时间：2022-11-28 10:27:47来源：法律常识
首付80万买二手房
真相：签合同前3天房已被查封
直到今年3月底，他看到法院判决书后才知道，去年6月19日购买的二手房，却在6月16日已被法院查封。
犹豫中选择信任
卖家称已结清房贷 却被开发商以逾期未还款起诉
去年6月，毛先生计划购买一套二手房，通过中介联系到了着急卖房的冯某。毛先生说，这套房子近123平方米，没有办下来房产证，总价123万元。同时，冯某称购房合同丢失，且只有20余万元首付款的收据，“我担心有问题，所以计划在中介、律师的见证下签订协议。”
毛先生说，去年6月中旬，中介称该房屋风险大，临时提出需提高中介费，他决定避开中介，在律师的见证下完成交易。6月18日，他找了多家律所，但均以该房屋风险大为由拒绝。正当犹豫时，冯某的姐姐找到他，“她是一名律师，让我不用花‘冤枉钱’找律师见证，还说她不会知法犯法，所以我相信了她。”
毛先生说，去年6月19日，冯某告诉他，房贷尾款已由姐姐缴清，无纠纷，对方出具的《银行个人贷款结清证明》显示：冯某在银行的个人贷款总额44万元人民币，借款人已于2021年3月30日结清。毛先生这才放下心来，和冯某签订了《房屋买卖（转让）协议》并付首付80万元。
去年6月19日，冯某手写的“情况说明”显示：因本人个人原因，收据（购房收据）丢失，本人同意今后积极配合补办收据，补办完毕，向毛先生提供收据原件，如今后取得购房发票向毛先生移交。
毛先生说，去年11月，他听说开发商以逾期未还款为由起诉冯某，双方正在打官司，“我问冯某，他说房子肯定不会判给开发商，让我放心。”
令人气愤的回应
聊天记录中卖家姐姐称如判解除合同 弟弟将无力还钱
毛先生说，去年11月在得知开发商起诉冯某后，他曾多次与冯某及其姐姐沟通。聊天记录显示，11月8日，毛先生向冯某姐姐询问“开发商起诉冯某”一事，对方回复，“你们赶紧跟他一起去法院找下法官，把情况说清，这种案子开发商就没有解除权……冯某把开发商代偿的钱还给他们，人家不同意。”
11月17日，冯某姐姐说，“冯某说昨天跟你们去了，法院说开发票的合同不会解除……如果后面判解除，你就得提执行异议，很麻烦。”
11月25日，冯某姐姐说：“银行尾款是银行从开发商交的保证金中直接扣的，开发商嫌扣了他的钱，现在要解除合同。”毛先生回复，“尾款你们不是付清了吗？银行也开了结清证明。”对方回复，“具体欠多少钱不清楚。我弟都把我拉黑了，他这几年在外面做生意欠了很多账，这次卖房也是为给他还账的……”
随后，冯某姐姐补充道，“这个事如果判解除，后面你们再问冯某要钱，他估计没有能力给你们还钱，他名下也没有别的财产……你们这个房子不能让开发商收回，否则后果不敢想。”冯某姐姐还说，“你其他不管，就过去找法官，给他说房子不能被收回，收回你就天天找他。”
11月25日，毛先生向冯某询问官司进展，冯某回复“你不用担心，我明天给法院打电话问一下。”毛先生询问，“那你欠开发商37万能还上吗？”冯某回复，“你付的房款不是在那放着嘛，当然能还上啊。开发商现在不要钱，要房子。”冯某还多次与毛先生沟通，建议双方一起去法院向法官说明情况。
房子去年就被查封 买方联系卖方姐弟俩却失联
今年3月31日，毛先生听说长安区法院已作出判决，但冯某迟迟不愿提供，多次沟通后，他从冯某姐姐处拿到了判决书。
判决显示，2014年，开发商与冯某签订《商品房买卖合同》，后因冯某逾期未还款，2020年9月，银行将冯某、开发商诉至法院。2021年3月30日，银行从开发商账户划扣40余万元，用于代偿冯某贷款本息及诉讼费。4月，开发商向冯某邮寄《催款函》及《合同解除函》。
