时间：2022-11-30 18:13:44来源：法律常识
业主和托管公司签的协议
自从2017年3月实施楼市新政以来，青岛的住宅限购限贷政策调控作用显著 。在这一背景下 ，越来越多的置业者将目光投向公寓 、商铺等商业地产 。商业地产的销售方式花样多，让人眼花缭乱，开发商往往会将托管作为推销的“重头戏 ”，按月返租，年底分红 ，有的签约托管购房还有额外的折扣，这些“利好”对不少置业者有着十足的诱惑力，甚至不少人都说就是冲着托管收租去的。这种托管收租，用业内的专业术语叫做“售后包租”。所谓售后包租，即置业者只要出钱买一套公寓或商铺 ，交付后委托开发商经营公司做托管经营，每年能获得合同约定的收益。乍一看这是一本万利的好机会，不用自己操心找租客，而且收益还不低，但不少置业者却有共同的疑问：是否真的像开发商或者托管公司说的那样受益？
A 半年只拿到2个月房租，托管公司跑了
最近，凯丰国际金融广场30多户业主就因为托管的事惹来了不小麻烦，30多户业主在交房后，同凯丰国际金融广场开发商推荐的一家名为“寓米”的托管公司签了托管协议。据业主们介绍，凯丰国际金融广场开发商青岛坤升凯丰国际商业管理有限公司和广州私享家酒店管理有限公司有合作，而寓米属于该公司旗下的一家专门针对托管服务的公司。签订协议后，业主们按照要求交了7000多元的布草费，但大半年过去了，只拿到2个月的房租，这家名为寓米的公司就不见了踪影，这让业主们不知道如何是好。面对业主的质询，开发商给出的答复是“在托管这件事情上只起到推荐的作用”，对于寓米给业主造成的损失开发商方面也无法给与补偿。
究竟是怎么回事？记者向几位业主了解了情况。市民刘先生是在2016年全款购置了位于高新区智力岛路附近凯丰国际金融广场2号楼5层的一处公寓，除了考虑到房子的地角，最吸引刘先生的算是开发大力宣传的托管服务了。“当时开发商推荐说是和一家托管公司有合作，交房以后就不用管了，直接签协议交给托管公司，每个月收取1200元的租金，年底还有分红。”刘先生说，这样的条件他很心动，没有多想便买下了公寓。
2017年7月份，刘先生如期等来了新房交付的日子，在收房以后刘先生就同寓米公司签订了托管协议。“寓米说要统一管理 ，配置相同的窗帘、灯具、床单等等，所以也没多想。”刘先生说，因为开业前期需要积攒人气，所以前两个月作为蓄客期，寓米没有给业主返租金，租金是从第三个月才开始给到业主的，但是令刘先生没有想到的是，在收到了2个月总共2400元租金以后，刘先生就再也没有收到过寓米打来的租金。
记者了解到，和刘先生相同遭遇并不只有他一户，凯丰国际金融广场2号楼业主张女士也碰到了这样的情况。“我也是将房子托管给了寓米，签了2年的托管协议，这个托管公司是买房时的时候开发商极力推荐的，没有想到会出现这样的情况。”张女士说。
据张女士介绍，目前凯丰国际金融广场总共有30多家业主和她一样都被寓米给忽悠了，张女士称当初抱着对开发商的信任才选择了寓米，现在不光租金没拿到多少，7000多元布草费也打了水漂，就连房屋的电子钥匙也找不到人要。
在未收到租金后，业主们曾试图联系过寓米公司，但是负责人的电话已经变成无法接通的状态，而且因为签托管合同时是在售楼处，业主们也不知道托管公司的办公地址，只好找到当初“牵线”的凯丰国际金融广场开发商——青岛坤升凯丰国际商业管理有限公司，但是对方则撇清了责任关系。“开发商说它们只是在中间介绍，对于业主的损失没法负责。出了事就推脱，这也太不付责任了。”对开发商的说辞和态度 ，业主们表示不满。
记者采访到了青岛坤升凯丰国际商业管理有限公司一名姓孙的经理，孙经理表示，他们确实和广州私享家酒店管理有限公司有合作，但不是和寓米直接签的协议，寓米只是开发商在销售的时候介绍给客户的，也没有强制业主必须同寓米签约，出了这样的事也在他们的意料之外。“业主的钥匙被寓米的人带走了，我们现在也联系不上寓米公司的人，最近会先给业主们换上新锁 ，以免耽误业主正常使用，至于是想继续找别的托管公司托管还是要自己往外租，就看业主自己的选择了。”孙经理说。
业主刘先生告诉记者，他们想再找别的托管公司托管，可是由于房屋消防方面存在问题，所以新的托管公司进驻有了障碍。张女士则称不会将房子交给托管公司了，打算自己留作办公室使用。
B 说好的年收益4万8，到手才2000多
买了公寓找托管，一旦出现问题，往往就是高收益的承诺无法兑现，至于原因，除了托管公司玩失踪之外，还有的干脆在合同上作假。
