时间：2022-11-30 07:20:23来源：法律常识
图源：中房报图库
张晶/发自济南
“此前曾接触过法拍房资产包，内部房源一般会比市场价低40%左右。”提及法拍房，济南市民张莉表示看好其升值空间，所以会侧重价格、品质兼优的房源购买。
而靖女士对此持有不同观点。“今年4月份起计划换房，法拍房虽略有耳闻，但不在考虑范围之内，毕竟是法院强制执行的一些房子，虽然明面上的资产抵押情况可以查到，但隐性纠纷和潜在风险并不了解，所以入手可能性几乎为零。”
对于法拍房而言，张莉和靖冉的意见各有不同。虽说法拍房“捡笋”已成为不少买房人的共识，但就济南市场来说，记者通过与多位购房者、中介机构及中融资产公司了解发现，目前观望人数较多，而实际购买者相对较少。
根据“阿里司法拍卖”数据显示，截至目前，济南法拍房数量达13325套，包括住宅8383套，商业2342套等。其中，所吸引的围观人次从几百人到近万人不等，而报名参与者多数为零，仅有个别房源报名人数在10人以上。
从中介处得知，除个别优质房源外，多数因无人出价而流拍。据了解，目前济南市场上的法拍房价格多以市场价8折-85折出售，以阿里拍卖正在进行的槐荫区绿地香榭新里92.26平方米房源为例，其起拍价为88万元，折合单价每平方米不足万元；而济南贝壳二手房显示，该房产所在小区11月份最新成交纪录为一套103.7平方米房源以138万元成交，单价13308元/平方米。也就是说，除去税费这套房产相当于近8折成交。
那么，法拍房为何能“笋”到如此地步？它跟普通商品房、二手房有什么区别，究竟是“捡漏”还是“踩坑”？
近两个月法拍房数量激增
在当前金融业去杠杆的大环境下，法院、银行和处理不良资产的企业都在加快对不良资产的处理速度，近年来，全国法拍房数量呈现出逐渐增加的趋势。在阿里司法拍卖平台上，仅山东省参与拍卖的住宅用房数量超9万套。
“从济南来看，近一个多月法拍房数量增加明显，相比9、10月份每月出六七十套，11月份增至七八十套，月增长了近20套。”中融资产工作人员这样表示。
究其原因，该工作人员分析称，法拍房主要包括“抵押房”“断供房”等类型，在市场大环境下，一部分公司或个人在遇到经营危机或资金链紧张时，会拿房来抵押贷款进行周转，后期若因亏损还不上时，将会进入司法拍卖程序。而像按揭还贷，出现“断供”的占比相对较小。
她表示，随着法拍房被越来越多人熟知，法拍房交易的数量也是不断在增加。就济南来看，观望人数多，而实际购买者相对较少。
“目前法拍房成交以资产包形式为主，单套购买法拍房的数量较少，一般是资金充裕的个人或群体拿到资产包后，拆分为单套的二手房进行出售。”一位不愿意透露姓名的业内人士对中国房地产报山东记者表示。
“相对于商品房来说，其实它本身是存在一些风险和问题的，所以大家对其关注度并不高，并非主流，仅小众群体关注。”
同时表示，仅从价格来看，法拍房的确算得上是“低价捡漏”的代名词，但想要入场法拍房可不是那么简单的事情，需要耐心做好前期的准备调查工作，规避房屋不腾退、无法过户、隐性费用等坑点。
法拍房是“坑”还是“漏”?
近日，记者以购房者身份咨询了解到，法拍房包括以下两种类型，一种是不良资产的挂牌房源，也就是在阿里、京东拍卖的公示房源，包括标的物介绍及特别提示内容。另一种是通过银行渠道获得部分房源，通过关系拿出来可以操作，此类房源尚未公示，同时相关公司也会给予承诺进行后续的风险处理。
“通过中介也可以查看这部分法拍房源。”一位出售委托方这样表示。在其提供的房源名单中可以看到，受债权人委托，历下区山大路236号大舜天成的法拍房源现以市场价8折-85折出售。
通过与从事不良资产收购/处置的公司沟通，了解到后续交接是多数法拍房意向客户所担心的问题，他们表示在债务清算、后期清房及过户事务等方面后续将会给予协助处理，收取总房款6%费用，但整体算下来仍可比现在房价便宜15%以上。
对于其价格优势，正在购房的王科还是表示了拒绝，“我可能会观望，但是不会实际购买。毕竟不了解法拍房里面是什么情况，万一出点事，钱也不是小数。再者，商品房交房碰到问题可以找开发商进行修修补补，法拍房成交后有问题只能是‘哑巴吃黄连’了。”
事实上，王科所担心的隐性费用、潜在纠纷及入住交接等问题，并非空穴来风。根据此前媒体报道，遇到无法入住、存在未交清的水电费等问题的案例也不在少数。价格便宜是购买法拍房的一个主要理由，但其低廉房价后面的“陷阱”却不少。
“可以‘捡漏’法拍房，但是绝不能盲目，毕竟有一些债务纠纷，一定要读懂公告的各个条款，进行实地勘察。”从业二手房及法拍房出售的工作人员这样告诉记者。
同时建议，尽量选择手续齐全的房源，除性价比非常高外，优惠金额较少时不建议购买，比如，比同区域总价便宜30万元以上。
对于目前法拍房市场现状，一位从业十年以上的房地产观察人士表示，一方面要借助优质法拍机构来破解法拍房市场信息不对称等难题；二是竞拍之前也需要做详尽调查，弄明白房子的债权债务及抵押等情况；再者应加强与金融机构的合作，减少“一次性付款”等要求，在一定程度上可以引导部分持观望态度的意向竞买人入场。
律师：规避“雷区”，关注当地限购政策
12月19日，最高人民法院发布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，其中提到人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。
该规定自2022年1月1日起施行，也就是说，从明年开始，参加法拍房的拍卖时，必须要具备当地的购房资格，“法拍房全面限购”将落地，在一定程度上提高了法拍房的入场门槛。
对此，业内人士表示，在此次最高院的这个规定出台之前，大部分城市并未将法拍房纳入限购。限购政策是政府部门为了公共利益、遏制投机炒房需求等所采取的一种调控方式。法拍房作为交易房屋，也是楼市的组成部分，亦应当遵循地方相关政策。
而对于购买法拍房其环节上所存在的未交清的水电物业费，或房屋不腾退等隐形风险，北京金诉律师事务所主任王玉臣建议，在购买法拍房源时注意以下6个方面可有效规避“雷区”，主要包括房产是否占有使用问题、房屋质量或结构问题、多重查封抵押问题、产权办理问题、水电税费隐形成本问题及户口是否迁出等。
同时提醒购房者，购买法拍房源时，对挂牌的房产信息一定要认真仔细查看，尤其是“特别提醒”的内容，不要只关注位置和房价。此外，要和负责拍卖的法官和人员要充分沟通，包括但不限于产权情况、抵押、查封、水电费缴纳等情况，必要的时候还要去产权登记部门核实一下。
“与此同时，一定要到现场查看房子现状、物业情况是否有人居住等，到当地派出所核实是否有户口挂在上面，并关注当地的限购政策，注意自己是否具有购房资格。”
（应采访者要求，文中张莉、靖冉、王科为化名）