当年的2月5日，南京市规划和自然资源局、住房保障和房产局等四部门发布《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》（简称“《意见》”），其中规定，房产部门应督促开发企业在销售现场设立公示牌，向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费标准以及配套建设指标等情况。同时，《意见》还指出，市场监管部门要规范商办项目的销售宣传行为，加大对开发企业和销售代理公司发布的销售广告、开展的宣传、展示的样板房等行为的检查力度，对开发企业和中介机构发布违法广告或虚假宣传行为依法予以查处。
从上述购房者购买的时间线以及南京商办新规出台的时间线来看，瀚瑞中心项目并未严格执行政策。也因为不实宣传房屋用途，该项目曾在2021年11月4日被南京市雨花台区市场监督管理局处罚。
据行政处罚决定书显示，2021年3月22日，南京市雨花台区市场监督管理局收到关于瀚威房地产销售云树公馆项目2幢商办性质的商品房时涉嫌宣传成公寓的投诉举报材料。经初步调查，瀚威房地产通过播放视频、发放带有居住功能的宣传彩页、带看含居住功能的样板房（其样板间都是居家的配置，里面有厨房、卫生间、床、衣帽间、沐浴设施）等宣传形式，将商办性质的商品房宣传成公寓，误导了购房者，扰乱了市场。
南京市雨花台区市场监督管理局认为，瀚威房地产将一个商办性质的楼盘着重宣传为居住型产品，使那些本打算购买居住型房产的客户购买了这一楼盘。其通过这样的宣传变相扩大了客户群体，一方面赢得了相较于同性质楼盘的竞争优势，另一方面抢夺了住宅或公寓性质楼盘的潜在客户，扰乱了正常的市场竞争秩序。南京市雨花台区市场监督管理局责令瀚威房地产在相应范围内消除影响，罚款56万元。
仍宣传具有“居住”功能，律师建议购房者投诉或诉讼解决
值得关注的是，时至今日，该项目工作人员在介绍2号楼、3号楼房源时，仍宣传具有“居住”功能。
1月17日，新京报记者以购房人身份与瀚瑞中心项目多位工作人员取得联系，当记者问及瀚瑞中心项目在售的房子是否为公寓性质时，工作人员表示，目前在售的为项目2号楼和3号楼，3号楼为酒店式公寓，2号楼为商办性质，都是LOFT户型，精装交付。2号楼和3号楼都通上下水，有厨房油烟管道，都可以居住。随后，瀚瑞中心项目工作人员向记者发来了项目介绍视频，从该视频上可以看到，房屋为两层户型，室内装有厨具、洗漱、洗手间等设施。
对于该项目此前为什么未如实进行宣传、区市监局作出处罚决定后项目是否采取整改措施、部分购房者目前尚未收房该如何处理等问题，1月18日，新京报记者再次以购房人身份就上述问题与瀚瑞中心项目工作人员取得联系，但并未获得回复。而对于其他问题，一位工作人员称，“虽然房子性质是办公，但是可以住人，现在已经有业主在居住。目前，只是部分楼顶有空中花园，尚不能确定是否会修建音乐喷泉广场。”
包括李辉在内的多位购房人表示，“目前，我们的诉求是希望开发商能整改到位，并希望市场监管部门及时进一步查处。”
针对瀚瑞中心项目的具体问题，新京报记者采访到了北京市京师律师事务所刘奇奇律师，其表示，“从上述材料可以基本看出，开发企业行为涉嫌违反《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款‘经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传， 欺骗、误导消费者’。同时，《中华人民共和国广 告法》第二十八条第一款规定‘广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告’。”
刘奇奇律师进一步表示，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条专门对商品房销售广告的效力做了规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。
刘奇奇律师认为，根据南京当地市场监管部门行政处罚决定书和上述购房人目前提供的材料证据，不难看出开发商在宣传等方面存在一些问题，在此也建议其他开发商，在项目操盘过程中，切勿存在侥幸心理再进行类似操作，已经出现宣传问题的，要尽量想办法与购房人协商解决，以免造成更大的影响。同时，相关购房人可以向当地相关部门进行投诉，以寻求行政方面的救济；如若救济不能，可以向法院提起诉讼解决。
1月20日，新京报记者再次与该项目多位工作人员取得联系，但未获得进一步回应。对此，新京报将继续关注。
新京报记者 张建 图片来源 受访者供图
编辑 杨娟娟 校对 卢茜
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