时间：2022-12-04 23:24:57来源：法律常识
海口华侨城曦海岸售楼处。
这是开发商在人为设置障碍，他们根本就不愿意退房。
中房报记者 陈标志 海口报道
“在海口市12345平台检索‘华侨城曦海岸’关键词，有430条投诉，去年1月份至今也有300多条投诉……”
查询上述信息的，是海口市民李小姐。
李小姐是海口华侨城·曦海岸业主，2020年通过按揭方式在该项目购买了一套建筑面积为126余平方米的房产。去年9月，李小姐搬进新家时，发现下水道堵塞严重及用电屡跳闸断电问题。在物业多次维修仍未彻底修好的情况下，李小姐便要求开发商退房。
后期，李小姐与开发商经过多次沟通协商，均未能达成一致意见，甚至惊动了警方。中国房地产报记者在采访中了解到，李小姐与开发商在“银行按揭贷款究竟由谁先还”的问题上产生分歧。
开发商相关负责人向记者表示，他们并不希望李小姐退房；如果她坚持要退房也可以，需要李小姐先还清银行借贷，然后走公司流程，以配合业主撤销网签合同备案。李小姐认为，银行已经将所有按揭房款一次性支付给了开发商，理应由开发商偿还给银行。
李小姐认为开发商并不想退房，人为设置障碍。为此，她通过海口市12345政务服务便民热线等平台，对开发商进行投诉。最近，李小姐到海口市12345官网查询，不仅发现自己的投诉件显示“已办结”，且检索“华侨城曦海岸”关键词，发现与该项目相关的投诉件多达数百起。
河南千业（海口）律师事务所副主任、高级合伙人胡留喜律师认为，如果房屋出现质量问题严重影响了正常居住使用，购房人可以要求退房；退房同时，买受人还可向开发商主张相应损失赔偿；商品房买卖合同解除后，购房人、开发商与银行签订的贷款担保合同也应一并解除。根据相关规定，银行按揭贷款应由出卖人即开发商偿还贷款银行，开发商应返还购房人全部购房款本金。
“90后”女孩购房遭遇烦恼
李小姐家里所有电器无法使用。
作为在城市里打拼的“90后”，李小姐凭一己之力在海口按揭贷款购买了一套126平方米房产。原本购房是一件很喜悦的事，但李小姐刚住进新家却怎么也高兴不起来。
李小姐告诉中国房地产报记者，2020年12月，她与海口“华侨城·曦海岸”项目开发商——海南华侨城实业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买该项目楼盘一楼的一套建筑面积为126.23平方米房产。
“在签订购房合同前，我依照开发商要求支付了66万元的购房首付款。”李小姐称，由于自己参加工作时间不长，根据实际情况向银行申请按揭贷款154万元，这套房产的总房款为220多万元，“在我住进新家前，所有房款都已到了开发商账户。”
2021年9月20日，李小姐满怀欢喜地搬进了新家，但不久就发现了问题：新买的精装修房下水道出现严重堵塞、用电线路屡屡跳闸等问题。“这种问题后来越来越严重，已经严重影响了我的正常生活。”李小姐说。
“入住以来，我多次向小区物业反映过下水道堵塞严重及电路断电问题。”李小姐告诉记者，去年12月15日、19日再次向物业反映客厅及厨房断电问题，工程部工作人员上门维修后暂时恢复了供电，“ 12月27日又一次跳闸，工程部工作人员上门后说处理不了，叫我联系开发商。”
华侨城·曦海岸水道堵塞严重，无法正常排水。
“今年1月7日，我发现有大量污水流入客厅后，就联系物业让工人上门处理。”李小姐称，维修工人重新挖了管道进行排水处理，但是客厅与厨房还是没有电。
1月24日，李小姐与开发商一客服负责人取得联系，要求其过年前尽快处理。“对方回复说，工人都回家过年了，暂时处理不了。”李小姐告诉记者，原本她打算在新家过年，因为没有电等原因，无法在新房过春节；时至今日，客厅和厨房的家电完全没法使用，未达到入住条件。
“尽管物业方面也多次进行了维修整改，但均不能正常居住生活。”李小姐认为，这本身就属于房屋质量问题。为此，李小姐坚决要求开发商退房。
多次谈判以失败告终
“根据双方签订的商品房买卖合同约定，经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。”李小姐称，先后维修整改了五六次，房子的事让她心力交瘁。
今年2月14日，就解除合同退房事宜，李小姐在华侨城·曦海岸营销中心与开发商相关负责人面对面沟通。“对方说他们与房管部门联系了，得到的答复是‘不让取消备案’。”李女士告诉记者。
随后她去了海口市住建局咨询，得到的答复却是“根据相关规定，因工程质量等原因导致买卖双方解除合同的，可以取消合同备案”。
