时间：2022-12-03 14:28:11来源：法律常识
经常有朋友咨询康哥，微信朋友圈挺多卖房子的中介，还有电话推销，明明各个新房项目都有售楼部，怎么还会有那么多中介，通过中介买房和自己去售楼部买房，价格一样吗？靠谱吗？安全吗？
关于这个问题，我认为很有必要把康哥知道的情况与朋友们分享，也算是答疑解惑吧。如果说的不全或者不对的地方，欢迎行业内人士给予指导。
新房销售，都通过哪些方式和渠道把房子卖给消费者呢？主要有以下几个方式：
一、开发商直销
简单的说就是开发商在项目现场设立售楼部，自己有专业的销售部和置业顾问，在现场接待客户，公布价格，与客户面对面沟通，成交后网签，支付首付，办理贷款手续。
这样的销售方式适合项目开发稳定，处于上升期的开发商，因为开发商值得为销售成立一个团队，支付团队工资和提成。
代表公司恒大地产，也是我的老东家。
就算是开发商有自己的团队，为了提高卖房速度，也会有其它方式进行补充。
康哥自己拍的，与视觉中国没有关系
二、开发商直销与代理公司销售结合
在同一个售楼部，可能有两个到三个团队在接待客户。
其中一个团队是开发商的自销团队，由开发商自己支付员工工资、社保、提成等待遇，还有一个团队是代理公司团队。
观察置业顾问，如果发现置业顾问工装不统一，一定是不同的销售团队。
代表公司比如碧桂园
三、代理商销售
大约十年前，郑州的售楼部还是一家代理公司代理一个楼盘，不知道从哪一年开始，随着竞争的加剧，多家代理公司都想代理一个楼盘，开发商为了提高销量，引入竞争机制，目前大部分郑州的楼盘都是两家代理商在操作，甚至三家代理商在同一个售楼部。
代表公司是河南正商地产，使用的代理公司主要是恒辉代理和易居代理公司。
还有万科地产，使用的代理公司主要有深圳泰辰、易居和世联等代理公司。
代理公司，一般是房地产营销策划公司，代理公司和开发商签订合作合同，开发商按照合同支付给代理商一定比例的佣金，代理公司通过策划、现场销售把新房销售给购房客户。
四、渠道销售
随着房地产市场由卖房市场转入买方市场，逐步出现了一些聪明人，或者代理公司的一部分聪明人发现了一个商机。
谁拥有客户资源，谁就有话语权。
就像互联网行业的流量，微信拥有巨大的流量，消费者使用微信不收费，但是微信可以通过自建或者与第三方合作，直接做收费的生意或者收取渠道费。
于是，一些拥有客户资源的公司或者个人，就开始与开发商谈合作，带客户到售楼部，成交了开发商支付一定的奖励或者佣金给拥有客户资源的公司，俗称渠道费。
这样的公司主要有以下几种：
1、专业的渠道公司
也是营销策划一类的代理公司，不去竞争售楼部的资源，只通过为售楼部带客户收取开发商的奖励或者佣金。
这个奖励一般只有客户签约成功，渠道公司才能得到自己的奖励。
工作流程是通过电话营销、微信或者其他方式 ，取得客户的信任，为客户推荐一个或者多个合适客户的楼盘，让客户选择一个成交。
2、原二手房中介
因为二手房中介有自己的门面或者有自己的网络渠道，更容易掌握打算买房的准客户资源，把本来打算买二手房的客户转化为新房客户。
逐步的，二手房中介发现做新房渠道销售居然比做二手房中介还挣钱，并且手续非常简单，只要把客户推荐给售楼部，以后签约、贷款等都由开发商或者售楼部的代理公司搞定。
所以，各个二手房中介都把新房销售作为重点工作来做，特别是二手房市场不景气的时候。
代表公司有链家等。
3、传统媒体、专业网站或者自媒体组织的看房团
媒体，掌握一定的话语权，专业垂直的房地产网站或者自媒体，拥有大量地粉丝，粉丝里面可能有部分准客户，自媒体组织看房团等活动，相当于团购性质，如果客户足够多，甚至能够给客户提供更多的优惠，当然，媒体因此收取部分开发商的费用也顺理成章。
那么，回到我们的初心，客户买房，去售楼部面对置业顾问和通过渠道去买房，买房的价格一样吗？毕竟，一房一价，价格信息不像手机或者家电一样透明。
比如，小张和老婆直接去了售楼部，准备买5号楼15楼1502。