诉讼中，开发商申请财产保全并提供了担保，长安区法院于2021年6月16日作出民事裁定书，裁定查封冯某房产，期限为3年。
毛先生说，3月底，冯某一审败诉。尽管冯某称已经向西安市中院提起了上诉，但他发现，去年6月16日，长安区法院已经查封了冯某的房子，但6月19日，对方却将房子卖给了他，“被查封的房子怎么可以出售？他们隐瞒了关键信息，我明显被骗了。”毛先生要求解约退款，但冯某及其姐姐都打不通电话，微信消息也不回复，“4月中旬，我发现冯某姐姐还把我微信拉黑了。”
4月6日，毛先生以冯某及其姐姐涉嫌诈骗向西安公安长安分局韦曲派出所报案。4月27日，警方出具的《西安市公安局长安分局不予立案通知书》显示：经审查认定不构成犯罪，决定不予立案。
卖方称不知房子被查封 买方若解约则属违约
5月4日下午，根据毛先生提供的联系方式，记者联系到冯某，他说，去年5月他曾联系开发商，对方称只要结清尾款，就可以不收回房子，所以他才计划卖房还款。6月，他将房子出售后，开发商却不收房款了。8月，开发商起诉了他，今年3月底，法院作出了判决，他现在已提起上诉，目前还没有判决结果。
谈及房子被查封，冯某先称“我不知道哪个判决书显示我的房屋被查封”，后又称“在一审判决书下达之前，我没有收到法院发出的查封房屋的文件”。随后又改口，“我认可法院的一审判决书，但关于‘房屋查封’一事，我没有接到任何通知。”
关于毛先生要求解约、退还房款一事，冯某说，如果毛先生要求解约，则毛先生属于违约行为，需要支付《合同》约定的违约金。
买二手房 得长点心
律师称当事人可要求卖方 退还房款并承担违约责任
陕西迈拓律师事务所律师董浒说，本案中，针对毛先生是否有权要求解除合同，依据《民法典》第五百六十三条之规定，冯某在明知涉案房屋已经被人民法院查封的情况之下，故意隐瞒重大事实将涉案房产处分给毛某，致使毛某不能实现合同目的，毛某可以据此主张解除合同，要求冯某退还收取的房屋价款并要求冯某承担违约责任。
另外，针对开发商是否有权单方面向冯某解除合同，依据《民法典》第五百五十七条之规定，尽管冯某与开发商在合同里约定“开发商为按揭提供了阶段性担保……若买受人拖欠偿还银行的贷款本息、罚款及相关费用而导致出卖人代为偿还的，且不能按期返还出卖人，出卖人有权单方面解除合同”，但因冯某与开发商签订的《商品房买卖合同》已履行完毕，故开发商不能行使约定解除权。因为《商品房屋买卖合同》的合同权利义务在已经履行完毕之情形下，购房者依法对涉案房产享有物权期待权。故，即便开发商承担阶段性担保责任，其仅对冯某享有普通债权，不享有物权请求权。此时，开发商仍享有救济途径，即享有担保追偿权，可以向购房者主张担保追偿责任，要求购房者返还其代偿的贷款本息并承担违约责任。
业内人士：二手房交易 五种风险要注意
二手房交易到底有哪些需要注意的？记者咨询了一位资深业内人士，她介绍，二手房交易中，按照属性可将风险简单划分为五种：查封、抵押等房屋权属风险，定金、首付被非法侵占的资金风险，夫妻一方不同意出售等共有权人签约风险，购房资质、征信不良等资质风险，水电物业费欠缴、房屋户型结构不符等物业交割风险。
针对这些问题，在二手房交易中需要注意以下方面：计划购买二手房，应提前了解限购政策，提前核查个税、社保等明确是否有购房资质；其次，要核查不动产权证，遇到查封房，不要轻信各种承诺，立即停止交易；如果交易房产涉及到共有产权人，所有共有权人必须到场签约，如不能到场须提供有效的授权委托书；交易时为防止资金被挪用或被非法侵占，一定要在政府、银行或是第三方支付机构进行资金存管，切勿将资金转入个人账户。
该业内人士提醒，房产交易涉及金额极大，一旦有了意向，最好是实地查看房屋情况，同时可以通过走访邻居、咨询物业等多方式多途径了解房产的详细情况，尽量避免在交易中出现不必要的纠纷。 华商报记者 张鹏康 文/图
