时间：2022-09-21 08:09:09来源：法律常识
浙江新闻客户端记者 方臻子
8月5日一早，杭州发布房地产市场调控新政，从加强住房限购、完善新建商品住房销售管理、规范市场秩序三方面进一步加强调控。一方面，杭州对炒房行为，实施更为严密的封堵；另一方面，也给真正的自住购房者，带来了新的希望。
浙江提出，把房地产市场平稳健康发展，作为高质量发展建设共同富裕示范区的重要内容。
近期，作为浙江楼市调控重中之重的杭州，各项新政正在密集出台：土地出让新规、房贷利率再调整、发展保障性住房等。
一桩桩楼市“大事件”，正从各个维度，进一步夯实“房住不炒”的基础。
在这个大背景下，本次杭州楼市的“8·5”新政，就显得与以往更不一样了——
1、新政关键词：社保！
我们先来看新政。2条主要政策，条条是实招。
继续封堵炒房漏洞
政策原文——
一、进一步加强住房限购
落户本市未满5年的户籍家庭，在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。
非本市户籍家庭，在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。
落户杭州未满5年的，原来不用看社保，现在需社保满2年，而且，限购1套；对非杭州户口的，社保个税缴纳年限，从原来的2年增加到4年，也是限购1套。
这一条，是很多杭州本地购房者，期待了很久的。
此前，只需满足“大专学历”“35周岁以”下两个条件，户口一迁入杭州，缴1个月社保，就立即能拿到“房票”了。
这原本是杭州这座城市的“好客”，却被一些炒房客利用，来一个“买房一月游”，买好立即把户口迁走。这些单纯为了炒房的人，他们不为这座城市做任何贡献，却享受城市发展的红利，显然不合理。这被评论认为：杭州的限购，只限杭州人、不限外地人。
如今，加上了2年社保的“门槛”，把炒房客关在门外，让真正来建设杭州的落户者更有机会买到房。
同时，对外地户口，社保或个税也从2年提高到4年。
有业内专家估计，目前活跃在新房市场的“房票”，有18万张左右。这两刀“砍”下来，差不多要作废30%的“房票”。
购房进入“拼社保”时代
政策原文——
二、进一步完善新建商品住房销售管理
（一）本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售时，购房意向登记家庭数与公开销售房源数的比例大于或等于10:1的，无房家庭、普通家庭分别按社保缴纳月数从多到少排序，高层次人才家庭先按B、C、D、E人才类别从高到低排序、同一类别人才再按社保缴纳月数从多到少排序，以一定比例入围公证摇号。多个购房意向登记家庭均达到入围最低社保月数的，一并入围摇号。购房意向登记家庭社保缴纳时间自2006年1月起算，按购房家庭成员中在本市限购范围内社保累计缴纳时间最长的一方计算。
（二）本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售时，购房意向登记家庭数小于或等于公开销售房源数的，开发企业应采取公证摇号方式确定选房顺序并按序售房，剩余房源可自行销售。
新房销售规则，此次发生重大变化，引入了“社保缴纳月数”这个全新维度。
新规比较复杂，记者用一个案例来解释——
一个项目，共有房源200套。那么，人才无房户倾斜比例10%，就是20套；无房家庭倾斜比例30%，即60套；普通家庭120套。
如果报名家庭总数超过2000户，就触发了“按社保排序入围摇号”的机制。
先看高层次人才的20套。假设报名的人才有210户，按照10:1的入围规则，应该有200户入围。那么，按照B、C、D、E的人才排序，最大的可能是排在最后的E类人才中，有10户社保缴纳时间最少的，要被淘汰。
假设无房家庭报名超过600户，也是按照10:1的入围规则，按社保缴纳月数从多到少，取前面的600户。
普通家庭也跟无房家庭一样。
这一条，其实对长期在杭州的改善家庭，最为友好。以前，他们作为有房的“普通家庭”，位于摇号鄙视链的最底端。但现在，只要在杭州住的时间够长，摇号的中签率就会大增。
同时，可以预测，在新的摇号规则下，5年限售的楼盘会大大减少，这也有利于未来二手房市场房源的正常供应。
此外，新政也加强了对“流摇”项目的管理，流摇项目依然要按照公证摇号的方式确定选房顺序。这为之前开发商人为制造“技术性流摇”，然后自行销售的“骚操作”，打上了补丁，保障了购房者的利益。
近一年来，杭州已经对房地产政策，进行了五次“升级”。从这张政策变化表上，我们可以看出，这一年多来，杭州落实“房住不炒”的政策工具箱中，“十八般兵器”相当丰富。
近一年来，杭州房地产政策变化
2020年——
7月2日
1、高层次人才优先购得房源，限售5年；
2、一户同时仅可登记一盘。
9月4日
1、投靠子女落户的家庭，须满3年才能购房；
2、单身满30周岁且一直无房，可认定为无房家庭。
2021年——
1月27日
1、落户未满5年，限购一套。
2、住房赠与他人的，赠与人须满3年才能购房；受赠人家庭须符合限购政策。
3、新房摇号中签率小于或等于10%的， 5年限售
