时间：2022-11-30 20:27:04来源：法律常识
编者按：“不花一分钱，名下有房产”，这是不少人梦寐以求的事。去年，一些人就遇到这样的事——出让自己的购房资格，为南宁一家公司代持房产。然而，今年以来部分房产陆续出现贷款断供，代持人陷入进退两难的境地。看起来毫无风险的房产代持，为何会让代持人背上数百万元的债务？5月12日，南国早报推出“关注房产代持”系列报道，敬请关注。
为获得5000元至2万元不等的佣金，且拿到一份“漂亮”的个人征信报告，广西数十人出名（出让购房指标）给广西×居置业公司代持房产。不料，今年1月起，对方资金链断裂，部分房产陆续出现贷款断供，导致代持人陷入两难境地：不主动还贷，个人征信受损，还将被银行起诉；若自己接手按期还贷，因部分代持房产做了“高评高贷”，则意味着要当冤大头，多花数十万元购买这种溢价过高的房产。此外，还有部分房产被二次抵押贷款，若这家公司“放弃”房产，相关债务也需代持人背负。
替人代持房产 获得一笔佣金
方文（化名）告诉南国早报记者，去年5月，在一名朋友的推荐下，他到位于南宁市杭州路的广西×居置业公司上班。公司得知他在南宁名下无房，便安排他做房产代持人。
“他们对我说，我不用掏一分钱，只要配合将房子转到我名下，就能得到一笔佣金。”方文说，公司人员称，买房时由公司支付首付款及相关税费，然后由他出面去银行办理房贷，并将房产登记在他名下。事成之后，每套房他有数千元至数万元不等的报酬。至于如何获得购房资格，以及如何通过银行面签获得贷款等问题，对方称公司会一一办妥，不用他担心。随后，他按照公司的要求，用个人身份证办理了银行卡、电话卡等购房所需之物。
一个多月后，方文接到公司通知，让他去代持一套位于南宁市北湖北路柏涛湾小区的房产，还让他签订了一份《房产代持协议》。去年8月，他以个人名义办理了银行按揭贷款，并将这套房产登记到自己名下。
一份房产代持协议约定了代持方式和佣金。 受访者提供
方文说，双方签订的这份协议约定，这套房产虽然登记在他名下，但所有权、使用权、收益权、抵押权、处分权等均属于公司，他仅是名义上的房产所有人。房产顺利过户到他名下后，公司通过银行转账2.3万元佣金给他，但房产证和还贷所用银行卡之后被公司拿走，“连代持协议也被收了回去”。
公司断供之后 银行催促还贷
去年8月底，方文从公司离职，对于自己名下代持的房产，公司都能按时存缴月供。不过，危机还是悄悄来临。
今年2月，方文接到按揭银行客服经理的电话，对方提醒他未按时缴存1月的房贷。他查询发现，房贷已逾期一个月未还。更糟糕的是，几天后，2月的房贷也到了还款日，公司仍未按时还贷。他心里一紧，赶紧联系公司的客服人员。
“对方跟我说公司资金周转困难，会尽快拿出解决方案。”方文说，客服人员称公司负责人已经在设法筹钱，安慰他不要着急。然而，到了3月的还贷日，公司还是没有还房贷。客服人员被他多次催促后，直接将他的微信拉黑。
一名律师告诉方文，在贷款合同有效期内，连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息，银行在催讨无果的情况下可诉至法院。届时，他作为产权所有人，将承担相应后果。
方文说，在多次协商未果的情况下，他决定查一下代持房产的“底细”，结果有了惊人发现。南宁市不动产登记中心系统查询结果显示，该套房面积为208平方米，备案交易价为105万元，而交易时的评估价为185万元，溢价高达80万元。更让他糟心的是，这套房产登记到他名下半个月后，就被公司负责人二次抵押给一家小额贷款公司，用于借款。
“如果自己买下来，房子溢价那么高，我不想当冤大头；就算有人接手，也要先解押，没人愿意垫付这笔钱。”方文掰着手指算了一笔账，这套房剩余的银行贷款约为140万元，每月要还贷款8300多元。他和妻子的收入不稳定，两人根本无力在南宁供房。即使能转让给他人，也要先还清小额贷款公司的贷款，解押后才能交易，而他和×居置业公司都没有用于解押的资金。
房产无法过户 买家诉至法院
去年3月，在朋友的介绍下，梁先生也在×居置业公司找到一份房产代持的兼职。10多天后，公司通知他去代持一套位于南宁市西乡塘区龙腾路某小区102平方米的房产，总价102万余元。公司支付首付款21万元后，他还需向银行贷款82万元，期限30年，月供5080元。在配合公司将该套房产过户到自己名下后，他收到了1万元佣金。
梁先生代持房产后，收到1万元佣金。手机截图
去年9月底，梁先生收到公司客服人员通知称，这套房产已找到意向买家，要求他配合公司将房产过户给对方。当天，在一家房地产中介公司的门店，他见到了买家，买卖双方及居间方（中介公司）三方签订了《房屋买卖合同》，买家先后支付了20万元购房款。
今年1月23日，梁先生接到银行工作人员催交房贷的通知，让他十分诧异，“房子都卖出去了，怎么还要我还贷？”他赶紧联系公司客服人员询问，得知他名下的房产尚未完成交易。对方回复称公司资金紧张，并提供了3个解决方案让他选择：一是由他先行垫资还房贷3个月，公司给予一定补偿；二是不做任何处理，对于逾期产生的后果由公司负责；三是直接由他接手房产。对于以上方案，他都无法接受。
梁先生说，多次与客服人员交涉后，公司逾期还了今年1月的房贷，但从2月起就没再还过房贷。4月，他收到西乡塘区人民法院传票后才知道，公司收了买家20万元房款，并没有办理相关过户手续，也无力退还房款，“房钱两空”的买家将他及中介公司告上法庭。
代持人陷两难 负债数百万元
去年4月，为了“征信好看”，黄女士替×居置业公司代持一套位于南宁市望州南路香樟林小区的房产。公司交纳首付款后，她以自己的名义向银行贷款124万元，每月还贷约7500元。根据双方的协议，代持房产期间，她每个月可获佣金1000元。
黄女士说，去年10月，一名买家以143万元接手这套房产，公司让她配合办理过户手续。双方签订《房产买卖合同》后，对方当天支付了5万元现金，此后又分3次支付了25万元首付款。
“公司让我签了两份借款合同，总共有170万元。”黄女士说，在房产交易期间，公司工作人员表示，要先还清银行房贷，解押后才能交易，但公司没有资金，需要拿这套房产作为抵押物向小额贷款机构贷款。为配合公司完成交易，她在两份没有填写金额的借款合同上签了字。
黄女士说，她以为房产已完成了交易。不料，直到今年1月，她才发现，房产仍在她名下。公司除了没再向她支付佣金，房贷也一直未还，至今已逾期3个月。她多次与公司负责人协商，对方均表示没有资金继续供房，让她先行垫资还贷。黄女士说：“我没有固定收入，根本负担不起这么高的房贷”。
4月，黄女士通过银行的交易明细清单发现，两家小额贷款公司分别向她的银行卡转入80万元和90万元，正是公司此前拿房产抵押获得的贷款。此外，买家支付的30万元购房款，也分多次转入她的银行账户。
“我的银行卡一直由公司掌管，这些钱款最终都被转入公司负责人的个人账户。”黄女士说，如果公司“放弃”这套房产，意味着她除了要背负120万元的房贷，小额贷款公司和此前的买家都要找她“算账”，她总共可能要背负300万元的债务。
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