诚心买房 3万定金都交了
真相：房已被抵押 钱也难要回
通过中介购买二手房，却碰上了不守信用的卖方，签合同当天交了3万元定金和3000元中介费，然而不到一个月，卖方就称房产证已抵押出去，无法继续交易，定金也退不了。
法院判赔定金及违约金
申请强制执行后仍未退款
去年4月，西安市的曾先生通过一家中介公司看上了郭某贷款购买的一套房子，之后三方在中介公司面谈后，曾先生向中介公司支付了3000元的部分中介费，并转给郭某3万元购房定金，签订了房屋买卖合同。
然而，在签完合同后不到一个月，郭某告知曾先生和中介公司，他的房产证抵押给了朋友，现在无力偿还欠款，所以房子没法继续交易了。
卖方郭某单方面违约后，曾先生不仅没收到任何违约金，就连此前支付的3万元定金也未拿回。“我和中介多次联系郭某，他那边态度一直很强硬，无论我们怎么说，他都说3万元定金退不了，还让我们去法院告他。”
多次协商无果后，去年7月，曾先生将郭某起诉至西安市莲湖区法院，最终判决郭某退回3万元定金并赔付3万元违约金，同时承担3000元中介费损失。然而判决生效后，郭某始终未执行判决结果，曾先生申请强制执行后，也因郭某无可执行资产，至今未收到任何退款。
“在和我谈买房过程中
已经有3个人在起诉他了”
“根据法院提供的信息，我才知道在我和郭某谈买房的过程中，就已经有3个人在起诉他了，而且都申请了强制执行，但郭某始终没有说过这些情况。”曾先生说，他现在不但没买到房子，还损失了3万元定金和3000元的中介费，觉得很气愤。
5月4日，华商报记者看到，2021年9月4日的民事判决书显示，经莲湖法院核实，去年4月13日，曾先生与被告郭某、中介公司签订了《房屋买卖合同》一份，合同签订之日，曾先生向郭某支付定金30000元，以确立买卖关系，并约定同年6月15日之前过户。签合同当日，曾先生还向中介公司支付居间费3000元，并约定其余10000元过户当日结清。
去年4月27日，郭某告知中介公司及曾先生，其产权证书在其债权人处抵押，其无法向债权人支付欠款，故无法办理过户手续。最终法院判决，郭某于本判决生效后十日内退还曾先生购房款30000元并承担利息损失；支付曾先生违约金30000元；赔偿曾先生中介费损失3000元等。
随后，记者查询到，去年10月，郭某已被限制消费。
5月4日下午，记者拨打郭某的电话，说明身份后，对方称打错了，随后再拨打始终无人接听。
中介：我们也是受害方
现已退还中介费
5月4日上午11时，记者联系到中介公司工作人员，他表示，郭某在卖房的时候资质没有问题。“他当时来我们公司登记时，说这房子是贷款买的，自己有房产证，因为贷款没还完，所以房产证还在银行抵押着，等把房贷付清后就能办理过户，还给我们提供了房产证的照片，我们在西安市不动产登记中心也核实了情况。”
记者在中介公司提供的房产证照片中看到，该房屋位于西安市莲湖区西北一路，面积97.72平方米，权利人为郭某。中介公司工作人员提供的西安市不动产登记簿上也显示郭某还欠银行47万元房贷。
工作人员说，曾先生和郭某在签合同的时候一切都没问题，可合同刚签完没几天，郭某就说房产证已经抵押给了朋友，他现在还不起钱，所以房子卖不了了。“事情发生之后，我们和曾先生就一直联系郭某，但郭某就一句话‘你们去法院告我吧’，我们公司也是受害方。”
对于曾先生的遭遇，中介人员表示很抱歉，以后将加强对卖房人的条件审核，并将退还曾先生所交的3000元中介费。
5月4日下午，曾先生告知记者他已收到中介公司的退款，现在希望郭某能尽快退还3万元的定金并支付相应的赔偿。 华商报记者 田睿 实习生 王煜鑫