位于西海岸新区的万达东方影都，推出了大量的公寓产品，其在销售过程中将“引进第三方酒店管理模式”作为卖点。记者在多家房产网站上看到，万达东方影都公寓页上的文字称“为保障业主稳定收益，东方影都陆续与欧圣兰廷集团、香港万朝洲际酒店集团、拜登（中国）投资集团、一呆集团等8大国际酒店管理公司签约，通过引进第三方酒店管理模式，借用专业酒店式管理公司进行精心运营，解决闲置投资资产的空置问题，树立投资者的投资信心。实力经营，实现稳定收益，做贴心的托管专家 。”虽然号称引进贴心的国际酒店管理公司，但是在与业主的合作中 ，并未让业主感到贴心，反而有些寒心。
业主何先生说：“我们的合作方拜登酒店当时承诺8% 的收益，就是说60万的房子一年收益就是4万8，而现在的收益是一年2000多块，基本上是没什么收益的，我还要还房子的按揭贷款。”
收益不佳，是没人租住？还是另有原因？业主何先生到自家公寓看了看，发现了一件令人气愤的事情。何先生说：“晚上我去我的房间 ，有人住，我就问他多少钱一天，他告诉我90块钱一天，然后我去前台，他们登记是40块钱一天，给我们的平台系统显示30块钱一天。”如果按照合同收益平分的原则，何先生原本一天可以收益45元，由于公寓托管方的这个阴阳价格，何先生一天的收益只有15块钱，再减去一些水电税等费用，不少类似何先生的业主的收益大大缩水，甚至没了收益。而在出租房屋时，公寓托管方也没有履行承诺，竟然把一间50多平米的公寓租给十几人。
不少业主们还反映，托管方声称没有收益的月份，房间却产生了大量电费和水费。业主怀疑托管方存在谎报开销的情况。业主们说：“找到拜登方面，说给我们解决，也没说怎么解决，我们对拜登已经完全不信任了。”
这种情况在全国其他城市也时有发生。2013年3月11日，来自南京、杭州 、义乌、温州等全国各地的上百名业主“围攻”中泰国际广场，索要被欠数月的租金。
这批业主2007年在南京奥体附近的中泰国际广场购买了商铺，开发商江苏圆泰置业有限公司和管理方江苏中豪威尔商业管理有限公司当时承诺“10年包租、年回报率8%”。然而从2012年8月开始，因承租方红星美凯龙撤出，导致中豪威尔连续多月无力支付业主租金。业主们多次上门催要未果，只好集体找管理方要说法，但维权结果并不能让他们满意。
2014年1月，福建龙岩一些购房者受到开发商“售后返租”广告的吸引买下铁山镇温泉湾小区的单身公寓。开发商承诺，工程完工交房后，将每月付给他们800～1200元不等的租金，为期10年。结果返租开始两个季度后，业主发现开发商开始经常出现拖延打款的现象。到2013年底，开发商干脆停止了打款。
业内人士：高额的回报加在房价里
商业地产为何偏偏跟托管包租“结缘”？相较于住宅，商业地产项目的市场需求相对小一些，如公寓式酒店、酒店式公寓 、写字楼、产权式商铺等，但是随着楼市限购 ，商业地产凭借不限购不限贷的特点，市场热度提升，成了不少开发商的发力点。它们为了争得客源 、回笼资金，往往以提供固定年回报、原价或增值回购 、承诺无风险投资等方式拉拢客户，售后包租依然是商业地产销售阶段的一种常见的促销手段。
记者注意到，售后包租的项目多是号称低风险、高收益，但在业内看来售后包租的风险并不低，收益也并不高。科威国际不动产青岛区域总经理孙杰对此表示，过去几年此类失败的案例不少，更有业内人士视售后包租为“定时炸弹”。“好卖的物业不需要返租，不好卖才返租。”孙杰说。
托管包租是否能达到预期的收益？孙杰表示未必，因为这种包租行为与开发商的资金压力大不无关系。一般来说，在行业快速发展之时，资金是制约商业地产开发的重要因素，开发商的自有资金不足，为了尽快套现，缓解资金压力，分割出售便成为他们的必然选择。但是，要想在商业氛围不太完善的区域完成销售，难度极大，因此，售后包租便容易打动一部分购房者。这些销售行为的实质，是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。
“里面还有一个问题，给投资人许诺的高回报，其实已经加在房价里了。举个例子，这个公寓对外卖70万，它说3年返还你15万，其实这个房子本来就值50万。从周边城市及近几年青岛类似售后包租情况来看，投资回报率远远达不到预期，几乎没看到坚持多年的成功案例，此类投资的风险真的挺大。”孙杰告诉记者。
记者调查：不少项目仍在推介托管包租
