安置房找律师注意什么，法拍房捡漏难

虽然法拍房具有价格低、税种少、可贷款、可自由购等优点，逐渐成为刚需族和“无票”上车困难户的首选。但往往参与到法拍房拍卖过程中才能发现，这背后竟然存在如此棘手的风险和问题，稍有不慎，“捡漏”就成了“踩雷”。花了大价钱竞拍下来的房子，轻则要经历各种谈判、扯皮才能入住，糟心受罪；严重者甚至根本不能入住，成功竞拍者成了纯纯的冤大头。因此，聘请专业律师协助参与法拍房竞拍，为您“排雷填坑”，就显得至关重要了。

2019年，安徽的程女士联系我们团队（张仁藏不良资产处置团队），咨询有关法拍房的一些问题，几番交谈之后，我们了解程女士的实际情况和基本诉求：作为北京某知名连锁徽菜餐饮企业的创始人，程女士已经在北京打拼已经二十余年，白手起家的她感觉亏欠家人太多，想在北京购置一套房子，把父母从歙县老家接来一起生活。

其实程女士之前了解过法拍房，但被其手续繁琐、可能存在风险吓退了脚步，因此非常的顾虑，但是其低廉的价格又很具有吸引力。经过与我们团队的主办律师多次沟通，程女士认识到，经过前期认真详尽的调查和筹备，通过司法拍卖购买自己心仪的房产基本是没有风险的。因此，程女士接受了我们团队为她量身定制的一站式服务方案。

经过精心挑选，我们发现位于朝阳区农展馆附近的一套三百多平米的复式公寓非常符合程女士的需求：上下两层，宽敞明亮，交通便利，小区附近就是朝阳公园，非常适合父母锻炼散心。

得到程女士认可后，我们开始紧锣密鼓地筹备工作。首先，团队律师进行了房屋实地看样，排查房屋在权利上的瑕疵，经过综合风险评估和税费测算，出具了详尽的房屋尽调报告。紧接着，程女士在我们的全程陪伴下完成竞拍，以5400万的价格拿下该处房产，低于市场价2300万元。由于前期精心的调查和风险评估，房屋的腾退工作非常顺利，办理好产权过户手续后，程女士一家顺利入住，全程仅历时4个月。

实际上，有相当数量的竞拍者凭着一时冲动，未经详细的调查研究和筹备，盲目地参与竞拍，结果要么因为没有发现房屋存在的物理或者权利瑕疵，导致高估房屋的价格，根本没有实现“捡漏”的目标；要么虽然拍得了房屋，但是却陷入到与房屋实际占有人无穷无尽的扯皮和官司之中。总之，没有经过充足的调查和筹备，法拍房之旅最终很可能是一地鸡毛，用两个字概括就是“心累”！

选择法拍房的买家有这么多，为什么会出现有赔有赚的情况呢，我们认为，风险是其中最关键的因素，如果能够及时识别风险，进行妥善应对，就能在关键时刻把握住市场良机。大浪淘沙，有人得意也有人失意，根本在于能否察觉风险，并妥善应对。

那么法拍房有哪些风险，在购买时需要注意什么？如何能够成功规避法拍房交易中的风险，成功“捡漏”呢？ 本团队（张仁藏不良资产处置律师团队）基于对近几年来上百个服务案例的回顾，盘点了法拍房背后隐藏的五大风险：

一、房屋瑕疵风险——选房须有火眼金睛

法院在竞拍公告中一般只会对房屋瑕疵进行简单描述，不会进行详细说明，法院并不对法拍房的所有瑕疵负有任何责任，房屋瑕疵责任由竞拍人自行承担。因此无论法院是否在竞拍公告中对瑕疵进行说明，只要竞拍人决定参与竞拍，都将视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。

这就要求竞拍人要对所购房屋进行充分尽调，2020年北京市海淀区的一套“凶宅”就因为竞拍人没有做好背景调查后期反悔，导致两次进出法拍房市场。这套“凶宅”的竞拍人前期并未委托专业人士进行充分尽调而是自行拍下房屋，最终在得知“凶宅”属性后，竞拍人宁可损失五十万元的保证金也要悔拍。因此，购买法拍房前一定要注意查看房屋瑕疵风险，若无法充分了解房屋背景、房主身份等信息，可能造成悔拍，或者即使是成功交付房屋了自己也住着不安心。

二、税费和隐形成本风险——未经调查吃大亏

税费在法拍房交易中也非常重要，一般法拍房公告中会明确告知，税费由买受人负担且税费明细仅供参考，需要买受人前往相关单位自行调查清楚。买受人可能会因为没有仔细看法院公告，或者看了公告也不知道税费是由自己承担等等原因，将税费计算错误，使得买受人为此支付过高交易税费，导致出现意料之外的大额税费成本，从而影响最终法拍房的成交。

法拍房交易中，税费过高的主要情形主要有以下几种：一是房屋所在土地性质系划拨用地，对于安置房、经济适用房、房改房等政策性房屋，不少土地性质为划拨用地，此种情况下即使能够交易过户，一般也要根据实际情况向相关主管部门补交土地出让金后方能进行。二是原业主通过赠与或继承等方式无偿、低价取得，此种情况下，过高的个人所得税、土地增值税等税费也会成为不能承受之重。三是需要两次过户的情况，如果原业主由于仅仅是办理了预告登记（主要存在于原业主购买期房的情况）等原因，而没有办理正式的房屋所有权证书或者不动产登记证书，则涉及到先将房屋过户登记到原业主名下、再将“法拍房”过户登记到买受人名下的两次过户问题，此种情况下，相当于交了两次税费。

