时间：2022-11-28 16:37:58来源：法律常识
买房有风险，尤其是在二手房的买卖中，如果不了解卖家房屋的详细信息，在买卖房屋途中，遇到已购入的房屋存在被法院查封无法办理过户的情况，买家很容易蒙受不明不白的损失。那么，万一遇到这种情况，买家该如何为自己维权呢？今天我们就通过两个案例，来看看，假如在交易中遇到房产被查封的情况，买房人可以采取哪些方法，来进行合法救济。
【情形1】提起案外人执行异议之诉，排除债权人的查封和执行。
全款买二手房，已付全款，因出卖人另案涉诉导致房屋被法院查封，无法办理过户手续的情况，买受人可依法确认自己对房屋的所有权，向法院申请停止对案涉房屋的执行。
【案例1】
2017年7月，梁某与许某签订《房屋买卖合同》。合同约定，梁某购买许某名下某房产，价款19.7万元，付款方式为一次性付款，合同签订后梁某支付5万元定金，由许某代管。
梁某于签订合同当日依约支付了定金5万元，不久后又向许某转款14.7万元，购房款全部付清。之后，许某将房产证原件、房屋钥匙等交付给梁某，梁某对房屋进行装修入住并使用房屋至今，但梁某与许某尚未完成房屋过户。后因某租赁站与许某及其爱人赵某因钢管租赁产生纠纷，某租赁站于2020年提出财产保全申请，法院依法裁定对该房产进行了查封。
为此，梁某向法院提出案外人执行异议之诉，请求法院不得执行该房产，并确认房产归自己所有。
【法院审理】
法院经审理认为，本案中，梁某与许某之间签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应予以确认。
鉴于梁某在法院执行前已经签订合法有效的买卖合同并合法占有该不动产，已经支付全部价款，且并非基于自身原因未办理过户登记，其在房屋买卖过程中系善意且无过失，虽然未办理房屋过户手续，但梁某对诉争标的享有物权期待权，该权利足以排除法院的强制执行。故梁某的诉请应予以支持，应依法确认诉争房产所有权由梁享有。
据此，法院依法作出如下判决：
确认案涉房产归买受人梁某所有；
停止对案涉房产的执行。
判决生效后，原被告均服判息诉。
【律师分析】
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条和第二十八条之规定，买受人需以案外人的身份提出执行异议，且其异议理由欲排除法院对涉案房屋的执行，需满足以下几个条件：
涉案房屋需登记在被执行人（出卖人）名下；
该执行系因出卖人和申请执行人之间的金钱债权而发生的执行；
在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，买受人梁某符合上述条件，即向法院提起了案外人执行异议之诉以排除涉案房屋的查封和执行。法院通过审核双方签订合法有效买卖合同、梁某合法占有案涉房屋、已支付全部房款、房屋仍登记在出卖人许某名下等相关事实后，认定梁某对诉争标的享有物权期待权，可排除法院对房屋的执行。
【情形2】买受人可诉请解除《房屋买卖合同》，要求出卖人退还购房款并承担违约责任。
如果查封发生在双方签订合同之后，购房合同是有效的，但是由于被查封房限制转让，因此合同无法继续履行。为避免损失扩大，买受人可以法律上的“履行不能”为由，依法要求解除《房屋买卖合同》，出卖人退还购房款并承担违约责任。
【案例2】
2015年5月2日，王阿姨与冯某，经XX公司居间介绍，签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等房屋交易合同，合同约定原告以人民币635万的价格购买冯某名下某套房产。
合同签订后，王阿姨依约向被冯某支付了购房定金100000元，冯某在收到王阿姨的购房定金后，迟迟不配合办理网签手续，也不按照合同约定办理提前偿还贷款的申请手续和解除抵押登记手续，后经XX公司核验房屋，被告这才告知涉案房屋早已被司法机关查封，此房除209万元银行贷款外，还有400万元的个人抵押贷款，其无法办理提前偿还贷款及解除抵押登记手续，而且其也无力偿还他人债务以解除涉案房屋的查封。
随后，王阿姨认为，冯某隐瞒涉案房屋存在其他债权债务纠纷和已被有关部门限制转让的行为，导致本合同无法继续履行，已经构成根本违约，将冯某告上法庭，要求冯某赔偿因合同解除造成的各项损失：居间代理费损失139700元、保障服务费损失19050元、律师费损失30000元、房屋差价损失3750000元（购房当时是39000元一平方米。现在44000元一平方米）
【法院审理】
法院经审理后认为：根据我国民事诉讼法的规定，原告王某与被告冯某、第三人XX公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，双方当事人应按合同约定履行。
现被告冯某未能按照合同约定，解除房屋抵押，且由于冯某个人债务原因导致该房屋存在被法院查封，致使本案房屋买卖合同不能履行，被告冯某对此应当承担违约责任，被告对查封情况是否知晓，不能成为其免责的充分理由。
故对原告要求解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及返还定金10万元的请求，本院应予支持。
原告主张的房屋差价损失，房屋差价期间应以双方签订合同之日至原告知道合同目的不能实现之日止为宜。
原告主张的居间代理费、保障服务费损失，因原告未提供相关证据证明，且有退还可能存在，故本院不予认定。
原告主张的律师费损失，因缺乏法律依据，本院不予支持。
因原告主张的违约金标准与原告的实际损失相较，明显偏高，且被告对违约金的标准亦提出异议，故本院根据原告因合同解除发生的实际损失情况对违约金标准予以酌减。
因违约金系对原告损失的补偿，违约金已经包含了原告利息损失的补偿，故对原告要求被告赔偿利息损失的请求，本院不再支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告王某与被告冯某签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、解除原王某、被告冯某、第三人北京XX房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；
三、被告冯某于本判决书生效之日起十日内向原告王某返还定金十万元；
四、被告冯某于本判决书生效之日起十日内向原告王某支付违约金二十万元；
五、驳回原告王某的其他诉讼请求。
【律师分析】
通过本案的审理，我们看到，因房屋被查封，即因卖房人的原因导致房屋买卖合同不能履行，合同目的不能实现，卖房人构成违约。买房人可以依照合同的约定，主张解除合同并要求卖房人支付违约金【包括逾期过户的逾期违约金（一般是日万分之五）和解除合同的违约金（一般是已付款或房屋总价的20%）】。
当然本案中，属于买房人同意解除房屋交易合同的情况，如果存在另外的情况，比如买受人要求继续履行合同并取得该房屋的所有权，那么这时就应及时跟法院、出卖人和债权人有效沟通协商，一方面，可以督促出卖人及时履行对债权人的债务，还清债务后，由债权人向法院申请解封；另一方面，由出卖人或买受人自己提供其他担保财产申请解除对房屋的查封。如解除查封担保是由买受人自行提供的，其可以向出卖人进行追偿。
总之，通过以上两个案例，我们了解了，在买卖二手房屋时，一旦遇到所购房屋被抵押的情况，可以采取的一些有效维权手段。不过，为避免麻烦，凡事应该防微杜渐，所以法火监理网在此还要分享3条有效规避购房风险的小妙招：
妙招1：当购房者没有获得不动产权证之前，一定要时刻关注自己的房产状态、开发商经营和涉诉情况，从而及时提前处理，提前预防。
妙招2：在支付完毕购房款之后尽快要求房屋所有人交付房产，实际占有房产。
妙招3：对于逾期未能交付、未能办理产权登记的违约方，应及时提起诉讼，以司法裁判的形式确定购房者对房屋的实体权利，并通过司法途径推进房屋的交付和办理产权登记。
希望以上分享，能够成功帮助大家规避购房风险，躲开“抵押房”的大坑！
