时间：2022-12-04 15:30:40来源：法律常识
来源：鼓楼法院
转自：南京市中级人民法院
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资格是一种参加某种
工作或活动
所应具备的条件或身份的证明
各行各业都有自己特有的资格
如教师资格证书、会计师资格证书
律师资格证书……
然而不仅从业需要各类资格
有些消费行为一样需要
比如：买房
2016年10月5日，陶某（乙方）与刘某（甲方）经某房源公司（丙方）居间，签订了一份《南京市存量房屋买卖合同》，约定甲方将其所有的南京市鼓楼区某房屋出售给乙方；房屋转让价款为158万元。
双方合同还约定，国家税费政策、贷款政策、限购令政策调整按新政策执行，如按新政策甲乙双方提供的资料无法正常交易的，本合同自动解除，甲乙丙三方互不追究违约责任，甲方全额无息退还乙方已付房款及定金，丙方全额退还甲乙双方已付居间服务费等。
上述合同签订当日，陶某向刘某支付了定金4万元。然而于2016年10月9日前后，陶某以南京市2016年9月25日出台了限购令政策，其不符合购房条件为由要求解除合同，退还定金。
刘某则认为陶某拒绝购买房屋属于违约
其定金不应退还，双方产生纠纷
陶某遂诉至鼓楼法院
原告陶某诉请：
1、解除原、被告双方于2016年10月5日签订的《南京市存量房屋买卖合同》；2、被告退还定金4万元。
被告刘某辩称：
原告所称的南京市限购令政策出台时间为2016年9月，而原、被告签订房屋买卖合同的时间为2016年10月，因此该限购令政策并非合同约定中合同签订后出现的新政策。原告作为买方拒绝购买房屋属于违约，被告同意解除合同，但定金不予退还。
面对原被告的说法
法院又会如何认定呢？
法院认为
原、被告双方签订的《南京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。
1
房屋买卖合同是否应当解除？
本案中，原告作为购房人，有义务审查自己是否具备购房资格并披露给对方。南京市限购令政策出台执行时间为2016年9月26日，该政策出台于原、被告签订房屋买卖合同之前，并非是原、被告签订的房屋买卖合同第九条第2项中约定的新政策。
但现因原告非南京市户籍人士，其在南京市另有一套住房，根据目前南京市实行的限购令政策，原、被告就交易涉案房屋签订的《南京市存量房屋买卖合同》客观上无法履行，故原、被告均同意解除合同的意见，法院予以采纳。
2
定金是否应当返还？
本案中，原被告双方系通过中介居间交易，签约时限购令政策已出台十余日，陶某作为购房人，亦应当知晓自己是否具备购房资格。且其在签约时尚未售出原有住房，其能否出售原有住房而购买案涉房屋并不确定，其在签约时亦未将原有住房能否售出作为案涉房屋交易的前提条件。
故陶某在履行与刘某签订的案涉房屋买卖合同中存在违约，应当承担违约责任，被告在主张违约金和适用定金罚则之间，选择适用定金罚则，符合法律规定，故对于被告不予退还定金的意见，法院予以采纳。
判决如下：
1、解除原告陶某与被告刘某于2016年10月5日就南京市鼓楼区某房屋签订的《南京市存量房屋买卖合同》；
2、驳回原告陶某的其他诉讼请求。
鼓小助有话说
由于新的限购政策导致房屋买受人失去购房资格，合同无法继续履行的，在无特殊约定的情况下，合同可法定解除，合同解除后双方当事人互相不负违约责任。
房屋买受人不具备购房资格导致交易无法继续进行和新的限购政策无关的，应当认定为房屋买受人构成违约，需向房屋卖售人承担违约责任，如上述案例中陶某，其知道或应当知道新的限购政策依旧签订购房合同，导致合同无法履行的，应当承担违约责任。