记者调查发现，当下青岛不乏售后包租项目的推出，在推介时都或多或少描绘这样一幅场景：售后包租，购房者拥有产权且不需要亲自经营，还能坐等收钱，可谓省心省力，而且收益率特别高。同样位于西海岸新区黄河路上的华尔兹广场有商铺，也有公寓 。商铺总价117万起，号称“可托管最高返租10%”，即与开发商签订10年返租协议，前三年8%，中间四年9% ，最后三年10%，其中第一年租金在房款中扣除，剩余九年按照扣除第一年租金后的房款计算。而位于市北区的启迪协信青岛科技城项目，签约途家 、拜登集团，宣称购买创客公寓的业主，“可以享受到定制级专属托管和运营服务，后期打理更为省心、省力。”
“零风险投资”、“银行担保年收益8%”、“年均租金8%”诸如此类的宣传字眼，让很多投资者颇为心动。实际上，房地产项目返本销售、售后包租是违法行为。“返本销售及售后包租对消费者许以潜在的利益，以吸引购房者。这实为一些实力欠佳的开发商通过‘借鸡生蛋’的方法炒作房地产，容易造成半拉子工程、非法集资等恶性事件。因此，法律明确予以禁止。”山东有容律师事务所律师李冰跟记者解释说。
据了解，原国家建设部2001年出台的《商品房销售管理办法》第四十五条第二款的规定，本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
也就是说，售后包租是指房地产商在销售商品房时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产商以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。《商品房销售管理办法》第十一条明确规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
此外，2011年最高法院公布的司法解释规定：不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购 、销售房产份额等方式非法吸收资金的行为，将按刑法规定处罚，最高可判有期徒刑十年。
早在2011年，青岛市国土资源和房屋管理局发布了“限购期买房‘十条提示’”，第七条即为“房地产项目返本销售、售后包租是违法行为，切勿轻信购买”。近日，青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局又发布了“购房特别提示”，专门针对辖区内的公寓销售乱象，再次给购房者予以提醒。
律师：开发商通过第三方签约规避法规
面对法规的明令禁止，开发商不甘放弃这一“诱人”的促销手段，于是耍起了新的套路。
“找一家第三方公司与业主签‘包租’合同，规避法律风险，而且减少了很多麻烦，可以跳过交房环节、装修、面积等争议 ，这些细节如果有问题，那也要过好几年业主才能发现。对开发商来讲，房价是自己定的，前三年支付给业主的基于房价的固定收益可以当成低息贷款，因为实际贷款利息远高于给业主的固定收益，开发商降低融资成本，又可以迅速回笼资金，从中获利。”李冰跟记者道出其中原因。
但是无论是自营托管还是第三方托管，对于置业者而言，风险差别不大。“置业者买商业地产，主要还是为了投资，获得收益，但是一旦陷入售后包租纠纷中，维权难度很大，如包租期结束，业主收房发现有问题，离交房时间过了好几年，再维权难度极大。同时，售后包租投资风险也大。”李冰给记者分析了几种风险：一种情况是项目建成后如经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付；一种情况是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿；一种情况是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂；还有一种情况是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。
李冰提醒广大投资人，对“售后包租”等投资方式要有清醒的认识，了解其中暗含的法律风险，一旦发现开发商有蓄意诈骗、携款逃匿等迹象，特别是一些实力一般的小型开发商，要及时向房地产主管部门和公安机关报案反映。如果开发商或者第三方不能按合同要求兑现回购或支付回报承诺时，应该保留有关合同等证据，并及时采取措施，通过协商、仲裁或诉讼等方式解决。
此外，孙杰也给置业者提出建议，市民要想投资“售后包租”的项目，最好要强化投资风险意识理性投资，不要轻信高收益的片面宣传而盲目跟风，要甄别相关的宣传信息，对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险等要有客观、理性的判断。
文/图 本报记者
