时间:2022-12-03 05:28:00来源:法律常识
强制执行过程中,经常会遇到被执行人没有其他财产,不过幸好还有一套房产,但不幸的是房产上还设立了抵押,抵押的房产能执行吗?抵押权人有权阻止执行房产吗?下面律师结合实践经验告诉你有关抵押房产的相关问题。
首先明确抵押房产是可以执行的,抵押权人无权阻止法院执行房产。因为抵押权的本质是优先受偿权,是对房产处置之后的价款优先受偿的权利,法院处置房产后需要优先向抵押权人分配抵押金额,所以处置房产没有损害到抵押权人的权利,抵押权人不能阻止房产的执行。
虽然一般情况下抵押权人无权阻止执行房产,但如果房产拍卖评估价都只低于抵押金额了,抵押权人就可以提出房产拍卖价不允许低于抵押金额。对于一些房产的抵押金额较大的,高于抵押金额拍卖甚至高于市场价,此时房产基本上就是无人竞买;而有些房产最终拍卖价等于或者略高于抵押价款,拍卖的价款扣除抵押金额及拍卖费用、执行费用后,给申请人的所剩无几,申请人忙活一场就只为抵押权人做嫁衣。因此,对于有抵押权的房产,是否需要处置房产,申请人就需要根据抵押金额、房产估价等情况进行预判,作出决定,避免最终白忙活一场。
因为抵押权享有优先受偿的权利,被执行人针对此就想出了转移财产的法子,恶意抵押房产或者虚假抵押房产,被执行人找来“托”充当抵押权人,并在登记部门办理高额的抵押,让申请人得不到多少执行款项。实践中,被执行人还有另一种常见的试图规避执行的情形,被执行人找来承租人签20年的房屋租赁合同,目的也是让房产无人接手变现。
遇到上述恶意抵押、规避执行的情况,需要申请人寻找相应的证据,向法院提起撤销权之诉,将被执行人房产上的恶意抵押权、虚假抵押撤销掉,进而顺利的处置房产。
遇到煞费苦心的老赖,强制执行就是一个斗智斗勇的过程,不仅需要执行法官尽职尽责,同样也需要申请人倾尽心血参与其中,破除各种障碍,保障自己的权利。
本文作者为许世荣律师,现供职于德恒律师事务所,曾在大湾区某法院执行局任职多年,处理过1000余宗法院强制执行案件,拥有丰富的司法经验,尤为擅长强制执行类、知识产权类、刑事类案件。本文如需转载,请如实署上作者名字。