小产权房交易合同找律师有效吗，“五证不全”不是恶意解约的借口，此类房屋买卖合同也可以有效

裁判要旨

依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。在本案当中，双旭公司虽未取得商品房预售许可证，但其已经取得建设用地规划许可证，涉案房屋所在项目的国有土地使用证，这充分表明双旭公司对土地及地上物有处分权，且涉案房屋已交付买受人使用多年，买受人有继续履行合同的愿望和基础，为维护商品房交易秩序的稳定和保护交易现状，双方的房屋买卖合同应当认定有效并继续履行。

一直以来，熟悉房地产交易规则的人都知道，在房屋买卖中，如果开发商的“五证”不全或者二手房交易中的卖方没有取得房屋产权证，那么这种房屋买卖关系就是有风险的、这份合同在诉讼中是会被认定为无效的。正是因为这样的认知和司法实践存在，多年以来，在北京房价不断攀升的背景下，很多“精明”的卖方也瞅准了这个“商机”，在一些小产权房、经济适用房及其他“五证”不全的房屋买卖中，在“价高者得”的利益驱动中，经常有卖方主动提起诉讼，要求买方腾退房屋，并确认房屋买卖合同无效，法院也基本都支持了卖方的诉求。这样的诉讼让诚实信用的基本民事行为原则丧失殆尽，买方在无端遭受损失之时，也只能有苦难言，徒呼无奈了。

然而，伴随着司法的进步，这样明显有悖诚实信用原则的诉讼还能那么理直气壮地胜诉吗？买方的利益真得就只能任人宰割吗？北京法院用判决告诉大家：不能！

双旭公司是一家房地产开发公司，2012年该公司将程某诉至北京市朝阳区人民法院，称“因我公司关于双旭花园项目的报批手续只办理到建设用地许可证及土地证这一环节，开工证、预售证等都没有办理。按照法律规定，我公司与程某签订的房屋买卖合同应属无效。故我公司诉至法院请求：1.确认我公司与程某签订的购房合同无效；2.程某将案涉房屋腾空后返还我公司；3.我公司返还程某已付购房款。”

经过开庭审理，朝阳区人民法院在（2012）朝民初字第12396号民事判决中认为：“违反法律、法规的强制性规定的合同无效。本案双旭公司在与程某签订《北京市内销商品房买卖合同》出售房屋时，未取得合法的商品房销售资格，至今仍未完成补办。因此双方签订的买卖合同及补充协议，违反了我国法律的强制性规定，当属无效。无效的民事行为自始不发生法律效力，当事人因该合同而取得的财产应当返还。”故作出判决：“一、双旭公司与程某签订的房屋买卖合同及补充协议无效；二、双旭公司返还程某购房款；三、程某将案涉房屋腾空并交还双旭公司”

程某不服一审判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院在（2014）三中民终字第04029号民事判决中认为：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。在本案当中，双旭公司虽未取得商品房预售许可证，但其已经取得建设用地规划许可证，涉案房屋所在项目的国有土地使用证，这充分表明双旭公司对土地及地上物有处分权，且涉案房屋已交付买受人使用多年，买受人有继续履行合同的愿望和基础，为维护商品房交易秩序的稳定和保护交易现状，双方的房屋买卖合同应当认定有效并继续履行。”故判决如下：“一、撤销北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第12396号民事判决。二、驳回双旭公司的诉讼请求。”

尘埃落定，三中院的该份判决可谓大快人心，它用事实告诉人们，“五证”不全的房屋买卖合同也可能是有效的，随着立法和司法的不断进步，通过钻法律空子恶意牟取利益的行为今后已经难以大行其道。这份判决彰显了司法的进步，它给房屋买卖合同的买方吃了一颗定心丸，对提倡诚实信用的社会风气起到了积极的指引作用。