“开发商相关负责人后通过微信与我沟通，又说我是通过中介购买的，需要通过中介才能办理退房手续。”李小姐称，2月19日至28日，我又与开发商方面进行了多轮沟通协商，但事情均无实质性进展，开发商完全是站在一个强势的地位，以各种理由阻扰我退房。
3月8日上午，记者在华侨城·曦海岸营销中心就此事件采访了开发商相关负责人，并旁听了双方的沟通协商。
开发商方面表示，建议李小姐不要做解除合同退房处理，理由是，一方面该套房产未来的保值增值，另一方面退房对双方都会造成损失。如果李小姐不退房，开发商可以对存在的问题继续维修整改。
“已经修了多少回了，物业工程部的人都说没办法处理。”李小姐向开发商明确表示，房子是用来住的，不是用来无休止的修的，我要求退房。
虽然开发商方面同意李小姐退房，但前提条件是李小姐必须先拿出钱来，将150多万元的银行按揭贷款结清，他们才会走公司退房流程，协助李小姐办理撤销合同备案。
对于开发商这一说法，李小姐不予认可，她认为150余万元的按揭房款，银行已经足额支付给开发商，理应由开发商先行归还银行。
李小姐表示其可以作出让步，由开发商先归还银行的按揭款项，至于60多万元的购房首付款，可以至解除商品房买卖合同后及其搬离时，开发商再返还给她。
双方一上午的沟通协商最后也未能达成一致。在开发商相关负责人突然起身离场时，情绪激动的李小姐拨打了110报警，辖区警方接报后赶到现场处理。
在双方协商沟通期间，开发商一名法律顾问向记者表示，他们主张李小姐先结清银行按揭贷款后再走公司退房流程，是出于规避公司风险考量，万一出现买受人将房产再次抵押或转移，最后受损失的是企业。另一负责人也向记者表示，华侨城是央企，内部有严格的审批流程。
“怎么可能呢，真是笑话！”对于开发商这一说法，李小姐驳斥称，这是开发商在人为设置障碍，他们根本就不愿意退房。
律师：开发商应先偿还银行贷款
华侨城·曦海岸
双方不欢而散后，李小姐只得再次通过有关平台进行投诉。“实在不行，我只能通过法律诉讼状告开发商了。”李小姐一脸无奈地对记者说。
李小姐还告诉记者，她去查询自己的投诉件办理情况时，不经意间发现政务服务平台有不少关于华侨城·曦海岸的投诉。“在海口市12345平台检索‘华侨城曦海岸’关键词，有430条投诉，去年1月份至今也有300多条投诉。”李小姐告诉记者，关于房屋质量问题的投诉也不少。
记者也在相关平台证实了李小姐的说法。在海口市12345政务服务便民热线平台，记者检索公开信息发现，关键词“华侨城曦海岸”相关的投诉件多达数百起，从2019年11月22 日市民投诉“华侨城·曦海岸”工地超时施工问题起，各类投诉至今已多达430起，仅去年至今该平台投诉件为310余起。
记者了解到，上述投诉件也存在居民就一问题重复投诉的情形。这些投诉件中，有些问题得到了解决，有些问题至今没有得到解决，于是出现反复投诉情况。
记者梳理发现，这些投诉类型包括华侨城·曦海岸工地施工、项目验收、楼盘销售等多环节，其中关于房屋漏水、墙壁空鼓等质量投诉也占到很大一部分。记者见到，3月15日，华侨城·曦海岸一期住户林先生投诉反映，其房子出现大面积返潮渗水，经物业反复维修至今仍未找到问题源头，导致房子无法正常入住，极度影响家庭正常生活。
另据了解，华侨城·曦海岸属于海口市重点项目。华侨城方面此前宣称，该项目计划投资60亿元，是集文化创意、商业、住宅于一体的60万平方米“都市文创生活区”。
具体到李小姐的购房案例，河南千业（海口）律师事务所副主任、高级合伙人胡留喜律师表示，如果房屋出现质量问题严重影响了正常居住使用，购房人可以要求退房。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据该规定，李小姐房屋入住后发现下水道无法排水、用电跳闸等问题无法满足购买人的正常居住需求，严重影响了购房人正常的居住和使用，购买人购买房屋的合同目的已经无法实现，因此，可以要求解除房屋买卖合同，退房的同时可要求开发商赔偿相应损失。
银行按揭贷款究竟由谁先还？胡律师称，商品房买卖合同解除后，购房人、开发商与银行签订的贷款担保合同也应一并解除；上述司法解释规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
胡律师进一步解释称，因为签订商品房买卖合同后，涉及银行按揭贷款部分购房款，由银行一次性支付到开发商账户，开发商已经收到了全部购房款；商品房买卖合同和银行贷款合同解除后，根据该规定，银行按揭贷款应由出卖人即开发商偿还贷款银行，开发商还应返还购房人全部购房款本金。