小陈通过媒体认识一个渠道朋友，看中了同一个楼盘的5号楼15楼的1503。
两个房子户型一样，左右对称，如果都在售楼部购买，价格一样，那么现在呢？
渠道的朋友会不会收取小陈费用呢？或者渠道的朋友会不会让开发商提高销售价格，然后从中间拿差价呢？
正常情况下，这种情况是不会发生的，在同一段时间内，两套房不管是通过售楼部还是通过渠道，销售价格是一样的。
只是这两套房子，开发商支付的销售费用有点区别而已。
通过售楼部售出的房子，开发商支付的是代理商的佣金，是总价的一定比例，每个开发商和代理商签订的佣金比例和代理要求也不一样。
通过渠道卖出的房子，开发商不再给驻场的代理商支付佣金，自然把营销费用支付给渠道商或者网站，其实，开发商付出的差不多。
那么有售楼部了，为什么开发商还愿意给渠道商支付费用呢？
如果开发商不愿意与渠道商合作，渠道商会和其它愿意合作的开发商合作，不愿意合作的开发商就会失去部分客户。
其实，感觉有点像是渠道商绑架了开发商，其实是社会分工和竞争出现的正常现象。
就像我们买服装，没有淘宝和京东的时候，我们一样有衣服穿，只是我们都去商场或者路边店面。有了马云和刘强东们，我们多了一个选择的渠道，商家为了卖出服装，也不得不和淘宝、阿里巴巴或者京东合作。
除了价格一样的情况，有没有价格不一样的时候呢？
当然有，一般有以下几种情况：
1、网站或者渠道足够牛，拥有的客户数量足够多，能够和开发商谈判，拿到一定的折扣，这种情况其实很少，开发商为了平衡代理商和渠道商，一般不会这样做。
2、尾盘销售的时候，开发商可能会把最后的房源一股脑打包给一家代理商或者渠道商，给予较大的折扣，这个时候因为是独家销售，拥有这个资源的代理商或者渠道商会让利部分给客户，可能客户能够买到低于市场价的房子。
3、渠道商愿意让利给客户的时候，因为渠道商不需要驻场，经营成本相对较低，可能会拿出部分渠道费用给客户，也不会多，与整个房子总价相比，可能微不足道。
那么，既然价格基本一样，为什么我们要选择渠道商呢？
渠道商有的是时间，和康哥一样有空闲时间，天天研究房地产，和开发商打交道，自然了解各个在售的楼盘，根据客户的需求，能够推荐出相对比较合理的房子，省出客户的大量时间。
最后一个重点问题，既然价格一样，那么选择渠道商合作的时候需要注意些什么呢？
这个很重要，一般不给个评论或者点赞康哥我都不想说的。
1、无论什么渠道，什么代理公司，记住一条，不能把自己的钱交给任何个人。
正常的渠道销售，也只是把客户的信息提前给售楼部备案，渠道或者中介都不能收取客户的任何费用，你只要把钱交给售楼部开发商自己的财务人员，并且开具合法收据，起码你的资金是安全的。
2、无论什么渠道或者售楼部，请在交钱之前要在现场看到开发商的五证公示。只有拿到预售许可证，开发商才能销售，不然都是违法销售，不能进行网签，不能办理贷款。
当然，有些开发商没有拿到五证前，会搞内部认购，先交一部分费用，拿到预售证的时候再进行正式签约，这种情况有一定的风险。建议不要购买，万一出现问题再去维权就麻烦了。如果真的想买，那也只能买知名开发商的，全国知名或者本地知名，在郑州可以信任的开发商也就那么不到十个。
举个小例子：2016年10月1日限购政策出台，因为之前感受到了房价一天一个价，很多消费者交了首付或者定金，五证齐全的开发商，在限购以后仍然可以给交过首付的消费者办理网签和贷款，消费者成功买房。那些把钱交给五证不全开发商的消费者，因为限购失去了购买资格，哪怕你是8月1日平均价格9000的时候买的，一样无法网签，买不到房子。只能限购解除后按照目前的价格购买，不知道那一批维权的准业主，现在买到了房子没有。
我本人、兄弟、侄子也都在那个时候出手，在8月份购买了五证齐全的房子，享受到了相对较低的价格。这也是身边有一个专业人士的最大好处吧。
今天就到这吧，写了不少了，朋友们有什么问题可以留言。
康哥老婆给康哥拍的
作者：康辉