另外，虽然法拍房总价确实可能低于市值，但其实在法拍房交易还可能存在高昂的隐性费用，例如水电费用、物业费用等，因此最终支付费用为成交价＋税费＋其他费用。买受人要承担原业主房屋欠费，包括但不限于水、电、燃气、物业管理费等，买受人要自行去有关部门办理水、电、煤气等户名变更或安装手续，并承担相关费用。买房还要帮还债，无形中增加了许多购房成本。对于上述费用，都需要进行详尽的调研，买受人竞拍前一定要有充分准备。未经尽调就参拍的做法在法拍房交易行业里是大忌。

三、房屋过户风险——法拍房更需精挑细选

房屋“过户”，指的是将原业主名下的房屋变更登记至买受人的名下。法拍房一般通过执行法院向房屋主管部门送达执行裁定书、协助执行通知书等法律文书的形式，直接将被执行人名下的房屋“过户”到买受人名下，一般而言不存在“过户”的障碍，但是也有个别例外情形。例如：“小产权房”、单位集资房屋、经济适用房、安置房等政策性房屋等等，这些类型的标的在房地产交易中心办理过户时都会遇到不小的困难。

我们团队总结了以下几种真实发生的例子：市政配套用房、历史保护建筑、不完整产权、连体房屋、房改房等，这些类型的标的在房地产交易中心办理过户时都会遇到不小的波折。虽然最后都有了不算差的结果，但是购房体验绝对谈不上美好。

四、入住风险——买卖不能破租赁

成功拍得房子后，可能有多种情况造成无法入住。按照我国“买卖不破租赁”的法律规定，如果买受人在购买房屋之前没有发现房屋存在租约，可能会因承租人提出异议程序而致使买受人无法入住，无法实现房屋的成功交付。

对此，我们团队总结出以下几种房屋因存在租赁导致无法入住的情形：

1、无效租赁，但被执行人及案外人极度不配合

2、长期租赁，

3、真实租赁

4、原本无租约，却突然冒出租约

虽然导致房屋不能入住的原因多种多样，但归根结底都可以通过前期尽职调查予以排查和评估，做到趋利避险，实现入住为安。

五、理性参拍——切勿“骑虎难下”

非理性参拍的表现形式主要有两种：一种是盲目参拍，竞拍成功后方才发现房子存在着种种瑕疵，和原本的设想相去甚远，不得已只能悔拍。结果折腾了一番，不仅身心俱疲，还被没收全部保证金，真是赔了夫人又折兵；另一种是盲目出价，赌气竞拍，据我们了解，有的竞拍人求房心切，明知标的房产的实际价值，却还在一轮一轮的竞拍中盲目出价，赌气出价，最终以明显高于市场价值的价格竞拍成功。是支付高昂的价格？还是悔拍并被没收一笔不菲的保证金？真可谓是骑虎难下的尴尬境地。

上述两种情况，概括来说，都是没有经过认真细致的前期调查和竞拍准备，本团队建议，在决定报名参拍前，一定要聘请律师进行专业的事前调查，准确把握房屋的真实情况，在拍卖中做到有的放矢，另外还要进行竞拍方案筹划，设置好自己的心里预期价位，做到不赌气，不上头。

此外，涉足法拍房其他不容忽视的风险：

原房主身份风险——主要是指原房主涉事之前从事或经历过的影响房屋使用的特殊事件，主要有两类：黄赌毒、民间涉黑高利贷；

房源匹配度风险——所谓的“优质房源”可能也存在许多不尽人意的地方，如果竞买方仅仅根据法院的竞拍公告决定是否购买房屋，则有很大可能要承担房源与自身需求不相匹配的风险；

付款风险——竞拍成功后，必须按法院的要求在规定时间内全款汇至法院账户，否则将会被没收全部保证金；

清场周期过长风险——拍卖公告对负责清场的描述非常简单，并没有做具体的说明。从购房者的角度来看，除了资金成本以外，时间成本也是很多置业者重点考量的因素之一，如果清场周期过长，而获利空间又比较小，对购房者来说也会造成一定的损失；

跨区域异地法院清场困难风险——房产属于不可移动的资产，有很多拍卖房源的裁定法院并非本地法院，跨市跨省的情况也不在少数，跨区域强制执行的难度更大；

户籍迁入风险——因为目前没有任何法律规定可以强制迁出户口，因此即使买受人已经取得不动产证明，成功过户房屋，但却可能无法拥有房产所在地的户籍，这会影响该套房屋对应学区的相应权利实现，因此对于以购买学区房或者以户口迁入为目的的买受人来说，法拍房在户籍迁入上也存在一定风险；

房屋产权风险——目前住宅产权的最长年限为70年，而很多司法拍卖的房屋的产权仅剩下50年或更短时间，产权年限直接影响房屋的价值。

言而总之，法拍房交易全流程看似简单清晰，但是在前期准备阶段、购买交易阶段以及最后的清场交付阶段都可能隐藏着重大的风险，成为成交入住的阻碍，其中也涉及很多专业性法律问题，需要委托专业机构、专业人士进行系统调研和筹划，以达到规避上述风险的目的。切忌竞拍人对法拍房流程过于自信，一旦出现问题，仅凭个人“经验”去处理，很有可能会错过最佳时机和增加处置成本，得不偿失。总的来说，如果有意图竞拍法拍房，最好在事前委托我们律师团队来保证全程的风险防控，我们团队可以根据客户的不同需求，为其量身订制服务方案，进行法拍房的全流程服务，全心全意为客户着想，提供既省心又安心的一站式法律服务。

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