时间：2022-12-03 05:14:47来源：法律常识
“房子买了六年还没住进去，之后又被二次售卖，和我情况一样的人还不在少数！”陈先生气愤说道。
近日，陈先生向南方日报、南方+记者反映，广州市佳乐房地产有限公司的部分物业购买者，在缴纳全部购房款和签订购房协议五年多后，仍无法办理网签手续，也无法收楼入住，一些已购的房子还被二次售卖。
记者走访调查发现，该起房产纠纷背后是购房者与开发商实际控制人之间的债务纠纷。对此，番禺区住建局表示，需先厘清债务纠纷，才可着手房产纠纷；专业律师则建议，以房抵债是债务的一种清偿方式，但需注意协议本身是否具有法律效力。
购房超五年无法入住后，房子又被二次售卖？
“2015年，我就签了认购书，支付了房屋全款，但当时楼盘没完全建成，开发商没发收楼通知书，网签手续也就没办理。”六年前，陈先生与广州佳乐房地产有限公司（以下简称“佳乐公司”）购买了远通半山国际中心的住房，该楼盘位于广州番禺区，现更名为龙璟山楼盘。
陈先生称：“楼宇认购书中明确约定了其所购房产的具体房号、面积、物业单价、物业总价等事宜，并约定了自认购书签订之日起，六个月内尽快交楼并办理网签手续并交楼。所以，我多次催促佳乐公司，盼着房子早日建好，能给我办理网签。”
但直到2016年，该公司仍未依约与购房者办理网签手续。陈先生遂前往楼盘要求先交付所认购的房屋，但遭到物业公司的拒绝，理由是其没有开发商开具的收楼通知书。
2017年2月，远通半山国际项目7栋、8栋取得预售证，至此，该处楼盘全部建成可售。等到陈先生再次前往楼盘确认房产可交付时间时，却发现屋内已有新业主入住。经询问得知，第二任购买者梁先生已向佳乐公司交付全款，并完成了网签手续。
“安静、空气好、性价比高。”梁先生罗列了2019年全款购房的理由。在他看来，相比于周边小区，龙璟山楼盘无论在地理位置还是价格上，都有一定优势。梁先生坦言，基于对楼盘环境的偏好和对其未来价值的预期，在开发商告知楼盘已被抵押给银行后，自己仍支付了全款。“开发商当时承诺，在365个工作日内为我办理房产证，但至今，我还没有拿到。”
事实上，远通半山国际中心项目涉嫌出现一房二售现象的房屋，数量超过10户，这背后的开发商到底遇到了什么事情，会做出如此出格的行为？
高额利息的借款未还，以房抵债换取认购书
记者调查后发现，陈先生的遭遇并非个案。在龙璟山楼盘的购买者中，房子被二次转售的不少，无法网签的更是大有人在，他们多数人有一个共同点：与佳乐公司的实际控制人庄某同乡，并于“认购”前的2014年先后借款给庄某。调查发现，无论是同一套房屋的第一任购房者，还是第二任购房者，全部都是以全款支付的方式认购。
①豪气购房背后：开发商与购房者存在债务关系
远通半山国际中心作为佳乐公司开发的第一个楼盘，何以吸引大量同乡购房者的共鸣，纷纷于此购置房产，并做出全款购房的豪气之举？
记者了解到，陈先生等至今未能网签的购房者，之所以与开发商签订认购协议，是为了解决此前的一桩借款纠纷。据陈先生介绍，早在2013年，佳乐公司实际控制人庄某以投资为由，向多名同乡借款，借款金额300-3000万不等，并承诺每人每月2%-2.7%利率的利息。
包括陈先生在内的多个业主表示，最初每个月还能收到承诺的利息，但约在2014年年底，利息支付开始延迟。至2015年上半年，利息彻底“断供”。借款的同乡遂要求庄某偿还本息，但庄某表示无资金偿还，但佳乐公司开发项目的房屋抵债，这一还款方式得到了同乡的认同。随后，按当时楼盘所售市场价格冲抵借款，借款人在庄某的陪同下，与佳乐公司的销售经办人陈某签订了认购书，并拿到了盖有佳乐公司财务公章的收款收据。
②资金紧张的楼盘：预售前即已抵押银行
不过，多位业主称，在签订认购书前，佳乐公司已将远通国际中心项目的楼盘以1万元/平的单价抵押给银行贷款。在佳乐公司开始销售时，楼盘仍处于抵押状态。从2013年5月到2017年2月，佳乐房地产陆续获得远通半山国际中心的预售证。
经过水电管道、消防等后续建设楼盘达到交付标准后，佳乐房公司开始“一手交钱一手网签”售楼模式，即要求购房者必须缴纳全款，公司拿到钱后还给银行，完成该套房产的注销，才能为购房者办理网签。至于陈先生等同乡，由于不能再付给佳乐公司欠银行的贷款，无法完成所认购住房的注销，因此也不能为这批由债权人转变的业主办理网签手续。
多位借款人发现冲抵借款的房屋被二次售卖后，向相关政府部门投诉，还有债主向番禺区南村镇派出所报案，要求庄某及佳乐公司归还房产。2020年5月份，番禺区住建局对该项目预售证进行暂时冻结的处理，但是陈先生等人的购房纠纷，至今尚仍未解决。
记者现场留意到，龙璟山楼盘共十栋楼。但据现场物业管理人员介绍，小区现入住约40多户。由于目前入住率低，行人极少，现场偶尔可见提着塑胶桶的装修工人从楼宇之间穿过。
先从债务纠纷入手，以房抵债的协议是否合法待考量
直至今日，包括陈先生在内的多位购房者，依然未能办理网签手续。对此，番禺区住建局工作人员表示，上述第一任业主需先解决与庄某的借款纠纷，才可厘清买房纠纷，建议前往公安局报警或至法院起诉，根据法院对其签订的《楼宇认购书》的判决结果，如认定《楼宇认购书》合法有效，才会涉及后面的网签手续办理工作。
广东法丞汇俊律师事务所创始合伙人胡桂芬律师向记者指出，如不涉及虚假诉讼转移财产，并不违反法律强制性规定，以房抵债是债务的一种清偿方式。同时，在以房抵债未能实际取得房屋前，当事人有权选择按原来的债权债务关系处理或是按房屋买卖的相关法律关系处理。
胡律师进而指出，如果当事人选择房屋买卖关系处理，应当考虑房屋买卖合同能否继续履行的风险，例如合同是否合法有效，房地产项目是否合法建设完毕，有无查封等法律障碍。在此案件中，债权人与债务人签订的以房抵债协议本身否具有法律效力，就还有待商榷。
一般来说，当与公司签署协议时，只有加盖公司的法定印章或者公司法人代表签字，才能代表公司行为发生法律效力。但根据陈先生等业主协议来看，上面加盖的不是备案的法定公司印章，也不是公司法人代表的签字，如果佳乐公司不承认协议的真实性，业主在进行诉讼时，要求获得房产的诉求也会有很大困难。
【出品】 美好生活实验室
【采写】柴亚娟 张晋
【视频剪辑】 柴亚娟 张晋
【统筹】程鹏 冯善书 朱红鲜
【主理人】姚翀
【作者】 柴亚娟；张晋
美好生活实验室
来源：南方+ - 创造更多价值