4、热点楼盘，5年限售。
5、增值税征免年限，由2年调整为5年。
6、高层次人才转让限购范围内住房后，须满3年方才能优先购房。
3月3日
1、购买法拍房，须符合限购政策。
2、中介不得挂牌价格虚高房源。
8月5日
1、杭州户口未满五年，需有2年社保，限购1套。
2、外地户口，社保或个税由2年提高到4年，限购1套。
3、无房家庭、普通家庭，按社保排序入围摇号。
4、人才家庭先按B、C、D、E人才类别排序，同类人才再按社保排序入围摇号。
5、流摇楼盘也需公证摇号确定选房顺序。
6、虚假提交资料的，3年内不能参加登记报名。
2、变革前夜：这次是组合拳
浙江的房地产市场，已经到了变革的前夜。
7月30日上午，在浙江省政府召开的全省房地产市场平稳健康发展工作会议上，省长郑栅洁指出：把稳房价作为一项重要政治任务，把房地产市场平稳健康发展作为高质量发展建设共同富裕示范区的重要内容，聚焦房价背后的深层次问题，算好房地产的政治账、经济账、民生账，下足硬功夫，拿出硬措施，努力实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。
落实”房子是用来住的，不是用来炒的“，是浙江高质量发展建设共同富裕示范区，必须直面的难题。
近期，作为浙江楼市调控重中之重的杭州，正从多个角度打出“组合拳”，以回应民生关切，落实“房住不炒”。
土拍规则大调整
开发商拿地更难
在土地市场，7月30日凌晨，杭州市发布了2021年第二批住宅用地集中出让挂牌公告，31宗涉宅用地上架。
但最大的看点，是这次集中出让“游戏规则”发生了巨大变化：
1、10宗涉宅地成为杭州首批“竞品质”试点地块，需要资信打分+竞品质方案+现房销售。这一方面保障了产品品质，同时有助于稳地价。
2、“竞自持”变为“竞无偿移交政策性租赁住房”，进一步提高了企业的拿地成本。
3、封顶溢价降低，起价提高。封顶溢价从30%降至20%；率先竞品质的10宗地块，封顶溢价率降至10%。
4、保证金上涨。这次暂停单宗地5000万勾地的模式，采用保证金模式报名，普遍为起价的20%，提高报名门槛，提高退地的成本。
对开发商来说，在杭州的拿地成本与开发难度，将大大增加。
房贷利率四连涨
首套房贷利率破6%
在金融端，杭州的房贷利率在3个月内，第四次集中上调。
从8月1日起，招商银行将房贷利率执行定价调整为首套房 LPR+160BP、二套房 LPR+172BP，即首套6.25%，二套6.37%，接近杭州房贷的历史最高利率。
上调的不止招行。光大、广发、交行等首套贷款利率，最低也已经是6%了。
不到3个月，杭州首套房贷利息上涨了不少，从5.2%上涨到了6%以上。记者算了一下，如果按首套房商贷300 万30 年等额本息，8 月1 日后比5月20日前，利息要多付71万元，月供多2000元。
完善住房保障体系
打造“浙里安居”品牌
7月初，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，吹响了我国发展保障性租赁住房的号角。
国家强调把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，解决好大城市的住房突出问题。浙江的目标是在“十四五”期间，打造“浙里安居”品牌，建设（筹集）保障性租赁住房21万套。
尤其值得注意的是，杭州不仅是我国住房租赁试点城市，已经推出了数万套类似的政策性租赁住房，还正在就共有产权保障房，公开征求意见，这相当于一次政策的大吹风。
保障性租赁住房、共有产权房……住房保障体系的完善，或将大大缓解刚需们的购房焦虑，为市场打入一剂长效的“镇定剂”。
3、楼市降温：新政后会怎么走
7月本来就是传统楼市淡季，再叠加上房贷利率的大幅上调、房贷收紧的威力，以及政府大力将发展保障性租赁住房、共有产权房保障房等的预期，甚至台风“烟花”带来的市场停摆等的影响因素，让二手房和新房的成交量，以肉眼可见的速度，下行。
二手房降温最为明显。根据“找好房”的数据，7月杭州市区二手房签约量套仅6300多套，比6月又下降21%，相比去年同期的1.1万套几乎是打了对折，达到了近5年的“冰点”。
从今年4月达到月网签万套的顶点后，二手房成交量逐月下滑。而且，杭州市区二手房库存目前已达13.9万套，市场的话语权或逐步递交到买方手里，议价空间增大。
根据好找房数据，7月份，杭州二手房市场成交均价为33818元/㎡，相比通常成交情况最“冷”的2月，还要低近2000元/㎡。
法拍市场也进入冷静期。近期，杭州的“奥运冠军”小区上城区杨柳郡，有2套法拍房成交，一套折合单价约6.25万元/㎡、另一套单价约5.69万元/㎡，都接近评估价。法拍房市场昔日火爆的场景一去不复返。
杨柳郡
7月，杭州新房推盘节奏也显著降低，共摇号29次,另有19盘流摇，是今年以来，除春节假期影响的2月外，推盘量最少的一个月份。总计8691套房源入市、45176组家庭报名登记，综合中签率为19.23%。
如今，新政终于落地了。接下来，“红盘潮”能如期而至吗？楼市在这套“组合拳”后，能走得更平稳健康吗？记者跟您一起关注。
